Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2006, ПРОГНОЗ НА 2007

Февраль 2007: Каждый год в это время я делаю обзор показателей Испанского рынка недвижимости за прошлый год и изучаю прогнозы на следующий год.

Общий обзор рынка Испанской недвижимости

Несколько лет назад в Испании был бум недвижимости, теперь он почти сошел на нет, не столько из-за постоянного потока плохих новостей, который пошатнул веру в Испанскую недвижимость, сколько из-за относительно высоких цен. Конкуренция с более дешевыми регионами, такими как Марокко и Болгария, уменьшила спрос в Испании. Сейчас это рынок покупателя во многих популярных туристических районах, и если предпринять усилия, то можно найти очень хороший вариант. Но поскольку предложение непроданной недвижимости растет, и цены во многих регионах стоят, есть большое число зависшей переоцененной недвижимости, ждущей плохо информированных покупателей. Это особенно касается вторичной недвижимости, так как многие продавцы еще не привели свои ценовые ожидания в соответствие с реалиями рынка. Рынок может стать рынком покупателя, если покупатель будет обладать здравым смыслом и искать действительно хорошие варианты во избежание переплат.

2006

По данным Испанского правительства средние по стране цены выросли в номинальном выражении на 9.1% за 12 месяцев к концу 2006 года, достигнув уровня €1’990/кв.м. Это отражает явное снижение роста цен Испанской недвижимости с 18.5% в 2003, 17.2% в 2004 и 12.8% в 2005. Согласно цифрам Испанского правительно, рынок, похоже, движется к «мягкой посадке», когда его рост будет соответствовать общей инфляции.

Интервью с профессиональными риэлторами в различных областях Испании подтверждают в основном эти данные, с поправкой, что данные правительства очень оптимистичны. Риэлторы провинции Malaga, Costa Del Sol, сообщают, что рынок очень плотный, и цены на том же уровне, что были 2 или 3 года назад. С другой стороны, привлекательные, качественные объекты по повышенным ценам продаются быстро. В Murcia и Costa Blanca ситуация более-менее такая же, хотя в большинстве сверхзастроенных областей в этих регионах очень затруднительно охарактеризовать что-нибудь как «привлекательное».

В общем, 2006 был годом остывания Испанского рынка недвижимости после его бума в 2003-2004. Процентная ставка (Euribor) выросла с 2.833% в начале 2006 до 3.93% в конце, рост в процентах 41%, и добавила еще €1’000 к годовым платежам по средней Испанской ипотеке. Выросшие в среднем на 100% за последние 5 лет, цены на недвижимость и спрос на нее, местный и зарубежный, снижаются под воздействием этих факторов. Как результат, объекты продаются дольше, и растет предложение.

Но, возможно, наиболее тревожным дисбалансом на рынке сегодня является большое количество строящихся объектов. В 2006 начато строительство примерно 800’000 объектов, почти в 3 раза больше, чем в среднем по ЕС. Испания – крупнейший рынок цемента, потребляющий на 66% больше, чем Германия, чья экономика в 3 раза больше Испанской. Это очевидный фактор неустойчивости, и Испанская экономика, как следствие, уже проявляет признаки перенасыщения в секторе строительства (50% всех капитальных вложений Испании идет в недвижимость, которая также занимает половину всех новых рабочих мест и дает значимый вклад и в ВВП, и в его рост).

Но несмотря на спад, ситуация выглядит так, что еще существуют глубокие резервы потенциального спроса на Испанскую (прибрежную) недвижимость среди зарубежных покупателей, особенно англичан и ирландцев. Недавний опрос Institute for Public Policy Research выявил, что уже 761’000 англичан живет в Испании (990’000, если считать временно проживающих), и еще миллион желают к ним присоединиться.

Спрос есть, но учитывая а) высокие цены, б) шанс их снижения и с) коррупционные скандалы и незаконное строительство, раздутые на рынке, многие потенциальные иностранные покупатели решили занять выжидательную позицию. Так что проблема скорее не в уровне потенциального спроса, который, по-моему, еще велик. Проблема в том, что покупатели беспокоятся о рискованности своих вложений в рынок, наполненный коррупцией, незаконными разрешениями, бестолковым строительством и «разводящими» агентствами недвижимости. В существенной мере это не проблема спроса, а проблема доверия.

Чтобы воспользоваться преимуществами текущей ситуации на рынке, покупатели должны быть благоразумными, хорошо информированными и искать действительно ценную недвижимость. 2007 будет хорошим годом для покупателей, готовых много смотреть и узнавать. Продавцы, которые намерены продавать, должны снижать свои цены, как и строители посредственных объектов (некоторые из них попадут в финансовые трудности в этом году).

Прогноз на 2007

OECD
OECD ожидают «умеренную коррекцию» цен Испанской недвижимости.

Министр Финансов Испании
Pedro Solbes -- Министр Финансов Испании – заявил, что текущий рост цен на Испанскую недвижимость «трудно оправдать», и сделал прогноз, что рост цен на недвижимость сравняется с общим уровнем инфляции (2.4% в данный момент).

Standard & Poor
Международное рейтинговое агенство Standard & Poor предсказывает «жесткую посадку» рынка в своем недавнем докладе «Штормовые облака над Европейским рынком недвижимости».

Institute of Economic Studies (IEE)
Учитывая растущую экономику Испании, создание новых рабочих мест и увеличение числа домовладельцев, Institute of Economic Studies (IEE) ожидает дальнейшего роста рынка недвижимости и отрицает любые неожиданные корректировки цен.

BBVA
Один из крупнейших Испанских банков предсказывает увеличение средних цен между 3% и 5% на 2007.

Опрос населения Испании
Проведенный Gallup в конце 2006 опрос испанцев показал, что 29.4% считают, что цены вырастут значительно в 2007, 6% считают, что не сильно, 15.2% -- цены стабилизируются, и 2.3% что упадут в той или иной степени в 2007.

В заключение
С моей стороны, я настроен на широкое понижение Испанского рынка недвижимости в последующие несколько лет. Наиболее вероятным сценарием я считаю стабилизацию цен во многих регионах Испании в этом году и дальнейшую остановку или падение в следующем году.

Я более оптимистичен в отношении рынка качественной недвижимости в прибрежный районах в других районах, популярных среди Европейских покупателей, где спрос более разнообразный. Я считаю, что привлекательные объекты в хорошем месторасположении и от лучших строителей сохранят свою стоимость в краткосрочной перспективе и дадут хороший доход в долгосрочной. Но когда дело касается заурядных объектов в сверх-застроенных районах, все, что я могу сказать, этого слишком много вокруг, и я не оптимистичен в их отношении.

11.02.07