Новости рынка недвижимости Испании

АПРЕЛЬ 2007

Стоимость Испанской ипотеки снова выросла

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – выросла в апреле до 4.25%, подняв средние выплаты по ипотеке на €88 до €856 в месяц, или на €1’050 в год. В то же время, данные Испанского National Institute of Statistics показывают, что общее число взятых ипотек в Испании уменьшилось (на 4.3% в феврале по сравнению с прошлым годом), в то время как сумма ипотек увеличилась (на 10.6%). Количество новых ипотек падает из-за уменьшения числа сделок по недвижимости – точный признак остывания рынка недвижимости Испании, а рост сумм вызван, скорее всего, увеличившимися ценами во многих регионах.

Новое строительство по-прежнему наводняет рынок

В Испании выдано 915’745 разрешений на строительство в 2006, что составило 11.9% рост от 818’573 разрешений, выданных в 2005, по данным Испанской профессиональной ассоциации архитекторов. 75% разрешений выдано на строительство недвижимости в Madrid и прибрежных районах Catalonia (129’534), Valencia (106’568) и Andalusia (181’988).

Разрешения на строительство это не то же самое, что само строительство, поскольку некоторые проекты не реализуются после разрешения. В недавние годы большинство проектов, получивших разрешение, сразу запускались в строительство в условиях растущего рынка. Сейчас, когда рынок падает, количество замороженных проектов увеличивается. Согласно Испанскому Ministry of Housing, в 2006 начато строительство 664’924 объектов, 5% рост к предыдущему году, и 597’632 было завершено, 13% рост.

Количество выданных разрешений в прошлом году значительно выросло из-за планируемого введения новых строительных инструкций, которые вступили в силу в марте 2007, что побудило застройщиков поторопиться получить разрешения до этого срока. Новые строительные инструкции, известные как Technical Building Code (Codigo Tecnico de la Edificacion -CTE), призваны усилить безопасность и эффективность энергопотребления для новых строений в Испании. Они также повышали себестоимость строительства. Строители опасаются, что не смогут переложить стоимость нововведений на покупателя, и прибыльность проектов уменьшится. Покупатели, с другой стороны, охотнее возьмут недвижимость, соответствующую новым инструкциям.

После прошлого года, рекордного по количеству разрешений и начатому строительству, этот год начался с их уменьшения. Согласно правительственным данным, в январе количество разрешений сократилось до 59’268, снижение на 0.81% к предыдущему году. Основное сокращение среди общего числа пришлось на отдельностоящие объекты – на 34.2%, в то время как на квартиры количество разрешений выросло на 9.6% до 49’811.

Изменения в настроениях рынка недвижимости – официально

Pedro Solbes, Министр финансов Испании, заявил недавно, что цены на недвижимость в некоторых районах растут более-менее в соответствии с общим уровнем инфляции, и что это явный признак изменения цикла на рынке. Solbes прогнозирует, что строительная острасль будет оживленной в этом году, несмотря на снижение, отметив при этом, что идеальное количество нового строительства – около 450’000 объектов в год.

Jesus Miranda, директор Испанского Cadastre (официальный кадастр недвижимости для начисления налогов) также отметил, что рынок Испанской недвижимости «начинает показывать признаки насыщения». Как следствие, он ожидает, что количество вновь строящихся объектов снизится до «идеального» уровня в 450’000 единиц, описывая нынешние 900’000, выданных в 2006, разрешений на строительство как «чрезмерное». С другой стороны, Miranda не ожидает падения цен, несмотря на насыщение рынка.

Банковское кредитование застройщиков растет

Очевидность понижения Испанского рынка недвижимости, по-видимому, не препятствует банкам выдавать кредиты строителям на новое жилищное строительство. Цифры Bank of Spain показывают, что банки и сберегательные банки выдали рекордные €249 млрд кредитов строителям в декабре 2006, что составило почти 50% рост к декабрю 2005. Растущая задолженность девелоперов и строителей на фоне растущих процентных ставок и уменьшения спроса вызывают беспокойство, отмечает Bank of Spain. В его последнем докладе по стабильности финансовой системы, банк отметил, что «в прошлом сильный рост кредитов приводил к высокому уровню вероятности дефолта в случае значительных ухудшений показателей экономики».

Министерство Окружающей среды предостерегает от жилищного строительства без воды

Официальные лица Испанского Ministry of the Environment предупреждают, что свыше 300’000 строящихся домов по всей Испании не будут иметь соответствующего доступа к водопроводу, если городское планирование будет таким же и будет игнорировать советы местного водоправления. Некоторые строители и городские советы пользуются тем фактом, что доступ к воде считается в Испании «основным правом» и возводят жилые объекты в областях, не имеющих воды, с надеждой, что правительство обеспечит их этим правом, что зачастую невозможно.

Цены на вторичное жилье в Barcelona и Madrid стабильны

Запрашиваемые цены на вторичное жилье в крупнейших Испанских городах слегка изменились за первую четверть года, согласно цифрам Испанского портала недвижимости Idealista. В Barcelona они выросли на 0.5% до €4’888/кв.м. за первые 3 месяца этого года и на 0.8% в Madrid до €4’310/кв.м. В городе Valencia они подскочили на 2.9% до €2’827/кв.м., возвращаясь на прежний уровень после нескольких кварталов снижения.

04.05.07