Новости рынка недвижимости Испании

АПРЕЛЬ 2008

Главные новости

= Инвестиционный банк Lehman Brothers прогнозирует падение нового строительства в Испании с 700’000 объектов в 2007 г. до менее чем 200’000 объектов в этом году.
= Цены на Испанскую недвижимость понизятся в следующие 4 года на 20%, как сообщается в новом исследовании, организованном фондом BBVA. Ожидается, что падение будет постепенным, что позволит банковскому сектору справиться с проблемами.
= Высокие цены на недвижимость Испании могут привести к тому, что к концу 2008 г. на рынке Испании будет миллион непроданной недвижимости, сообщается в новом докладе ассоциации ASPRIMA.
= Цены в самом дорогом сегменте рынка стабильны, в то время как другие сегменты начинают терять в цене.
= Ассоциация девелоперов в Catalonia (ACDEI) продает 2’000 квартир по себестоимости, предлагая скидки до 40% от прайсовой цены. Эта инициатива вызвана усилиями сбыть недвижимость, которую они не могут продать в нынешнем рынке.
= Активность строительного сектора Испании выросла в феврале, по данным Eurostat (статистического бюро ЕС). Строительное производство увеличилось в феврале на 1.2%, уменьшаясь прежде каждый месяц, начиная с ноября 2007 г.
= В прошлом году цены предложения на 56% вторичной недвижимости, которые опубликованы на Испанском портале недвижимости facilisimo.com, упали на 5.7%. Наибольшее понижение было в Мадриде, где 75% вторичной недвижимости сейчас стоит меньше, чем год назад.

Предложение на рынке Испании составляет 1 миллион объектов недвижимости

Около 1 миллиона объектов недвижимости в Испании ждут своего покупателя, и от 50’000 до 100’000 из них находятся в Valencia Region, Costa Blanca. Рынку потребуется 2-3 года, чтобы справиться с этим переизбытком, как сообщили международные консультанты по недвижимости CB Richard Ellis на пресс-конференции в апреле.

После годов бума «спрос и предложение должны вернуться к равновесию», -- сказал Jose Luis Marin, глава офиса компании CB Richard Ellis в Valencia. Также было отмечено, насколько сдвинулись профессиональные стандарты во время бума с его двузначными цифрами роста, когда «ошибки и низкосортная продукция прошли незамеченными». Теперь, когда бум окончен, и предложению нужно соответствовать спросу, продается только хорошо расположенная и действительно привлекательная недвижимость.

Консультанты считают, что в следующие несколько лет цены на недвижимость Испании будут расти в соответствии с инфляцией.

Цены на землю в Испании начинают падать

Цены на городскую землю в Испании в последнем квартале 2007 г. в среднем по стране упали до € 277/кв.м., или на 2.7% по сравнению с предыдущим годом, по данным Министерства Жилищного строительства. В квартальном исчислении, они упали на 2.8%. По регионам разброс более значительный, от 1% в некоторых провинциях до 41% в Leon, 33% в Alicante, 25% в Cordoba и 15% в Barcelona.

Цены на землю падают в результате замедления рынка недвижимости. Также толчком к падению послужило то, что ряд девелоперов с проблемами ликвидности вынуждены были продавать земельные активы для восполнения своей наличности.

Стоимость земли составляет в среднем 30% от стоимости новостройки, хотя в некоторых районах, таких как Мадрид, она может доходить до 50% и более. Снижение цен на землю позволит девелоперам уменьшить свои цены, но через какое-то время. Девелоперам нужно продать примерно 500’000 своих новостроек, прежде чем падение цен на землю дойдет до покупателей недвижимости.

Планы по построению Испанского Las Vegas – неудавшийся проект?

В декабре 2007 г. сообщалось о планах постройки развлекательного города в стиле Лас Вегас, в которые включались 32 отелей-казино, 5 парков, ипподром, большой конференц-центр, арена для боя быков и различные гольф-площадки с жилыми комплексами, в пустынном районе Los Monegros в Aragon, что на северо-востоке Испании.

С бюджетом, который примерно оценивается в € 17 млрд., проект Gran Scala, как он назывался, был с большими фанфарами анонсирован в прошлом декабре Marcelino Iglesias, президентом региона Aragon от социалистической партии, который сказал, что курорт позволит региону заявить о себе всему миру. Вице-президент Арагона, Jose Angel Biel, обещал заложить его первый камень в сентябре этого года.

Особенностью таких амбициозных проектов как этот, является то, что они заканчиваются ничем без серьезных денег и серьезных поручителей. Согласно недавним сообщениям в Испанской прессе, интернациональный консорциум, который продвигает этот проект, был, по-видимому, образован в Cardiff только в прошлом июле с уставным капиталом всего в 50’000 фунтов стерлингов. А компания, которая должна построить и управлять двумя из заявленных парков, была учреждена в Reno только в сентябре с уставным капиталом в € 950. Как с уставными капиталами, такие как эти, спрашивает себя местное население, Британский консорциум, названный International Leisure Development (ILD), когда-нибудь сможет найти € 17 млрд., необходимых для того, чтобы превратить пустыню Los Monegros во второй в мире комплекс казино и развлечений.

Затем выяснилось, что представители ILD в Испании используют логотип правительства Арагон на документации по поиску € 4.8 млн. для разработки нового топливосберегающего двигателя, безо всякой связи с проектом Gran Scala, что выглядит, как попытка использовать связи с Правительством Арагона для получения денег под свои спекулятивные проекты. Сейчас Правительство Арагона уже не говорит ни о каких сроках, и описывает проект как «только идея».

Отменен Испанский налог на имущество

Испанский налог на имущество, известный как ‘patrimonio’ (Impuesto sobre el Patrimonio), был отменен социалистическим Правительством Испании, которое выполняет свое предвыборное обещание, данное за 4 года до прихода Социалистов (PSOE) к власти. Налог отменяется, начиная с 01-01-08, поэтому изменения не коснутся налоговых деклараций за 2007 г. (за который сейчас подаются декларации, до конца июня).

Для большинства нерезидентов-владельцев недвижимости этот налог никогда не был большим. К примеру, для недвижимости в Catalonia, оцененной в € 300’000 и без выплат ипотеки, он составлял примерно € 730 в год, но для большинства владельцев он мог быть значительно уменьшен (более низкая стоимость, ипотека и т.д.). Тем не менее, эта отмена приветствуется как снижение расходов по содержанию собственности.

Испанский налог на имущество был введен 30 лет назад как временный налог, но, как и все «временные» налоги, он действовал очень долго. Его ежегодно должны были выплачивать все (резиденты и нерезиденты), кто владел недвижимостью или другими активами, облагаемыми налогом, на основе оценки этих активов, за исключением разрешенных вычетов, таких как ипотека. Налог собирался региональными властями.

Отмена налога была анонсирована в апреле как часть ряда мер, направленных на стимуляцию экономики, переживающей замедление рынка недвижимости.

Euribor вырос в апреле до 4.82%

Euribor (12 месяцев) – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – снова выросла в апреле до 4.82%, от уровня в 4.59% в марте, и сейчас это наивысший уровень с декабря 2000 г. и на 13.4% больше, чем был год назад.

Ежемесячные платежи по средней Испанской ипотеке в € 150’000 на срок 25 лет вырастут на € 50, или на € 600 за год.

Euribor строится от базовых ставок Европейского Центрального банка (ECB), которые в марте остались неизменными и равнялись 4%.

ЕСВ ясно показал, что его главной задачей остается контроль инфляции, и что базовые ставки даже могут вырасти, чтобы уменьшить инфляцию в Еврозоне, которая составляла в апреле 3.3% – что гораздо выше запланированного уровня в 2%. В Испании инфляция выросла в марте до 4.5%.

08.05.08