Обзор рынка недвижимости Испании
ИТОГИ 2-ГО КВАРТАЛА 2007
Как бы ни относились люди к этому, но на рынке недвижимости Испании спад. Единственное, что не ясно, тем не менее, это насколько он серьезен. Отсутствие надежных, своевременных данных делает диагноз рынка трудным, хотя можно смело сказать, что дан путь к рынку покупателя. Возможно, рынок недвижимости ждет «мягкая посадка» или, возможно, это старт чего-нибудь пожестче, как минимум в некоторых регионах страны. Чтобы точно это знать, потребуется, вероятно, еще 12 месяцев.
Тем не менее, очевидно, что местные факторы, такие как предложение и профиль местного спроса, начинают играть большую роль, чем во время бума, когда все лодки поднимало приливом. Анализ всего рынка помогает идентифицировать широкие тенденции, но покупатели и продавцы также должны проводить местные исследования, чтобы понять растущую важность динамики местного рынка.
Свежие данные Испанского рынка недвижимости
Наиболее широко используемая статистика по жилищному рынку в Испании – это квартальные данные, публикуемые Министерством недвижимости Испанского Правительства. Согласно последним цифрам, опубликованным в июле, средние цены на недвижимость в Испании выросли на 5.8% до €2’054.5/кв.м. за 12 месяцев к июню 2007, а за квартал – на 1.5%.
Максимум роста средних цен был 18.5% в четвертом квартале 2003 и с тех пор снижался, за исключением небольшого всплеска в конце 2004. Рост сейчас выражается однозначными цифрами последние 4 квартала, чего не случалось со втрого квартала 2001. Так что, правительственные данные, где, вероятно, понимают ситуацию, показывают, цены на недвижимость быстро остывают. Остывающие цены отражают тот факт, что продавцы теряют силу на рынке перед покупателями.
Государственные данные никогда не говорят всей картины, поскольку они скрывают значительную разницу между региональными рынками недвижимости. Если анализировать результаты по провинциям Испании, то это диапазон от роста в 11.2% в провинции Badajoz (Extremadura) до снижения на 0.2% в провинции Alava (Basque Country).
Следующая таблица дает темпы роста средних цен на недвижимость и сами средние цены в €/кв.м. по выборке из регионов и провинций, популярных среди зарубежных покупателей.
| Регион / Провинция | Цена €/m2 | Изменение за год % |
| Granada | 1,470.7 | 9.9% |
| Extremadura | 1,020.1 | 9.6% |
| Murcia | 1,578.3 | 9.5% |
| Tarragona | 1,875.3 | 8.7% |
| Cadiz | 1,856.2 | 8.4% |
| Cordoba | 1,516.4 | 7.9% |
| Balearics | 2,364.6 | 7.8% |
| Galicia | 1,512.2 | 7.5% |
| Valencia | 1,564.8 | 7.3% |
| Asturias | 1,727.4 | 7.2% |
| Girona | 2,119.6 | 7.1% |
| Almeria | 1,618.1 | 7.1% |
| Andalusia | 1,740.4 | 7.0% |
| Cantabria | 2,030.7 | 6.5% |
| Seville | 1,702.6 | 6.3% |
| Las Palmas | 1,843.9 | 6.0% |
| Canaries | 1,797.6 | 6.0% |
| Tenerife | 1,733.8 | 5.8% |
| Catalonia | 2,382.3 | 5.6% |
| Castellon | 1,739.4 | 5.6% |
| Barcelona | 2,684.5 | 5.2% |
| Valencian Region | 1,649.5 | 5.0% |
| Malaga | 2,270.0 | 3.9% |
| Teruel | 996.9 | 3.5% |
| Madrid | 2,989.1 | 3.0% |
| Alicante | 1,737.4 | 2.1% |
Согласно правительственным данным, «поднимающиеся» регионы, такие как Granada, Extremadura и Murcia, все еще сильно растут, темпами, близкими к 10%, в то время как традиционно привлекательные районы – Malaga и Alicante – находятся в самом низу таблицы. Эта ситуация обратна положению 2003, когда Malaga и Alicante были двумя из сильнейших регионов, где рост цен превышал 20%. Высокие цены и сверхзастроенность в традиционно популярных районах вынудили покупателей искать новые регионы.
Принимая правительственные данные за номинальные величины, ситуация выглядит так, что цены на недвижимость по-прежнему растут на 5-10% в наиболее популярных районах, за исключением Malaga и Alicante. Учитывая, что общая инфляция потребительских цен в Испании составляет 2.4%, реальный рост цен будет меньше на эту величину. В итоге получается, что реальные цены на недвижимость слегка упали в Alicante и выросли только на 1.5% в Malaga.
По данным другого источника статистики по рынку недвижимости, Испанский портал недвижимости Kyero.com публикует индекс цен недвижимости, основанный на ценах предложения по 80’000 объектам в его базе данных. Согласно ценовому индексу недвижимости Kyero, средние цены предложения по 1- и 2-спальным объектам упали на 2.9% и 3% соответственно за 12 месяцев к концу июня, но выросли по другим типам недвижимости:
| Тип недвижимости | Средняя цена Июнь 07 |
Изменение за год % Цена €/m2 |
| 1-спальная | € 146,742 | -2,9% |
| 2-спальная | € 205,125 | -3,0% |
| 3-спальная | € 273,333 | 3,3% |
| 4-спальная | € 366,000 | 10,4% |
| 5-спальная | € 450,626 | 12,7% |
Эти цифры позволяют предположить, что избыток квартир, в основном 1- и 2-спальных, оказывает наибольшее давление на их цены, в то время как большая по площади недвижимость, особенно отдельные виллы, чувствует себя хорошо.
Испанский портал недвижимости idealista.com публикует квартальные отчеты по ценам предложения на недвижимость в Barcelona, Madrid и Valencia. Движения цен предложения в 3 крупнейших испанских городах – важный индикатор настроений рынка и барометр для всего рынка в целом. Согласно данным Idealista, цены на недвижимость за последний квартал выросли только на 0.1% в Madrid, упали на 1.3% в Barcelona и выросли на 1.2% в Valencia, где цены еще продолжают расти благодаря Кубку Америки и объявлению Формулы 1. В истории Idealista это худшие цифры для Barcelona и Madrid, что дает дальнейшее подтверждение очевидности значительного замедления Испанского рынка недвижимости.
Жизненная очевидность подсказывает, что спад в Barcelona еще хуже, чем эти цифры. Покупатели и продавцы сообщают, что цены упали на 5-10%, и продажи в одном из крупнейших агентств недвижимости в городе упали на 90%.
При сохраняющемся росте процентных ставок, маловероятно, что цены в Barcelona и Madrid будут расти, до тех пор пока доходы не станут успевать за ценами на недвижимость, для чего должны пройти годы.
Интересны также данные Испанского Реестра недвижимости, содержащиеся в его недавно опубликованном докладе по рынку недвижимости в Испании за 2006. Согласно докладу, в Испании за прошлый год было зарегистрировано 916’130 сделок по недвижимости (подписанных в присутствии нотариуса и занесенных в реестр недвижимости), что меньше на 7.23% по сравнению с 2005. По новостройкам сделок заключено на 10.11% меньше (389’594), по вторичной недвижимости на 4.97% (526’509). Уменьшение числа сделок показывает, что рынок сужается вследствие растущих процентных ставок и выросших цен, и в нынешней ситуации на рынке страдают больше всего продажи новостроек.
Другой интересной статистикой в докладе является то, что британцами куплено около 22’628 объектов Испанской недвижимости в 2006, второй крупнейшей группой покупателей после испанцев. Британцев купило почти в 2 раза больше, чем все европейцы вместе взятые. Следующей крупнейшей группой идут немцы, которые купили в Испании 12 объектов на каждые 100, купленные британцами.
В заключение
Имеющаяся статистика рисует развивающуюся картину «мягкой посадки», при которой рост цены на Испанскую недвижимость замедляется до уровня инфляции. Тем не менее, свидетельства профессионалов недвижимости наводят на мысль, что рынок гораздо слабее, чем видно по цифрам статистики, по крайней мере в некоторых регионах и по некоторым типам недвижимости. Области с избытком новостроек, по-видимому, пострадают больше всего.
А пока, ставки по ипотеке растут, и количество разрешений на строительство, которых выдается около 200’000 в квартал, все еще очень велико. Это скорее всего продолжит давление на рынок и увеличит риск более серьезных проблем в следующие 1-2 года. С другой стороны, Испанская экономика сильно растет, безработица уменьшается и на этой основе маловероятно, что рынок недвижимости Испании рухнет. Большим вопросом, однако, остается, что будет с ростом Испанской экономики, когда строительная активность уменьшится, как и должна (около 18% ВВП Испании зависит от строительной отрасли, в отличие от примерно 9% в среднем по ЕС). Если в Испании затем наступит спад в ближайшие 2 года, чего нельзя исключить, тогда цены на недвижимость в сверхзастроенных областях могут упасть на 20% и более.
Несмотря на высокий уровень строительства в Испании, предложение качественной недвижимости скудно, особенно в популярных прибрежных регионах. Комбинация плохого городского планирования и лишенных воображения девелоперов, клепающих идентичные апартаменты, накрыла Испанское побережье, которое во многих областях выглядит сейчас как стена цемента. Вероятно, что разница в цене между качеством и остальным увеличится, с ростом в цене качественного жилья и в лучшем случае стагнацией остального рынка. При данных обстоятельствах, в условиях рынка покупателя, возможно, это хорошее время для поиска качественной недвижимости по разумной цене. Тем не менее, покупатель должен помнить, что на рынке все еще много переоцененной недвижимости, и детальное местное исследование даст ключ к идентификации ценности.
07.08.07