Новости рынка недвижимости Испании

МАРТ 2008

Главные новости

= Международный Валютный Фонд (МВФ) обращает внимание, что Испанская недвижимость переоценена на 15-20%, и что инвестиции в жилищный сектор, которые составляют около 9% ВВП (вторые после Ирландии), очень высоки. Основываясь на этих двух показателях, у Испании больше причин для беспокойства, чем у США, рынок недвижимости которых испытывает кризис.
= Количество сделок с недвижимостью в Испании за 2007 г. уменьшилось на 14% до 788’518 штук, согласно данным Испанского Регистра собственности. Продажи новостроек снизились на 12.4%, а вторичной недвижимости – на 15%.
= Цены предложения за первый квартал этого года упали на 0.6% в Barcelona и Valencia, и на 0.1% в Madrid, согласно данным Idealista.com.
= Цены сделок сейчас идут на 12.5% ниже запрашиваемой цены в г. Valencia, по данным ассоциации агентств недвижимости Coapiv.
= Новый доклад рейтингового агентства Standard & Poor предупреждает о возможности болезненной коррекции рынка недвижимости в Испании и Англии. В докладе сообщается, что цены на Испанскую недвижимость могут упасть на 5% в последующие 2 года, что звучит не очень болезненно и что в действительности, вероятно, уже произошло.
= Замедление рынка недвижимости начинает сказываться на поступлениях в бюджет Испании. За первые 2 месяца этого года НДС было уплачено на 8.2% меньше.

Не столько «жесткая посадка», сколько крушение

Несмотря на 2-летние разговоры Правительства о «мягкой посадке», ситуация на рынке недвижимости Испании все более походит на то, что он сойдет с рельсов.

Почти каждый день в марте появлялись сообщения, подтверждающие, что рынок недвижимости растратил весь свой запал. Институт национальной статистики опубликовал данные, что, по сравнению с прошлым годом, продажи жилья в январе уменьшились в среднем на 27%, при этом они упали более чем на 40% в таких ключевых регионах как Catalonia (-42%) и Balearics (-45%).

Консультанты по недвижимости CB Richard Ellis опубликовали доклад, в котором сообщается, что за первые 11 месяцев 2007 г. количество разрешений на строительство новых домов уменьшилось на 25% до 618’503 штук, а за тот же период 2006 г. их было выдано 865’651. Несомненно, что в 2008 г. уменьшение будет еще более сильным, и даже ассоциация Испанских девелоперов (Asprima) допускает, что в 2008 г. количество новостроек может упасть на 50%.

Но в то время как количество выдаваемых разрешений на начало нового строительства и количество начатого строительства уменьшается, то количество построенных объектов, поступающих на рынок, все еще растет. Согласно докладу CB Richard Ellis, количество построенных объектов в 2007 г. увеличилось на 10%, при этом продажи упали на 12%, что перенасыщало и без того огромное предложение, которое оценивается в 1 миллион непроданных объектов. Этот тренд сохранится и в 2008 г., так как почти 900’000 разрешений на строительство, выданных в 2006 г., начинают реализовываться и поступать на рынок. Ситуация наглядно демонстрирует инерционность процессов жилищного сектора.

В некоторых районах рынок встал почти полностью, особенно в прибрежных курортных зонах. Procosta – ассоциация девелоперов района Vega Baja на юге Costa Blanca – сообщила, что продажи в регионе упали на 80%. Регион Vega Baja, который включает такие города как Torrevieja и Catral, известен своими бюджетными вариантами квартир.

Банкротства девелоперов

Список Испанских девелоперов, которые обращаются к защите от кредиторов или сообщают о проблемах с ликвидностью, становится длиннее с каждым днем. Девелоперы Labaro и Grupo Sanchez, которые продавали зарубежным клиентам свои проекты в популярных прибрежных районах, присоединились к этому списку в марте. За первый квартал 2008 г. у многих девелоперов не было ни одной продажи, что означает для них уменьшение операционной выручки, повышение расходов и недоступность новых кредитов. Некоторые из крупнейших девелоперов Испании отчаянно пытаются реструктуризировать платежи по своим долгам, которые составляют миллиарды евро.

Во всяком случае, количество девелоперов, которые столкнутся с трудностями, будет расти в следующие несколько месяцев. Для потенциальных покупателей ситуация и опасна, и богата возможностями. С одной стороны, нынешнее состояние рынка дает покупателям сильную позицию в переговорах с девелоперами, большинству из которых нужно делать скидки, чтобы что-нибудь продать. Но с другой стороны, вряд ли кто захочет передавать свои деньги девелоперу, который впоследствии разорится. Поэтому надо покупать только у самых лучших девелоперов, у которых есть репутация качества и финансовой стабильности, и не совершать никаких платежей без банковской гарантии.

Коррупция в муниципалитетах

Почти каждую неделю можно прочитать об арестах местных политиков и чиновников по подозрению в коррупции, почти всегда связанной со сделками с недвижимостью. Только что был арестован мэр г. Zurgena, что в Almeria, вместе с главой девелоперской компании New Horizon Villages, которая специализировалась на строительстве и продаже недвижимости зарубежным покупателям в этом регионе.

Но крупнейшей новостью стал арест Daniel Garcia Madrid, мэра г. Torre Pacheco в регионе Murcia, и бывшего адвоката одного из учредителей компании Polaris World – Fecundo Armero. Сам Fecundo Armero, который продал свою долю в Polaris World группе инвесторов, в которую входил и Credit Suisse, за € 300 миллионов, также находится под расследованием, и неизбежно это коснется и Polaris World. Jose Luis Hernandez – президент Polaris World – был вызван на допрос, как и другие члены управления Polaris World. Интересно будет проследить, куда приведет это расследование.

Сага о «захвате земли» в Valencia продолжается

Комиссия Европейского парламента по рассмотрению жалоб снова осудила регион Valencia за его закон о «захвате земли» (известный как LUV – Ley Urbanistica Valenciana, который впоследствии был заменен еще более худшим законом LRAU – Ley Reguladora de la Actividad Urbanistica). Этот закон позволяет недобросовестным девелоперам и коррумпированным мэрам изымать землю у частных владельцев и принуждать их потом к участию в финансировании в десятки тысяч евро стоимости урбанизирования их земли.

Британские члены Европарламента Michael Cashman и Neil Parish просят наложить мораторий на новое строительство до разрешения вопроса с «захватом земли», а австрийский член Европарламента Herbert Bosch предлагает заморозить финансовую помощь ЕС, которая оказывается региону Valencia. Осуждение закона городского планирования Валенсии почти всеобщее, и большинство Испанских членов Европарламента примкнули к нему, но правительство Valencia отрицает всю критику как беспочвенную. «Что нам нужно – это еще больше строительных проектов, и также больше гольф-площадок для развития туризма,» – таким был ответ Jose Ramon Garcia Anton, министра по городскому развитию в регионе Valencia, на требование наложить мораторий на строительство.

Michael Cashman внес предложение, чтобы Европарламент подготовил доклад по нарушениям, вытекающим из закона городского планирования в Valencia. Это предложение будет рассмотрено в Парламенте ЕС 26-го мая.

Чрезмерная зависимость Испанских банков от недвижимости

Miguel Blesa, глава Caja Madrid – одного из крупнейших сберегательных банков Испании – сказал, что зависимость некоторых Испанских банков от недвижимости «пугающая». По-видимому, международные финансовые рынки разделяют это мнение, газета Daily Telegraph, к примеру, сообщает, что зарубежные банки продают Испанские ипотечные долги с дисконтом на 40 пунктов. Даже в таких условиях, Испанские банки могут выпускать облигации, но это им стоит примерно в десять больше, чем год назад. Это оказывает негативное влияние на рынок недвижимости, так как нехватка ликвидности заставляет банки урезать ипотечное кредитование. Уменьшение ипотечного кредитования оказывает понижающее давление на цены, что сказывается на банковских балансах, вынуждая их сокращать кредитование, и так далее, – то, что называется порочный круг.

Новости ипотеки

Euribor в марте 2008 г. – 4.59%

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – сильно выросла в марте, до 4.59%, обратив тенденцию снижения, которая была в первые 2 месяца этого года. Это было наибольшее увеличение Euribor с марта 2006 г., и уже к концу месяца Euribor был значительно выше 4.7%.

Euribor сейчас на 12% выше, чем был год назад, и мартовский рост означает для ипотечных заемщиков, у которых ипотека считается по изменяемой ставке, что их годовые платежи вырастут в среднем на € 480. Согласно Национальному институту статистики средняя Испанская ипотека составляет € 142’793 на срок 26 лет, при этом ежемесячные платежи вырастут на € 40, от € 786 до € 826.

Euribor строится от базовых ставок Европейского Центрального банка (ECB), которые в марте остались неизменными и равнялись 4%. ЕСВ ясно показал, что его главной задачей остается контроль инфляции, и что базовые ставки даже могут вырасти, чтобы уменьшить инфляцию в Еврозоне, которая достигла 3.5% в марте – что гораздо выше запланированного уровня в 2%. В Испании инфляция выросла в марте до 4.6%.

07.04.08