Новости рынка недвижимости Испании

ИЮЛЬ 2008

В Испанских городах цены на недвижимость упали почти на 4%

За последние 12 месяцев цены в городах Испании упали на 3.8%, согласно новым данным, предоставленным ведущей оценочной компанией Tinsa.

Следом за столицами провинций по величине снижения цен идут побережья, где оно составило 3%. В целом по Испании, за 12 месяцев цены уменьшились на 2.5%.

Падающие цены на недвижимость – не единственная проблема, преследующая Испанский рынок недвижимости. Другим моментом является скопление непроданной недвижимости, которое, по оценкам Tinsa, к концу этого года достигнет 1 миллиона домов. Tinsa считает, что цены упадут "еще больше".

Анализ последствий бума недвижимости в Испании

Недавняя статья в испанской ежедневной газете "El Pais" иллюстрирует крайности Испанского бума недвижимости.

На примере Сесенья (Sesena), новой крупной урбанизации из 13'500 апартаментов в провинции Толедо (Toledo, Castilla La Mancha), к югу от Мадрида (Madrid), статья показывает, что в основе бума лежали спекуляции недвижимостью.

Девелопер комплекса Сесенья Франсиско Эрнандо (Francisco Hernando) продает его сейчас в жесткой конкуренции со своими бывшими клиентами-инвесторами, большинство из которых предлагают значительные скидки, чтобы избавиться от своих активов. К настоящему времени только 2'500 объектов в Сесенья имеют лицензии на заселение, и во всей урбанизации живет только 750 человек.

Но Сесенья – лишь верхушка айсберга. В целом, в регионе Кастийя Ла Манча за последние 3 года было построено 123'000 новых объектов, из которых продано только 39'000. Переизбыток предложения составляет 84'000 объектов, или две трети от всего, что построено в Кастийя Ла Манча, начиная с 2005 г.

Количество строек в этом регионе в последние годы постоянно росло: в 2005 г. – 31'000, в 2006 г. – 37'500 и в прошлом году – 47'500. Но за все это время спрос оставался стабильным, на уровне примерно 12'000 сделок в год.

По мнению Гонсало Бернардоса (Gonzalo Bernardos), профессора и специалиста по недвижимости в Университете Барселоны (University of Barcelona), спекулятивные девелоперы рассчитывали на то, что растущие цены на недвижимость в Мадриде переместят покупательский спрос за пределы столицы. "Они думали, что повышающиеся цены в столице сместят спрос," – сказал Бернардос. – "Они скупали землю в дешевых районах для продажи затем дорогих квартир, полагая, что спрос будет бесконечным. Сейчас же переизбыток предложения – гигантский."

Похожая ситуация и на Испанских побережьях, где сотни тысяч домов были построены в надежде на бездонный спрос со стороны покупателей из северной Европы. Но эта статья говорит о том, что проблемы есть не только на побережьях.

Прошение Martinsa-Fadesa о добровольном переходе под управление одобрено судом

24-07-08
Суд по делу о несостоятельности Martinsa-Fadesa одобрил прошение компании о добровольном переходе под антикризисное управление. Этот шаг защищает компанию от ее кредиторов и позволяет ей продолжать свою деятельность до выработки плана реструктуризации долгов и его принятия назначенной судом администрации, что может растянуться на месяцы.

Прошение было одобрено ввиду "состояния неизбежного банкротства" Martinsa-Fadesa, вызванного спадом продаж в этом году.

При этом Martinsa-Fadesa может продолжать свою бизнес-активность, хотя все существенные решения и расходы, которые превышают определенный лимит, должны быть одобрены администраторами. Уже назначено два администратора: адвокат Антониа Магдалено Кармона (Antonia Magdaleno Carmona) и Испанский банк Bankinter.

Добровольная администрация может оказаться горькой пилюлей для некоторых кредиторов. Она позволяет компаниям, которые находятся под управлением, таким как Martinsa-Fadesa, списывать некоторые долги на 50% и задерживать выплаты по другим до 5 лет. Конкретные решения по каждому долгу принимаются судом. Начиная с сентября, у кредиторов будет месяц, чтобы зарегистрировать свои требования у назначенных администраторов.

Долги Martinsa-Fadesa составляют € 5.2 млрд, но ее активы оцениваются в € 10.8 млрд. Из них € 6.6 млрд. приходится на землю и € 3.2 млрд. – на строящиеся проекты. Учитывая состояние рынка, цена этих активов уменьшается с каждым днем, в то время как долг компании зафиксирован, по крайней мере, в номинальном выражении.

История банкротства Martinsa-Fadesa

Чтобы продать недвижимость в Барселоне, нужно в 10 раз больше времени, чем год назад

Продажи новостроек в Барселоне (Barcelona) занимают в 10 раз больше времени, чем год назад, как сообщают консультанты по недвижимости Aguirre Newman.

Из-за спада на Испанском рынке недвижимости девелоперам сейчас требуется в среднем 27 месяцев, чтобы продать новую недвижимость в самой Барселоне, и 28 месяцев – в ее окрестностях. Как следствие этого, цены на городские новостройки понизились в среднем на 1.5%, а в Готическом квартале Старого города Барселоны – на 17%. Для уменьшения своих издержек некоторые девелоперы в Барселоне закрывают свои офисы продаж, расположенные на стройплощадках, заменяя их организацией колл-центров.

По данным Aguirre Newman, краткосрочные перспективы девелоперов в Барселоне безрадостные. Консультанты ожидают понижения цен, количества сделок и покупательского доверия, а также сокращения строительства в ответ на сжатие рынка.

Количество завершенного строительства в 2008 г. может установить новый исторический рекорд

Рост предложения новостроек сейчас – это не то, что доктор прописал для недомогающего рынка недвижимости Испании, но это именно то, что пациенту предстоит получить. Количество новых домов, строительство которых будет закончено в 2008 г, побьет все предыдущие рекорды и добавит новых объектов к тем, что уже в избытке зависли на рынке. "Количество новых домов в этом году побьет исторический рекорд и будет выше, чем в 2007 г," – сказал Хосе Луис Мало де Молина (Jose Luis Malo de Molina), генеральный директор Банка Испании (Bank of Spain), на недавней конференции в Валенсии (Valencia).

Бенхамин Муньос (Benjamin Munoz), генеральный секретарь Ассоциации девелоперов региона Валенсия, подтвердил, что предложение новых домов растет. В интервью местной ежедневной газете "Las Provincias" Муньос объяснил, что "сектор недвижимости не может быстро перестроиться, его деятельность – средне- и долгосрочная, поэтому в этом году будут завершены объекты, строительство которых было начато в конце 2005 г. и начале 2006 г., что приведет к тому, что количество новой недвижимости на рынке будет наибольшим за всю свою историю."

Но если поступление новой недвижимости на рынок растет, то того же нельзя сказать о количестве начинаемого строительства, которое в этом году упало до прогнозировавшегося уровня ниже 200'000 объектов (с уровня в 600'000+). Это указывает на следующую большую проблему – рост безработицы. "Расплата за кризис придет в форме безработицы," – говорит Муньос. – "Вы увидите, что вдруг случится с почти 1 миллионом человек, которые сейчас заняты на строительстве, когда оно будет завершено в этом октябре и ноябре."

В Испании в 2008 г. возможна рецессия, сообщают два международных банка

Два международных банка прогнозируют возможность рецессии Испанской экономики в этом году и нулевой ее рост в 2009 г.

Lehman Brothers и Commerzbank утверждают, что спад Испанского рынка недвижимости и проводимая Европейским Центральным Банком политика по борьбе с инфляцией приведут к ослаблению Испанской экономики. Они также предсказывают, что коррекция рынка недвижимости Испании продлится до 2010 г.

Американский инвестиционный банк Lehman Brothers считает, что за два оставшихся до конца года квартала показатели экономики Испании понизятся на 0.1%, в то время как Commerzbank говорит, что экономика уже находится в стадии рецессии.

Спад Испанского рынка недвижимости ускоряется

Продажи Испанской недвижимости в мае по сравнению с тем же периодом прошлого года уменьшились на 31% и составили 107'947 сделок, согласно пресс-релизу Испанского Института национальной статистики (INE). Рынок в этом году падает каждый месяц: январь -27%, февраль -24%, март - 38%, апрель - 7% и май - 31%.

По количеству продаж жилой недвижимости в городах в мае рынок уменьшился на 34% до 50'161 сделки, по сравнению с маем прошлого года, а за 4 месяца этого года они сократились на 27% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. Продажи вторичной недвижимости упали сильнее всего, на 44% до количества 25'280 сделок; продажи новостроек – на 21% до 24'890.

По автономным регионам, падение было наибольшим в Каталонии (Catalonia), где рынок уменьшился на 52% по сравнению с прошлым годом, затем в Ла Риоха (La Rioja -45%), на Балеарских островах (Balearics -43%), в Наварре (Navarra -42%) и в регионе Валенсия (Valencian Region -41%). Единственными регионами, показавшими какой-то рост, были Эстремадура (Extremadura +8%) и Кантабрия (Cantabria +36%).

В Каталонии рынок сильнее всего упал в провинции Хирона (Girona), где за май продано 832 объекта по сравнению с 1'955 в прошлом году, что меньше на 57%. В провинции Хирона располагается курортное побережье Коста Брава (Costa Brava) с большой концентрацией "пляжной" недвижимости, продажи которой на нынешнем рынке наиболее подвержены падению. В Барселоне (Barcelona) продажи упали на 51%.

Рынок сельской недвижимости чувствует себя несколько лучше, понизившись по сравнению с прошлым годом на средний по стране уровень 26%.

INE также опубликовал данные по количеству взятых ипотечных кредитов, которых в мае было выдано на 36% меньше, чем в прошлом году, при этом средняя сумма кредита понизилась до € 140'861. Общий объем ипотечного кредитования (количество кредитов х средняя сумма) понизился на 40.3% по сравнению с маем 2007 г. В условиях кредитного кризиса Испанские банки сдерживают кредитование, что является одной из причин падения рынка недвижимости Испании. В числе других причин – быстро замедляющаяся экономика, снижение покупательского доверия, растущая безработица и инфляция и монументальный переизбыток предложения недвижимости.

Желающих снять жилье для проведения отпуска на побережье Валенсии стало меньше до 50%

Экономический кризис вносит свой вклад в рынок аренды "пляжного" жилья в регионе Валенсия (Valencia), как сообщает Испанская ежедневная газета "Levante". Заполняемость сдаваемых в аренду апартаментов на побережье Валенсии, где располагается курорт Коста Бланка (Costa Blanca), упала в июле и августе со 100% прошлого года до местами 50% в этом году.

В статье также отмечается, что наряду с арендой значительно уменьшились и продажи "пляжной" недвижимости, бронирование номеров в отелях и количество продаваемых туров.

Агентство недвижимости Eurosol, в городе Перейо (Perello, Sueca), сообщили "Levante", что в этом году им удалось продать только 2 апартаментов на побережье и что количество заявок на аренду сильно упало. Количество объявлений "сдается" и "продается" на прибрежной недвижимости умножается.

Участники рынка сказали "Levante", что "сдавать жилье в аренду становится все труднее, потому что у людей нет денег и нет помощи от банков". Винсенте Бласко (Vincente Blasco), президент Ассоциации туристических агентов региона Валенсии, отметил, что люди все еще ездят в отпуска, но стараются экономить на расходах.

Еврибор (Euribor) в июле установил новый исторический рекорд – 5.393%

Еврибор (12 месяцев) – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – в июле вырос до 5.393%, своего наивысшего уровня с момента введения евро.

Еврибор растет 5 месяцев подряд, и сейчас он выше на 18.2%, чем был год назад. По сравнению со своим минимальным уровнем 2.103% в июне 2004 г, Еврибор стал выше на 256%, иначе говоря, более чем в два с половиной раза.

Нынешний рост приведет к увеличению ипотечных выплат по кредитам, взятым год назад по плавающей ставке, на € 900 в год.

Хорошей новостью для ипотечных заемщиков может быть то, что рынок считает, что Еврибор больше не будет повышаться в этом году. Эксперты прогнозирует уровень Еврибора на конец года в диапазоне 5.10-5.15%.

04.08.08