Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2004, ПРОГНОЗ НА 2005


После непрерывного двузначного роста цен 4 года подряд Испанский рынок недвижимости начинает вести себя как на стероидах. Согласно данным Правительства Испании на конец года, средние цены на недвижимость выросли за год на 17.45%, более чем на 4% в квартал. При росте на 15.9% в 2001 г, на 18.1% – в 2002 г. и на 17.6% – в 2003 г. недвижимость Испании сейчас на 89% дороже, чем 4 года назад. С точки зрения предложения, 2004 г. был еще одним рекордным годом, когда началось строительство 761’000 объектов, побив рекорд прошлого года, который составлял 680’000.

Заглядывая глубже в историю, цены на недвижимость Испании росли в номинальном выражении каждый год, начиная с 1993 г, то есть 12 лет непрерывного роста. В реальном выражении, цены растут каждый год, начиная с 1997 г. С 1987 г. номинальный рост падал лишь однажды, и это было в 1992 г, когда они понизились на 7.4%.

Как и можно ожидать от такой разнообразной страны как Испания, цены по всей стране росли не одинаково. Murcia была несомненным лидером роста в 2004 г, где цены на недвижимость увеличились на 27%, с хорошим отрывом от остальных регионов. За 4 года цены в Murcia более чем удвоились, поднявшись на 126% – самый высокий уровень во всей Испании и гораздо выше среднего уровня по стране. После нескольких лет звездного роста ценовая разница между Murcia и другими областями, такими как Costa del Sol и Costa Blanca, практически исчезла. Этот факт, наряду с большим увеличением нового строительства в Murcia, заставляет меня считать, что рост цен в Murcia значительно замедлится в следующие 2 года.

На втором месте – Andalucia, где 2004 г. показал рост на 21% и стал третьим годом роста свыше 20%. За Andalucia следует регион Valencia с ростом на 20.5% и Catalonia, 19.8%. В середине упряжки находятся Балеарские острова, 16.6%, сохраняя за ними титул самого дорогого пляжного региона в Испании. Канарские острова продемонстрировали повышение на 12.5%, свой самый лучший показатель за последние 4 года. С новым открытием всех плюсов Канарских островов, я ожидаю, что они поднимутся в рейтинге в этом и следующем году.

На севере Испании, Galicia отметила еще один хороший год, показав рост на 12%, в то время как Asturias впервые за 4 года вырос меньше чем на 10% – 7.8%. С другой стороны, Cantabria, которая прямо рядом с Asturias, выросла в 2004 г. на впечатляющие 18.5%. На рынок в этих соседних регионах влияют разные факторы, но я не сомневаюсь, что Asturias сейчас в хорошей цене и выиграет от появления на сцене Easyjet в этом году.

Если смотреть по городам, то Valencia возглавляет список на уровне 30.5%, что объясняется преддверием кубка Америки и огромным наплывом инвесторов на местный рынок недвижимости. Sevilla – которая становится все более популярным регионом для покупателей зарубежной недвижимости – была на втором месте, 24.5%, на третьем – Malaga, 21%. Madrid занял последнее место года в рейтинге, потеряв почти 10% от своего роста, – на уровне 15.5%, что ниже среднего по стране и ниже Barcelona, у которой 17%.

Испанский рынок недвижимости в 2004 г. – Выводы

Правительственные данные оперируют средними показателями и не отражают всех нюансов рынка недвижимости Испании. Агентства недвижимости, которые работают в популярных у зарубежных покупателей областях, сообщают, что 2004 г, хотя был и хорошим, но более скромным, чем по опубликованным данным, и покупатели проявляли больше осторожности, и все больше людей возвращалось домой, ничего не купив. В настоящее время Испанское правительство предпринимает меры по "мягкой посадке" рынка недвижимости и превозносит незначительное снижение роста цен (17.45% в том году и 17.6% в 2003 г.) как успех проводимой им политики. Большинство экспертов предсказывают, что цены стабилизируются и поднимутся на 5-10% за 2005 г. Важнейшими ценовыми факторами может оказаться рост процентных ставок и переизбыток предложения недвижимости. Я полагаю, что в некоторых прибрежных районах Испании рынок может пострадать от переизбытка предложения, который в краткосрочной перспективе может оказать давление на цены.

Рынок недвижимости Испании – прогнозы на 2005 г.

В течение января несколько организаций анонсировали свои выводы по показателям рынка недвижимости Испании в 2004 г. и свои прогнозы на 2005 г.

Правительство

Antonia Trujillo – министр жилищного строительства – говорила о возможном понижении темпов роста цен на недвижимость: "Это правда, что есть цифры, которые показывают на такое изменение." Она уклонилась от каких-либо определенных прогнозов на 2005 г, но воспользовалась случаем, чтобы покритиковать жилищную политику предыдущего правительства, которую она охарактеризовала как провальную (главным пунктом этой политики была радикальная либерализация правил классификации земли, которая высвободила много земли под строительство. Правительство тогда приняло такую позицию, что можно строить на любой земле, которая не является природной охраняемой зоной. Не удивительно, что за 20 предыдущих лет объем земель под строительство в Испании увеличился на 25%, в то время как в остальном Евросоюзе он за то же время уменьшился на 20%.)

Кадастр

По данным Кадастра Испании (местный государственный регистр собственности, используемый для оценки и налогообложения), в 2004 г. средние цены на недвижимость в Испании выросли на 11%. Комментируя эти данные, директор Кадастра, Jesus Mirana, сказал, что они отражают замедление роста по сравнению с прошлыми годами и сообщают о тенденции, которая, по его мнению, продолжится в следующие несколько лет.

Он также сдержанно упомянул об имеющихся случаях, когда официальные цены сделок проходили на уровне значительно ниже кадастровых оценок, что может означать использование наличной незадекларированной составляющей в сделках (известной в Испании как B-money). Реальность такова, что многие, возможно, большинство сделок со вторичной недвижимостью в Испании идут с включением незадекларированной наличности, что позволяет участвующим сторонам уменьшать налоги.

Нотариат

Тем временем Совет Испанских нотариусов (Consejo General del Notariado) сообщил, что за 11 месяцев к ноябрю 2004 г. средние цены на недвижимость Испании выросли на 19%, при этом основное повышение пришлось на первые 6 месяцев года. По данным Совета нотариусов, в Испании было продано 703'683 объекта недвижимости, из них 550'000 – с привлечением ипотеки. 90% ипотек заключалось с фиксированным интересом банков плюс ежегодная эффективная ставка, которая понизилась с 3.57% в январе до 3.45% в ноябре. Средняя длительность ипотеки увеличилась с 287 месяцев (24 года) до 306 месяцев (более чем 25 лет).

CB Richard Ellis – консультанты по недвижимости

CB Richard Ellis выпустило свой доклад, основанный на опросе 200 руководителей агентств недвижимости, в котором сообщается, что большинство из них полагает, что в 2005 г. цены вырастут на 5-10%, что меньше чем за прошлые годы, и что количество нового строительства понизится до 500'000 объектов, тоже меньше чем 680'000 за 2004 г.

BBVA – один из крупнейших банков Испании

В своем последнем докладе по рынку недвижимости Испании, BBVA прогнозирует, что темпы роста цен на недвижимость замедлятся до 10% в 2005 г. и до 5% в 2006 г. от уровня 17% в 2004 г. Следует учесть, что 17% в 2004 г. – это спорная цифра, так как она зависит от того, чьи данные использовать: Министерства жилищного строительства (около 17%), официальных оценочных компаний (разные, но Сообщество оценщиков Sociedad de Tasacion считает, что 14%), Нотариата (19%) или Кадастра (11%).

Банк считает, что это понижение не окажет сильного влияния ни на строительный сектор, ни на экономику Испании. По его мнению, промоутеры сравнительно безболезненно адаптируются к уменьшенному спросу путем снижения количества строительства. По его прогнозам, в 2005 г. оно составит 600'000 объектов, с выраженным уменьшением в прибрежных районах, которые пользуются спросом у зарубежных покупателей.

В этих районах также будет заметно и замедление рынка, в основном на Costa Del Sol и Costa Blanca. В докладе отмечается, что среднее время продажи в этих районах становится длиннее, и прогнозируется умеренное падение спроса со стороны зарубежных покупателей в будущем, хотя и не сразу. Любой работающий в области продаж недвижимости иностранцам мог бы поспорить с этим предположением, поскольку зарубежный спрос уже явно уменьшился по сравнению с предыдущими годами. Однако доклад обращает внимание, что за 3 года зарубежный спрос на Испанскую недвижимость удвоился.

Metrovacesa – крупный девелопер

Исследовательский отдел Metrovacesa, одной из крупнейших компаний недвижимости в Испании, опубликовал свой ежегодный доклад по состоянию Испанского сектора недвижимости, в котором говорится, что "со всей очевидностью можно предположить, что в 2005 г. рост цен на недвижимость замедлится еще больше, чем в 2004 г". Сектор недвижимости рос 7 лет подряд, при этом средние цены на недвижимость за этот период стали больше на 144%. За это время сильнее всего поднялись цены в таких регионах как Balearics (215%), Murcia (209%), Madrid (168%), Andalucia (162%), а наименьший прирост цен был в Galicia (83%), Castilla y Leon (83%) и Extremadura (86%).

Metrovacesa заключает, что понижение будет постепенным, что зарубежный спрос больше не вырастет и что новое строительство в 2005 г. составит 550'000 объектов.

В заключение
Несомненно, в недавние годы рост цен на Испанскую недвижимость был сильным, хотя и не существует точных цифр, которые бы показывали, насколько именно сильным. Большинство Испанских организаций, делающих доклады по рынку недвижимости Испании, предсказывают продолжение роста цен и в 2005 г., и далее, но более низкими темпами. С другой стороны, организации вне Испании, такие как The Economist Magazine, European Central Bank, IMF и OECD, все одинаково выражают серьезные опасения по поводу цен на недвижимость в Испании, считая, что определенно возможно резкое падение цен, и что оно даже наиболее вероятно, по мнению журнала Economist.

Мой совет тем, кто собирается покупать недвижимость в 2005 г., был бы следующим. Если недвижимость покупается для собственного использования с долгосрочной перспективой (даже если планируется только проводить там отпуска) и для покупки есть финансы, не связанные чрезмерными рисками, то можно покупать. В средне- и долгосрочной перспективе Испанская недвижимость должна быть как хорошей инвестицией, так и собственностью для использования и удовольствия.

Однако начинающим инвесторам, которые надеются быстро заработать денег на вложениях в строительство Испанской недвижимости, я советую действовать очень осмотрительно. Не следует подписываться на сделку, пока нет времени и ресурсов на проведение тщательного исследования, и следует принимать все заверения агентств с изрядным скептицизмом, включая и то, как легко будет сдать недвижимость в аренду. И что особо важно – не следует инвестировать до тех пор, пока не будет средств на преодоление самого худшего сценария в кратко- и среднесрочной перспективе.

15.02.05

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG