Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2003

Этот обзор дает представление о развитии цен на рынке недвижимости Испании за последние несколько лет. Используются средние цены на недвижимость, которые публикуются Испанским правительством. Они помогают понять направление и пределы, до которых изменились цены. Для целей оценки определенной недвижимости в Испании они менее показательны.

Тем не менее, для каждого, кто покупает или продает недвижимость в Испании, полезно знать движущие силы рынка. Как покупать на дне и продавать на пике рынка? Стабильны цены или быстро меняются? В этом обзоре содержатся базовые факты о рынке недвижимости Испании, которые помогают быть лучше информированным при принятии решения о покупке или продаже.

Развитие цен на недвижимость в Испании

Испанский рынок недвижимость переживает долгий период подъема, когда цены растут каждый год на протяжении 11 лет, с конца 1993 г. до конца 2003 г. В 2004 г. этот тренд продолжился, и за первые 6 месяцев года цены повысились на 9%, что эквивалентно годовому увеличению на 17.42% на конец июня 2004.

Некоторые продавцы недвижимости в Испании склонны утверждать, что цены на недвижимость всегда росли, и потому Испанская недвижимость – это самая защищенная инвестиция, которую только можно сделать. Это неправда. В номинальном исчислении цены на недвижимость понижались на 7.4% в 1992 г., и затем в реальном выражении (с учетом уровня инфляции) уменьшались еще 5 лет с 1992 г. до 1996 г.

За 5-летний период времени, с конца 1998 г. по конец 2003 г, средние цены на недвижимость в Испании для всех типов недвижимости выросли на 105%, иначе говоря, за 5 лет более чем удвоились. 1999 г. был началом подъема рынка недвижимости, после которого цены поднимались двузначными темпами, которые тоже увеличивались с каждым годом. С 1987 г. средние цены выросли на 337%, то есть более чем в 3 раза, несмотря понижение в 1992 г. Даже с учетом инфляции рост цен был двузначным каждый год, начиная с 2000 г.

Средние цены на недвижимость в Испании по регионам

Следует иметь в виду, что в рамках одного региона имеются существенные вариации цен, поскольку они могут сильно отличаться даже в пределах нескольких километров (в общем говоря, чем далее вглубь территории находится недвижимость, тем ниже ее цена). Эти данные дают только уровень средних цен для всех типов недвижимости в пределах одного региона, к примеру, объединяя цены недвижимости в Marbella (высокие) с ценами в Mogon (низкие), получается средняя цена для Andalusia. Однако они дают представление о том, что происходит на рынке недвижимости в каждом регионе.

В то время как средние цены по стране за прошедшие 5 лет поднялись на 105%, цены на Балеарских островах за тот же период выросли на 126%, продемонстрировав самый высокий уровень роста среди регионов Испании. С другой стороны ценовой шкалы, в Galicia, цены увеличились только на 51%.

Однако нужно помнить, что есть эти цифры – это средние региональные темпы роста. Причиной того, почему на Балеарских островах цены выросли больше, чем, например, в Andalusia, является то, что Балеарские острова гораздо меньше, чем Andalusia, и в популярных туристических районах там сосредоточено больше недвижимости. Если же с Балеарскими островами сравнивать цены на побережье возле Marbella, а не в целом по всей Andalusia, то картина будет совсем другой, и рост цен там и там будет примерно одинаковым.

Также следует отметить, что высокие средние цены недвижимости в Catalonia (на 29% выше среднего по стране) вызваны в основном высокими ценами в Barcelona (которая наряду с Madrid имеет самые высокие в Испании цены на недвижимость). В других прибрежных провинциях Catalonia таких как Girona и Tarragona цены ниже среднего уровня по Испании.

Средние цены на недвижимость в Испании по возрасту недвижимости

Испанская недвижимость, построенная меньше года назад, задает самый высокий уровень цен и на 15% дороже, чем в среднем по стране, в то время как построенная 20 лет назад недвижимость стоит на 5% ниже среднего уровня. Причина в том, что при прочих равных условиях, люди (по крайней мере, в Испании) предпочитают совершенно новую недвижимость той, которой уже несколько лет.

Однако месторасположение недвижимости, та земля, на которой она построена, также имеет важное влияние на стоимость собственности. Интересно отметить, что цена вторичной недвижимости росла большими темпами, чем цена новостроек. Это обусловлено тем, что большинство участков с хорошим месторасположением уже застроено, и многим новым комплексам приходится занимать 2-е и 3-и линии расположения. Это также означает, что месторасположение стало играть большую роль, чем раньше в определении стоимости недвижимости в Испании.

В целом в 2003 г. новая недвижимость поднялась в цене на 18.5%, в то время как ее рост за 2002 г. был зарегистрирован на уровне 17%.

Выводы по рынку недвижимости Испании

Цены на недвижимость Испании быстро росли в течение последних лет. Но если цены на недвижимость в Испании сравнить с другими европейскими странами, то этот рост не выглядит таким тревожным. Цены поднялись, но не так сильно как в других странах, таких как Англия и Ирландия, и по соотношению цен на недвижимость с долей ВВП на душу населения Испания занимает среднее положение.

Вот ряд очевидных факторов, которые объясняют рост цен на недвижимость в Испании за последние несколько лет:
= Исторический минимум процентных ставок, который уменьшает стоимость кредитов и таким образом облегчает покупателям взятие ипотеки.
= Нововведения на ипотечном рынке Испании в виде длительных сроков кредитования и больших объемов выдаваемых кредитов. При этом, несмотря на увеличение цен на недвижимость, средние размеры выплат по ипотеке понизились по отношению к доходам.
= Экономический рост и увеличивающаяся занятость в Испании позволяют большему числу людей брать ипотеку.
= Растущее количество иностранцев, покупающих недвижимость в Испании, увеличивает спрос на нее. С января 1999 г. зарубежные инвестиции в недвижимость Испании повысились с € 200 млн. в месяц до € 600 млн. в месяц.
= 80% Испанских семей живут в собственной недвижимости. Это самый высокий уровень в Европе. Привычка испанцев покупать себе жилье, а не снимать его, поддерживает спрос на недвижимость.

Пока эти факторы будут оставаться в силе и, в особенности, пока процентные ставки будут низкими (они устанавливаются ЕСВ больше с прицелом на Францию и Германию, нежели на Испанию), то нет причины ожидать, что средние цены по стране перестанут расти. При этом маловероятно, что цены продолжат подниматься рекордными темпами прошлых лет, и не будет ничего удивительного в том, что они встанут на несколько лет. Более того, я считаю, что хотя и на национальном уровне недвижимость будет держаться, то определенные типы недвижимости в тех прибрежных регионах, где 1) быстро растет предложение и 2) имеется множество инвесторов с шатким бюджетом, могут слегка уменьшиться в цене.

17.07.04