Новости рынка недвижимости Испании

ИЮНЬ 2008

Ряд пессимистичных докладов по Испанскому рынку недвижимости

Следуя последней моде на плохие новости, в первых числах июня вышло 3 мрачных доклада по состоянию рынка Испанской недвижимости, которые рисуют картину падения цен, отрицательной доходности и общего бедственного положения сектора недвижимости.

Представляя свой ежегодный экономический доклад, Испанская бизнес-школа ESADE сообщила, что 10% Испанских ипотечных заемщиков могут быть в отрицательной доходности к концу этого года. "Активы в недвижимости, приобретенные в последние 3 года, могут подешеветь в цене на 20-30% к 2009 г.," -- как объяснил Франсеск Ксавьер Мена (Francesc Xavier Mena) из ESADE.

Спад сектора недвижимости, который был двигателем Испанского экономического роста, серьезно сказывается и на экономике Испании. Мена прогнозирует сильный рост числа банкротств после лета, что вызовет увеличение безработицы и дальнейшее понижение рынка недвижимости. Экономика начнет восстанавливаться "к концу 2009 г.", но рынок жилой недвижимости не оправится до 2012 г.

Deutsche Bank выступил с таким же неутешительным докладом по состоянию Испанского строительного сектора. Банк предсказывает, что в этом году цены понизятся на 2-8%, и на 5% и 10% в 2009 г. и 2010 г. Deutsche Bank считает, что нынешнее снижение будет более значительным, чем кризис Испанской недвижимости в 1992-1997 гг., когда цены упали на 22% в реальном исчислении. Худшее еще впереди, сообщается в докладе, так как на рынке растет количество непроданной недвижимости и начинают появляться факты перехода ипотечной недвижимости в собственность банков.

Но наиболее мрачный доклад сделали консультанты из R.R. de Acuna & Asociados, которые прогнозируют снижение до 2015 г. В последующие 4 года будет период значительной коррекции, за которым последуют 3 года консолидации рынка, сообщил Фернандо Родригес (Fernando Rodriguez y R. de Acuna) на пресс-конференции, посвященной презентации доклада.

В 2008 г. строительство новых домов снизится на 49% (до 240'000), и в 2009 г. – на 66% (до 156'000). Это уменьшит вклад строительного сектора в ВВП Испании на 75%, говорится в докладе. Занятость в секторе уменьшится на 11% в 2008 г. и на 17% в 2009 г.

Спрос на новостройки в 2008 г. упадет на 26% (до 227'000) и на 30% в 2009 г. (до 215'000). Спрос на вторичную недвижимость в этом году понизится на 22% (до 350'000) и на 28% в следующем году.

Доклад прогнозирует уменьшение номинальных цен на недвижимость в 2008 г. на 5% и в 2009 г. на 7%, что в реальном выражении составит падение на 20-30% в последующие 2-3 года. Цены продолжат снижение до 2011 г.

Что касается девелоперов, доклад полагает, что стоимость обслуживания займов вырастет до 23% от их валового дохода, что затруднит получение ими прибыли. Объем кредитования девелоперов сейчас в 2 раза больше того, каким он должен быть при "нормальной торговой конъюнктуре", говорится в докладе. Половина долгов девелоперов приходится на земельные активы, и у них сейчас имеется земли, достаточной для постройки до 3 миллионов новых объектов и удовлетворения 10-летнего спроса.

Но в новом строительстве сейчас нет необходимости, поскольку на рынке переизбыток предложения. Даже если в 2007 г. (почти рекордном по количеству нового строительства) не было бы начато ни одной стройки, то рынку потребовалось бы 5-7 лет для усвоения излишней недвижимости.

Цены на новостройки Испании упали впервые за 15 лет

Средние цены на новостройки в региональных столицах Испании за первые 6 месяцев этого года уменьшились на 1.2%, впервые за 15 лет, по данным последнего доклада Сообщества оценщиков (La Sociedad de Tasacion), крупнейшей оценочной компании Испании.

В докладе сообщается, что цены на новостройки понизились в 35 Испанских столицах провинций и выросли в 11, хотя и меньше уровня инфляции. По усредненным показателям на конец июня цена на новую недвижимость в Испанских городах стала меньше на 1.2% до уровня € 2'781 за кв.м. За аналогичный период в прошлом году, цены выросли в среднем на 4%.

Цены на новостройки, публикуемые La Sociedad de Tasacion, уменьшились впервые со времени рецессии 1992 и 1993 гг., когда понижение составило 1.5% и 0.2% соответственно.

Барселона (Barcelona) остается самым дорогим городом Испании по новостройкам, где, несмотря на падение средних цен на 0.4%, новая недвижимость все еще стоит более € 4'500/кв.м., за ней следует Сан Себастьян (San Sebastian) – понижение на 0.6% до € 4'035 и Мадрид (Madrid) – на 1.4% до € 3'916.

На другом краю ценовой шкалы самыми дешевыми городами Испании по новостройкам являются Понтеведра (Pontevedra) в Галисии (Galicia), где средняя цена составляет € 1'848/кв.м., Бадахос (Badajoz) в Эстремадуре (Extremadura) -- € 1'525 и Луго (Lugo) в Галисии -- € 1'547.

Доклад отмечает, что рынок недвижимости Испании "показывает знаки серьезного замедления" как результат "значительного спада продаж", особенно в сегменте домов для проведения отпуска и на окраинах некрупных городов. Доклад также называет большой избыток новой недвижимости основной причиной возникновения проблем на рынке, хотя и считает, что он будет преодолен в следующие пару лет, учитывая снижение количества нового строительства в этом году.

Что касается снижения спроса, то причиной тому в докладе полагаются высокие цены на недвижимость, рост процентных ставок по ипотеке и "серьезные проблемы с привлечением средств как у девелоперов, так и у покупателей". В докладе также считается, что потенциальный спрос все еще сильный, даже когда уменьшается количество продаж.

Финансовые трудности у крупнейшего девелопера Майорки, Grupo Drac

Inmobiliaria Drac real estate group, крупнейший девелопер на Майорке (Mallorca) и задолжавший около € 700 млн., добровольно перешел под административное управление.

Это крупнейшее банкротство в истории Балеарских островов (The Balearics) и явный признак бедственного положения местного рынка недвижимости, где по сравнению с прошлым годом количество сделок уменьшилось на 45%.

Винсенте Гранде (Vincente Grande), владелец Grupo Drac, также владеет и футбольным клубом Mallorca, поддерживая традицию покупки футбольных клубов магнатами недвижимости. Гранде начал свой бизнес в 1995 г. и построил свое состояние на покупке земель сельскохозяйственного назначения и переводе их под жилищное строительство.

Inmobiliaria Drac построила более 2'000 объектов недвижимости на Балеарских островах и недавно расширилась на Восточную Европу и Карибские острова.

Продажи недвижимости в первом квартале упали на 32%

По сравнению с первым кварталом прошлого года количество Испанской недвижимости, проданной в первом квартале этого года, уменьшилось на 32%, по данным Министерства жилищного строительства. Общее количество недвижимости, проданной за первые 3 месяца этого года, составило 157'539.

Продажи новостроек девелоперов понизились на 13% до 89'543, и количество сделок по вторичной недвижимости – на 47% до 67'996.

Данные Министерства основаны на количестве договоров, заверенных нотариусом, то есть на данных по заключительным стадиям в сделках с недвижимостью в Испании, и потому приукрашивают ситуацию в сегменте новостроек. Они отражают результаты заключенных ранее частных договоров купли-продажи, когда рынок был сильнее. Количество ныне подписываемых соглашений с девелоперами, как сообщается, уменьшилось по сравнению с прошлым годом на 60%.

В целом за 12 месяцев, с апреля 2007 г. по май 2008 г, было 783'655 сделок с недвижимостью, что меньше на 9%, чем за предыдущий 12-месячный период.

Испанские девелоперы предлагают скидки покупателям

Новое исследование консультантов из Real Estate Marketing (REM) показало, что сейчас 6 из 10 Испанских девелоперов предлагают скидки покупателям с целью совершения продаж. С учетом косвенных скидок, 71% девелоперов предлагают покупателям улучшенные условия сделки.

41% опрошенных REM девелоперов сообщили, что скидки от 10 до 20% дают наилучшие результаты; 18% предпочитают давать скидки до 10%, и 14% девелоперов предлагают скидки на 20-30%. Только 5% опрошенных девелоперов будут рассматривать возможность скидок более чем на 30%.

С точки зрения эффективности использования скидок как средства стимулирования продаж, исследование показало, что 54% девелоперов находят предложение скидок «довольно полезным», 35% считают «очень полезным» и 9% отметили, что от скидок «нет никакой пользы».

Наряду со скидками по цене, девелоперы также прибегают ко множеству других мер по привлечению покупателей, таких как лучшие условия оплаты и ипотеки (50% девелоперов), или сделки «больше за те же деньги», когда бесплатно включается парковочное место (32% девелоперов). Только 11% девелоперов предлагают сейчас бесплатные подарки (например, проведение отпуска), в то время как пару лет назад таких было больше половины.

Цены предложения понизились во втором квартале более чем на 2%

Средние цены предложения на вторичную недвижимость в крупнейших городах Испании уменьшились во втором квартале этого года на 2-4%, согласно данным, опубликованном на Испанском портале недвижимости Idealista.com.

Более всего цены предложения снизились в городах Мурсия (Murcia, -3.6%), затем в Малага (Malaga, -3.5%), Сарагоса (Zaragoza), Бильбао (Bilbao) и Мадрид (Madrid,-2%), Барселона (Barcelona, -1.8%), Лас Пальмас (Las Palmas, -1.4%) и Севийя (Sevilla, -1.1%). С другой стороны, цены предложения продолжают расти в некоторых городах на севере Испании, например, они выросли в городах Овьедо (Oviedo, +2.5%), Сантандер (Santander, +1.2%) и Наварра (Navarra, +1.1%).

Цены предложения упали во всех районах Мадрида и Барселоны – ключевых рынках недвижимости Испании. Снижение цен в Мадриде было самым сильным за квартал за все время публикации цен порталом Idealista с 2000 г. Портал также отмечает, что цены продажи, вероятно, понизились еще больше, чем цены предложения, поскольку продавцам приходится идти навстречу покупателям, чтобы совершить продажу.

Idealista сообщает, что за последний квартал число людей, которые используют портал для поиска недвижимости, побило прежние рекорды, но при этом поиски сосредоточиваются на самой конкурентоспособной недвижимости. Фернандо Энсинар (Fernando Encinar), глава исследовательского подразделения Idealista, полагает, что продавцам следует "учесть изменения в рыночном цикле и принимать предложения" для увеличения своих шансов на продажу недвижимости.

В Испании сильно сократилось новое строительство

Количество начинаемого строительства в Испании заметно уменьшилось в этом году как реакция на падающий спрос и перенасыщение рынка недвижимости.

За первые четыре месяца было выдано разрешений на строительство на 56% меньше, чем в прошлом году (с 276’588 до 120’680 штук), согласно новым данным Министерства развития. Количество разрешений начало уменьшаться в июле прошлого года, когда оно составило более 700’000 за год. Если тенденция продолжится, то за этот год будет выдано менее чем 350’000 разрешений.

Количество начинаемого строительства держится немногим лучше количества разрешений. Согласно Министерству жилищного строительства, количество новых строек уменьшилось в первом квартале на 36% (до 108’275). За 12 месяцев, на конец марта было начато строительство 484’199 объектов, что на 26% меньше, чем за предыдущие 12 месяцев.

В то время как число новых строек сокращается, количество завершенных объектов строительства растет. Не считая социальное жилье, в первом квартале этого года было завершено строительство 165’698 новых объектов, на 23% больше чем за тот же период прошлого года. За 12 месяцев было завершено 610’349, на 3.4% больше чем за предыдущие 12 месяцев.

К концу 2007 г. в Испании насчитывалось 24.5 млн. объектов жилья, что на 2.7% больше чем в 2006 г. 16.77 млн. из них, или 68.5% от всего количества, используются для постоянного проживания.

Цены на землю в Испании упали на 7.7%

По информации Министерства жилищного строительства, цены на землю в Испании в марте упали до € 251/кв.м., что составило понижение на 7.7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены на землю падают третий месяц подряд, и, по официальной статистике, падают быстрее, чем цены на жилье. Средняя стоимость земли в Испании сейчас вернулась на уровень конца 2004 г.

Наряду с ценами, также понижается и активность земельного рынка. В первом квартале этого года количество сделок с землей уменьшилось на 31% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Доля просрочек по ипотечным выплатам в Испании выросла до 1%

По данным Ипотечной Ассоциации Испании (AHE), за первый квартал этого года доля просрочек выросла до 1%, что на 53 базисных пункта выше, чем за первый квартал 2007 г., и на 27 базисных пунктов выше, чем в конце 2007 г., когда их доля составляла 0.77%.

Наибольшие трудности с задержками по кредитным выплатам имеют сберегательные банки, у которых доля просроченных платежей составляет 1.19%, в то время как у обычных банков – 0.69%.

Несмотря на это увеличение, доля задержек платежей все еще близка к историческим минимумам. Тем не менее, скорее всего, она будет расти по мере понижения рынка недвижимости Испании.

Количество девелоперов, не выполняющих своих обязательств по кредитам, также растет. Объем таких кредитов в первом квартале вырос до € 1.2 млрд. по сравнению с ситуацией на конец 2007 г., что составляет рост на 80%. Их доля в общем объеме кредитов, выданных девелоперам, около 0.92% (в марте 2007 г. она составляла 0.30%).

Для оплаты своих обязательств банковскому сектору Испании требуется € 62 млрд.

В статье Испанской ежедневной газеты El Pais сообщается, что к концу этого года банковскому сектору Испании необходимо € 62 млрд. для выплат своим международным кредиторам. Далеко не простая задача, учитывая нынешний мировой кризис ликвидности, и довольно щекотливый вопрос на оставшееся время до конца года, по мнению банковских аналитиков. Он также имеет большие последствия для Испанского рынка недвижимости, который будет оставаться в замороженном состоянии, пока банки не получат денег, которые им нужны, чтобы возобновить кредитование. Банковская ассоциация Испании говорит, что кризис ликвидности более серьезная проблема, чем рост задержек по ипотечным платежам.

Некоторая помощь пришла в мае, когда Испанским банкам и сберегательным банкам удалось набрать € 17 млрд. на кредитных рынках, и общая сумма, собранная в этом году, стала € 20 млрд. Но учитывая, что до конца года осталось 6 месяцев, причем 2 из них – тихие летние месяцы июль и август, то найти вовремя € 62 млрд., которые Испанские банки должны выплатить своим кредиторам, будет трудно. Что еще хуже, эта сумма в € 62 млрд. требуется для оплаты существующих займов и не включает в себя деньги, которые нужны Испанским банкам для кредитования своих клиентов. Хосе Луис Оливас (Jose Luis Olivas), президент Bancaja, одного из Испанских сберегательных банков, считает, что сектору необходимо € 175 млрд. для своей собственной кредитной активности.

Более того, международные инвесторы, по-видимому, сторонятся Испанских акций. Больше половины из набранных на данный момент € 20 млрд. поступили от самих Испанских банков, что дает основания предполагать, что банки, у которых есть средства, помогают тем, у кого их нет.

Что же делать, если кредитный рынок остается закрытым для Испанских банков, спрашивается в статье. Одним из возможных путей может быть ссуда Европейского Центрального Банка (ЕСВ). Проблема этого пути в возможном падении репутации банка-заемщика и в краткосрочности практикуемого ЕСВ кредитования.

Другой путь состоит в предложении кредиторам более высоких выплачиваемых процентов, из-за чего Испанским банкам и сберегательным банкам придется соответственно поднять ставки своим собственным клиентам. Сделать это может быть непросто, когда экономика Испании уже сильно замедляется, а рынок недвижимости с трудом принимает растущие ипотечные ставки.

Некоторые Испанские банки считают, что даже предложение более высоких процентов не спасет. "Всего лишь быть Испанской компанией (банком или сберегательным банком) достаточно для того, чтобы иметь проблему с привлечением средств; а если это маленький или среднего размера сберегательный банк, то еще хуже," -- цитируются в статье слова одного из банковских руководителей. – "Международные инвесторы разделили Испанскую финансовую систему на две части: те, кому они доверяют, и те, кому не доверяют. Рейтинги сейчас бесполезны."

Поэтому неудивительно, заключает статья, что Испанская Банковская ассоциация и Банк Испании (Bank of Spain) обеспокоены.

Еврибор (Euribor) в июне достиг исторического максимума

Еврибор (12 месяцев) – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – в июне вырос до 5.361%, своего наивысшего уровня с момента введения евро. Предыдущий пик Еврибора был в августе 2000 г., когда он достиг 5.248%.

Еврибор сейчас на 19% выше, чем был год назад, и за июнь вырос на 7.3%. Еврибор стал в полтора раза выше, чем был в июне 2004 г., когда бум Испанской недвижимости был в самом разгаре, и выплаты по ипотеке для людей, которые тогда купили недвижимость, сейчас более чем удвоились. Для тех, кто брал ипотеку год назад, ипотечные платежи тоже вырастут. Ежемесячные платежи по средней ипотеке на сумму € 150'000 и сроком на 25 лет, взятой в июне 2007 г., увеличатся на € 75 в месяц, или почти на € 900 за год.

Еврибор растет в ожиданиях того, что на этой неделе Европейский Центральный Банк (ЕСВ) поднимет базовые ставки для обуздания инфляции, которая в Еврозоне выросла с 3.7% в мае до 4% в июне. Целевой уровень инфляции, заданный ЕСВ, чуть меньше 2%, и Jean-Claude Trichet, президент ЕСВ дал ясно понять, что ЕСВ будет делать все необходимое для подавления инфляции. Рыночные наблюдатели считают подъем базовой ставки на этой неделе безусловным. Однако многие эксперты полагают, что Еврибор скоро достигнет пика и к концу года вернется на уровень около 5.15%.

Последние новости 03.07.08: ЕСВ поднял базовую ставку на 25 пунктов до уровня 4.25%, который стал самым высоким за 7 лет.

Испания поднялась в Мировом индексе прозрачности рынка недвижимости

Испанский сектор недвижимости прогрессирует в упорядочивании своей деятельности, согласно последнему докладу по прозрачности рынков недвижимости, публикуемому раз в два года международными консультантами по недвижимости Jones Lang LaSalle.

В выпуске от 2008 года "Мировой индекс прозрачности рынков недвижимости", который оценивает уровни коррупции в недвижимости, Испания поднялась на два места, с 18-го в 2006 г. до 16-го сегодня в международном рейтинге из 82 рынков недвижимости.

Индекс измеряет не только уровень коррупции, но также принимает во внимание такие факторы как уровень законодательства, уважение к частной собственности, уровни профессионализма и наличие и достоверность статистики. Индекс, который по заявлению Jones Lang LaSalle дает строгие основания для сравнения прозрачности международных рынков недвижимости, показывает, что почти половина стран из индекса-2006 продемонстрировала значительное улучшение своего рейтинга прозрачности.

"Уровень прозрачности во всем мире улучшается, поскольку правительства сглаживают законодательство и юридические барьеры для беспрепятственного перемещения капиталов и корпоративных ресурсов," -- сообщается в пресс-релизе Jones Lang LaSalle. – "Только Венесуэла понизила свои показатели прозрачности по сравнению с 2006 г., в основном по причине изменений в правительственных постановлениях и новой налоговой политике по отношению к иностранным инвесторам."

Обращаясь к историческим показателям, англо-саксонские рынки недвижимости остаются самыми прозрачными в мире. Возглавляют рейтинг Канада, Австралия, США, Новая Зеландия и Великобритания.

03.07.08