Обзор рынка недвижимости Испании
ИТОГИ 2005, ПРОГНОЗ НА 2006
ПРАВИТЕЛЬСТВО
Официальные данные Испанского Министерства жилищного строительства показывают, что за 2005 г. в среднем по стране цены на недвижимость выросли на 12.8%, при этом средняя стоимость жилой недвижимости в Испании составила € 1’824/кв.м., к концу 2004 г. она была € 1’618/кв.м. Разброс по регионам очень сильный, например, в Ciudad Real (Castilla La Mancha) цены выросли на 20.6%, а в Teruel (Aragon) упали на 0.4%. В целом, и впервые за многие годы, недвижимость в глубинке и на северо-западном побережье (Galicia) росла больше, чем недвижимость на Средиземноморском побережье и на Испанских островах.
Rafael Pacheco – глава правительственного Отдела архитектуры и жилищной политики – определил рост цен на недвижимость в 12.8% в 2005 г. как «обнадеживающий», поскольку он демонстрирует явную тенденцию к более низкому росту цен на недвижимость. По его мнению, очевидность того, что рост цен Испанской недвижимости двигается к «более разумным» уровням, «неоспорима».
Рост цен недвижимости Испании
В Правительстве ожидают, что темп роста цен на недвижимость продолжит снижение в течение 2006 и последующих годов. Pacheco утверждает, что цель Правительства – привести рост цен на недвижимость в соответствие с уровнем потребительской инфляции, которая составляла в январе 2006 г. 4.2%, поднявшись с 3.7% в декабре 2005 г. Можно также предположить, что Правительство планирует понизить и потребительскую инфляцию до средних уровней в Еврозоне.
SOCIEDAD DE TASACION
Согласно последнему докладу Sociedad de Tasacion – одной из крупнейших оценочных компаний в Испании – в течение 2005 г. цены на новостройки выросли на 10.1%, в 2004 г. рост был 10.7%. При рассмотрении ситуации в прибрежных районах, цены на новостройки выросли на 11.8% в 2005 г., в 2004 г. – на 13.5%.
Что касается 2006 г., то Sociedad de Tasacion ожидает, что вложения в недвижимость Испании будут давать больший доход, чем в государственные ценные бумаги, и обладать меньшим риском, чем биржевая торговля. С другой стороны, понижающийся экономический рост, инфляция и растущие процентные ставки будут ограничивать возможный доход от недвижимости в Испании. Эта тенденция, наряду с текущими высокими ценами недвижимости, по-видимому, сократит спрос на недвижимость Испании. В целом, компания ожидает, что рынок недвижимости Испании вырастет меньшими темпами в 2006 г., при этом для продажи недвижимости потребуется больше времени.
Компания прогнозирует рост цен на недвижимость на 5-10% почти для всех регионов, за исключением Pontevedra (Galicia), где они, вероятно, вырастут более чем на 10%, и Cadiz, Tarragona, Girona и Huesca (Aragon), где цены, возможно, встанут или понизятся.
BBVA
В своем последнем докладе по рынку недвижимости Испании, BBVA (один крупнейших Испанских банков) предсказывает, что рост цен на недвижимость Испании упадет до 5-6% в 2006 г., при этом наибольшее снижение будет на рынке вторичной недвижимости (в противоположность новостройкам).
LA CAIXA
La Caixa – крупнейший Испанский сберегательный банк, который имеет самую большую сеть отделений в Испании. La Caixa предсказывает, что в 2006 г. цены на недвижимость Испании вырастут меньше чем на 10%, и что спрос слегка понизится до 400’000-500’000 объектов. С другой стороны, банк считает маловероятной резкую коррекцию цен или «жесткую посадку» рынка недвижимости Испании.
METROVACESA
Средние ставки по ипотеке вырастут до 3.5% в 2006 г. (3.2% были в 2005 г.). Будет начато строительство 700’000 новых объектов (720’000 в 2005 г.), но количество завершенного строительства вырастет с 535’000 объектов за 2005 г. до 600’000 в 2006 г. Количество сделок с недвижимостью (продаж), вероятно, вырастет с 900’000 в 2005 г. до 950’000 в 2006 г., и цены вырастут на 7.5-15%.
CB RICHARD ELLIS
Согласно недавнему докладу (Indicadores de mercado: Precios espanoles) от CB Richard Ellis – консультационное агентство по недвижимости – цены на новостройки в 2005 г. выросли на 16.7%, при этом средняя площадь покупаемой недвижимости в Испании уменьшилась на 5% со 105.3 кв.м. в 2004 г. до 99.9 кв.м. в 2005 г. CB Richard Ellis прогнозирует, что рост цен на недвижимость в Испании будет сдержанным в 2006 г.
DON PISO
Don Piso – одна из крупнейших сетей агентств недвижимости в Испании. Они предсказывают, что рост цен на недвижимость в Испании в 2006 г. будет меньше 10%, но подчеркивают, что в реальном исчислении цены продолжат расти.
ASSOCIATION OF PROMOTERS AND CONSTRUCTORS OF SPAIN (APCE)
Ассоциация девелоперов Испании прогнозирует падение спроса на недвижимость Испании на 5-9% в 2006 г., что составит 475’000 объектов. Разрешений на строительство в 2006 г. будет выдано на 5-10% меньше от количества в 781’587, выданных в 2005 г., и ожидается, что цены в 2006 г. продолжат расти, но меньше чем на 10%.
Сравнительная таблица
ДРУГИЕ МНЕНИЯ
Недавний доклад, написанный University of Barcelona (UB) и Forcadell – консультационное агентство по недвижимости – прогнозирует, что цены на недвижимость Испании могут упасть на 20% в 2007-2009 гг. Это падение будет вызвано ослаблением Испанской экономики, большим количеством новостроек и падающим спросом, поскольку спекулянты и инвесторы в поисках высоких прибылей уйдут в другие страны. По мнению профессора Gonzalo Bernardos, 2005 г. был поворотным годом между рынком «быков» и «медведей», при этом 2006 г. принесет первые признаки падения цен, и эта тенденция усилится в 2007 г, когда рынку недвижимости Испании предстоит «жесткая посадка».
Jaime Caruana – глава Bank of Spain – опять предостерег, что Испанская недвижимость переоценена на 24-35%. Однако он добавил, что не ожидает падения цен, хотя постоянно высокий уровень роста цен на недвижимость увеличивает риск их резкой коррекции в будущем.
Европейский Центральный Банк (ECB) в недавние месяцы по ряду причин также выражал обеспокоенность, что «определенные» рынки недвижимости в Еврозоне могут быть перегреты. Одной из характеристик рынка недвижимости Испании, которая особенно беспокоит экономистов в ЕСВ, является та, что более 80% Испанских ипотек выдаются с изменяемой ставкой, что превращает поднятие процентных ставок прямо в поднятие ипотечных выплат. Поэтому рынок недвижимости Испании более чувствителен к поднятию ставок, чем, к примеру, рынок Германии, где большинство ипотек имеют, по меньшей мере, срок фиксированных ставок. ЕСВ считает, что цены на недвижимость в Еврозоне могут быть переоцененными на 15-25%, при этом лидерство принадлежит Испании. Ежегодный рост цен недвижимости в Испании значительно выше среднего по ЕС, который равен примерно 7.5%.
Royal Institute of Chartered Surveyors в Испании (RICS Espana) также имеет мнение по поводу текущего уровня цен на недвижимость Испании. Как сообщает Испанская пресса, Stan Dickens – Президент RICS Espana – сказал: «Очень малое количество людей в Испании готовы допустить, что цены на недвижимость могут упасть, несмотря на растущие явные признаки обратного».
Не будем забывать и общественность – людей, которые реально покупают недвижимость в Испании. Оказывается, что 84% испанцев, которые были опрошены Испанской газетой La Vanguardia, считают, что имеется пузырь на рынке Испанской недвижимости. В следующей таблице сведены недавние предположения об уровне переоценки недвижимости Испании.
В заключение
Некоторые комментаторы согласны с Испанским Правительством в том, что рынок недвижимости ждет «мягкая посадка» в 2006 и 2007 гг. Однако, следует иметь в виду, что многие из организаций, как и Правительство, которые делают эти прогнозы, сильно заинтересованы в том, чтобы эти прогнозы оказались точными, что делает маловероятным появление у них других предсказаний. Сценарии «жесткой посадки» или «лопания пузыря» рынка недвижимости Испании могут вызвать серьезные проблемы в такой стране как Испания, где экономика так сильно завязана на строительный сектор, как ни в какой другой индустриальной стране. Даже такие организации как BBVA, FUNCAS и Bank of Spain, которые предполагают, что Испанская недвижимость переоценена, всегда спешат добавить, что цены будут понижаться не путем резкой коррекции, а на протяжении нескольких лет будут медленно двигаться к общему уровню инфляции. Другие организации как журнал The Economist настроены на большее понижение, и предупреждают о возможности резкой коррекции на рынке недвижимости Испании.
Конечно, никто не знает, что будет на самом деле, и все что остается, это делать ставки на будущее, исходя из той информации, которая имеется.
В начале 2005 г. я давал следующий совет людям, которые планируют покупать недвижимость в Испании: «Если Вы покупаете для собственного использования на долгосрочную перспективу (даже если только для проведения отпусков) и имеете средства для покупки, не связанные чрезмерными рисками, тогда смело покупайте. В средне- и долгосрочной перспективе Испанская собственность будет как хорошей инвестицией, так и хорошей недвижимостью для пользования и удовольствия.»
Я бы дал такой же совет и сейчас, в начале 2006 г. Однако, в своих взглядах на рынок недвижимости Испании в кратко- и среднесрочную перспективу я вынужден занять сторону понижательного лагеря. Я считаю, что цены на некоторые типы недвижимости в некоторых районах упадут в 2006 и 2007 гг. Поэтому, я думаю, что покупатели, которые не спешат и которым нужен простой тип недвижимости на Испанском побережье, могут выиграть от снизившихся цен, если подождут с покупкой год или около того. Но, как обычно, это зависит от того, что Вы хотите купить и где.
12.02.06