Новости рынка недвижимости Испании

НОЯБРЬ 2007

Правительство Испании -- год закончится 4% ростом цен на недвижимость

По итогам года будет 4% рост цен на Испанскую недвижимость, заявил Rafael Pacheco, глава правительственного Отдела архитектуры и жилищной политики. Среднегодовой рост на конец сентября составлял 5.3%, поэтому, сообщая о 4% на конец года, правительство предполагает дальнейшее замедление роста цен в течение этого квартала.

Выступая на конференции, организованной в Madrid бизнес школой Instituto de Empresa, Pacheco сказал, что «прогрессирующее сближение роста цен на жилье и инфляции потребительских цен ускорилось», но тем не менее он предсказывает «мягкую посадку» Испанского рынка недвижимости в рамках коррекции всего сектора. Он исключил возможность серьезного кризиса или «значительного падения цен на недвижимость, которое бы угрожало национальной экономике» и отметил, что Euribor начал понижаться и что давление на цены ослабится.

Pacheco также прогнозирует, что в этом году будет построено 550’000 новых и 100’000 муниципальных домов, что поддержит активность строительного сектора. Сделок, по его мнению, в этом году будет 900’000, т.е. снижение с 1 миллиона сделок в 2006. «Это не кризис, а всего лишь необходимая коррекция сектора», -- сказал он.

Крупные банки предсказывают падение цен на недвижимость

После роста на уровне общей инфляции в этом году, цены на Испанскую недвижимость упадут на 2-8% в 2008 году, согласно новому докладу Deutsche Bank. Хотя правительство прогнозирует рост цен недвижимости на уровне инфляции к концу года, в докладе отмечается, что «ничего не гарантирует» такого хода событий.

Правительственный прогноз основан на уровне общей инфляции, которая принимается за 2.7%, но действительный ее уровень в октябре подпрыгнул до 3.6% и в ноябре -- до 4.1%. Считая, что правительственный прогноз точен, имеется превышение общей инфляции по стране над ростом цен недвижимости, что в реальности означает их падение. Доклад Deutsche Bank отмечает, что падение цен может вызвать опасения на рынке, что ускорит процесс коррекции, «особенно в контексте кредитного кризиса».

В докладе Deutsche Bank считается, что рынок Испанской недвижимости переоценен на 30%, делая возможным резкий спад цен в ответ на потерю покупательского доверия или откладывание решения о покупке. После падения в 2008 году, Deutsche Bank ожидает, что цены на Испанскую недвижимость стабилизируются в 2009 и далее будут расти в соответствии с общей инфляцией.

С другой стороны, BBVA – один из крупнейших Испанских банков – прогнозирует, что цены на Испанскую недвижимость вырастут на 1.5% в этом году, на 1.4% -- в 2008 и затем упадут на 1.9% в 2009 году. Как следствие, BBVA считает, что Испанская экономика справится с замедлением рынка недвижимости.

Количество разрешений на строительство уменьшилось на 12.4%, но количество завершенных объектов выросло на 10%

Количество разрешений за год уменьшилось до 482’789 к августу, согласно новым данным Испанского Министерства Развития. Разрешений на строительство отдельно стоящей недвижимости было выдано на 36% меньше, или 73’790, на строительство апартаментов – на 6%, до 408’765 штук. В это же время, количество завершенных объектов недвижимости выросло по сравнению с прошлым годом. За первые 8 месяцев этого года было завершено строительство 427’720 объектов, что на 10% превышает показатели прошлого года.

Крупные Испанские девелоперы отмечают уменьшение продаж на 30-50%

Замедление Испанского рынка недвижимости сказывается на продажах Испанских девелоперов. Продажи 3 крупнейших котируемых девелоперов -- Martinsa-Fadesa, Metrovacesa и Acciona – упали в сентябре на 30-50%, согласно недавним отчетам компаний на фондовой бирже. Говоря о падении цен, девелопер Martinsa-Fadesa не исключает понижения своих цен, «если условия рынка того требуют», как сообщается в статье в Испанской газете ‘El Mundo’. Статья также отмечает, что Fadesa в состоянии снизить свои цены, если необходимо. Во-первых, она имеет уровень валовой прибыли в размере 45%, что дает ей простор для маневра, и, во-вторых, располагает земельным запасом в 28 миллионов квадратных метров, треть из которых за пределами Испании, при этом себестоимость этих участков у Fadesa составляет 10% от их продажной цены. У девелоперов же, покупающих землю вместе с разрешением на перепланировку, себестоимость составляет 50%. Но в статье ничего не сказано об огромном уровне задолженности Martinsa-Fadesa и о том, сможет ли компания позволить себе снижать свои цены на падающем рынке и выплачивать при этом платежи по процентам.

Банк Испании выражает озабоченность уровнем задолженности Испанских девелоперов

Банк Испании отметил высокие уровни задолженности в жилищном и строительном секторе. «Это основание для беспокойства, которое требует постоянного контроля со стороны менеджмента, экспертов и организаций», -- сказал аналитический директор банка Jose Luis Malo de Molina. По мнению Malo de Molina, жилищный и строительный сектор имеют наивысший уровень задолженности в экономике. Кредитование в строительном секторе достигло 800% от его валовой прибыли, по сравнению с 300% в энергетическом секторе, и много выше, чем в других секторах, таких как транспорт и телекоммуникации. Беспокойство банка также усиливается недавними финансовыми потрясениями, которые, по мнению банка, поднимут стоимость кредитов, несмотря на снижение процентной ставки.

Количество сделок с недвижимостью уменьшилось на 27% в регионах

Согласно последним данным Испанского регистра недвижимости, среднегодовое количество сделок с недвижимостью в некоторых автономных регионах Испании уменьшилось на 27%. Продажи за 12 месяцев к концу июня 2007 года по сравнению с аналогичным периодом к концу июня 2006 года упали на 27% в Cantabria, на 21% на Canaries, на 20% в Catalonia, на 18% в Valencian Community и на 18% в Galicia. С другой стороны, продажи слегка выросли в Asturias, Murcia и Navarra, и взлетели на 19% в La Rioja. В общем по стране продажи упали на 8.8%. За второй квартал этого года было продано 205’998 объектов недвижимости – на 11.5% меньше, чем за тот же период прошлого года.

Высокие цены на недвижимость, дорожающие кредиты и высокие уровни задолженности домовладельцев частично объясняют падающие темпы продаж. По данным недавних докладов, испанцы тратят на ипотечные выплаты свыше 50% всех своих доходов, на Balearics цифра доходит до 58% и до 57% в Catalonia и Madrid. Рискованным уровнем считается отношение в 35%. Как следствие, средняя длительность ипотеки увеличилась до 28 лет и 1 месяца.

Новости Испанской ипотеки

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – упала за последний месяц до 4.607%, второе последовательное снижение за месяц, хотя Euribor все еще остается на 19% выше, чем был год назад.

03.12.07