Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 1-ГО КВАРТАЛА 2006

Данные Правительства Испании

Средние цены на недвижимость Испании в номинальном выражении выросли на 12% за 12 месяцев к концу марта 2006 г, согласно последним данным Испанского Министерства жилищного строительства. Стоимость недвижимости в Испании поднялась от уровня в € 1’685/кв.м. на конец марта 2005 г. до € 1’888/кв.м. С учетом инфляции в Испании, которая составляет 3.9%, рост цен на недвижимость Испании в реальном выражении за период 12 месяцев был равен 8.1%.

Бум недвижимости был одним из ключевых, если не самым главным, двигателем роста экономики Испании за последние 5-10 лет. Это делает ее экономику сильно зависимой от состояния сектора недвижимости и заставляет Испанское Правительство беспокоиться о последствиях резкого падения рынка недвижимости в случае реализации сценария его «жесткой посадки». Тем не менее, согласно правительственным данным, рынок недвижимости Испании остывает постепенными темпами, как показывает следующий график поквартального роста цен.

На графике две линии: верхняя представляет рост цен на недвижимость Испании в номинальном выражении, нижняя – рост с учетом инфляции. Для простоты, будем оперировать номинальными данными.

График показывает рост цен за квартал по отношению к уровню цен аналогичного квартала прошлого года. Видно, что за первый квартал 1998 г, когда в Испании начался бум недвижимости, рост цены в номинальном выражении составил чуть меньше 4%. Иначе говоря, Испанская недвижимость к концу первого квартала 1998 г. (31 марта 1998 г.) стоила на 4% дороже, чем годом раньше. То большими, то меньшими темпами, рост цен продолжался каждый квартал до конца 2003 г, когда он достиг своего пика в 18.52%. С тех пор он постепенно замедлялся, достигнув уровня в 12% на конец первого квартала 2006 г.

Куда теперь пойдут цены? Большинство «экспертных» прогнозов предсказывают, что в 2006 г. в номинальном выражении цены недвижимости в Испании вырастут «только» на 5-10% (а в реальном, если инфляции останется примерно на уровне 4%, то цены вырастут на 1-6%). Глядя на график, не трудно определить тренд, который указывает, что рост Испанской недвижимости составит около 8% в номинальном выражении к концу 2006 г.

Средний национальный рост цен складывается из весьма различных показателей по Испанским регионам. В среднем по Испании рост цен недвижимости составил 12%, при этом наибольший рост в 22.4% был в провинции Ciudad Real (Castilla La Mancha), а самый низкий в 3.5% был в Ourense (Galicia). Интересно отметить, что согласно правительственным данным, большинство быстрорастущих по цене регионов – это прибрежные районы, которые пользуются спросом у зарубежных покупателей. Цены там росли от 8.6% в провинции Tarragona (Costa Dorada) до 18.6% в провинции Castellon (Costa del Azahar). Только две провинции на Средиземноморском побережье – Alicante (Costa Blanca) и Tarragona (Costa Dorada) – в этом периоде имели рост цен на недвижимость ниже, чем в среднем по стране.

Правительственные данные слишком хороши?

Пообщайтесь с большинством людей, которые занимаются недвижимостью на Средиземноморском побережье Испании, и они скажут, что рынок ровный или в депрессии (в зависимости от региона). Так что собственное исследование, вероятно, даст совершенно другую картину рынка, которая отличается от правительственных цифр.

Вот несколько факторов, которые могут объяснить слабость рынка недвижимости на побережьях. Прежде всего, инвесторы на стадии строительства, которые так раскачали рынок в 2001-2004 гг. и которые составляли более 50% спроса на рынке в некоторых областях (моя оценка), в основном ушли с рынка. Покупатели сейчас – это люди, которые ищут «пляжные» дома или жилье себе под переезд, то есть конечные покупатели, а не спекуляторы-инвесторы, и число которых меньше и которые гораздо более разборчивы в покупке. В их глазах не горят доллары.

Euribor и ставки Испанской ипотеки растут, увеличивая стоимость покупки недвижимости Испании, что в свою очередь уменьшает покупательскую способность. Как результат, ипотечные кредиторы нервничают и устанавливают более строгие условия предоставления ипотеки, что в целом сужает к ней доступ. В конечном итоге снижается спрос на недвижимость Испании.

В это же время, из-за абсурдного количества новостроек в Испании в недавние годы, во многих популярных районах на рынке имеется переизбыток предложения недвижимости, где и инвесторы, и девелоперы пытаются продавать тем же самым покупателям, количество которых уменьшилось.

С учетом работы этих факторов и свидетельств участников рынка, можно предположить, что цены на средние апартаменты в среднем комплексе и со средним месторасположением стоят или падают. Это наблюдение противоречит правительственным данным, которые показывают рост цен на Испанскую недвижимость на побережье в районе 8.6-18.6%.

Итак, какая же версия правильная? Данные Испанского Правительства или факты от людей, ежедневно работающих на рынке? Лично я сомневаюсь в правительственных данных, которые, я считаю, приукрашивают рост цен на недвижимость в Испании. Правительство основывает свои цифры на данных от авторизованных оценочных компаний, и не секрет, что эти компании годами помогают своим главным клиентам – ипотечным кредиторам – производить «оптимистичные» оценки. Это не означает, что данные Правительства бесполезны, совсем нет, -- они полезны для определения тенденций и сравнения регионов. Но я подозреваю, что в последние несколько лет данные Правительства преувеличивали рост цен на недвижимость во многих частях Испании.

Но даже если они и не совсем аккуратны, это не означает, что все регионы Испании страдают от депрессирующего рынка. Относительно привлекательные районы, свободные от чрезмерной застройки, сбавили свои темпы по сравнению с предыдущими годами, но точно не в кризисе, и, по всей видимости, начинается переход к качеству, когда старое правило «расположение, расположение, расположение» доказывает свою верность.

К примеру, рынок недвижимости Балеарских островов, где строительство более умеренно, показывает рост, и на материковой Испании недвижимость хорошего качества, в основном вторичная, в ограниченных районах с прекрасным окружением продается хорошо. В городах Barcelona, Palma и Seville, по сообщениям местных профессионалов недвижимости, по-прежнему, сильный спрос. И, конечно же, рынок демонстрирует различные показатели в зависимости от типов недвижимости и бюджета покупки.

Предостережение

И в заключение, небольшое предостережение, так как многие агентства, которые продают Испанскую недвижимость, считают, что все мы в танке. Если Вы планируете покупать недвижимость в Испании, то относитесь очень скептически к заявлениям о росте капитала, возможностях последующей продажи и арендном потенциале.

04.05.06