Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2008, ПРОГНОЗ НА 2009

В это время год назад я писал, что если в Испании будет рецессия, "то большинство сегментов жилищного рынка Испании обречены на стагнацию или падение цен в ближайшие годы". В Испании в 2008 г. началась рецессия, и можно точно сказать, что цены на недвижимость падают везде. И вопросы на сегодняшней повестке дня – "как сильно они упадут?" и "как долго это продлится?".

Я попытаюсь ответить на эти вопросы в том, что, я думаю, будет самым мрачным годовым отчетом по рынку недвижимости Испании, который мне когда-либо приходилось делать. Будем надеяться, что в течение года для публикации появятся более хорошие новости.

Есть один интересный тренд во всем этом унынии, а именно, рынок, создаваемый теми британскими продавцами, которые из-за своих обстоятельств вынуждены продавать, но на их стороне сейчас играет слабый фунт. Без них у рынка недвижимости во многих популярных прибрежных районах пульс бы отсутствовал.

Этот тренд, к сожалению, также и отражение тех затруднений у многих иностранцев, которые в недавние годы инвестировали в Испанскую недвижимость. Они купили на волне бума недвижимости и теперь пытаются продавать на ее падении, и большинство из них завязаны на Испанию при снижении своих доходов. За каждой такой вынужденной продажей своя печальная история.

Итак, после такого воодушевляющего вступления, посмотрим, что случилось на Испанском рынке недвижимости в 2008 году и чего ожидать в 2009-м.

Падение цен на недвижимость Испании

Согласно официальным данным Министерства Жилищного Строительства Испании, средние цены на Испанскую недвижимость в 2008 г. понизились на -3.2%, в отличие от роста в 4.8% за 2007 г. и от головокружительных двузначных темпов роста в течение 4 лет, 2001-2005 гг. (+18.5% в одном только 2003 г.). После учета уровня инфляции, цены в реальном выражении в 2008 г. уменьшились на -4.6% (аналогичный показатель 2007 г. был +0.6%).

Как в номинальном, так и в реальном выражении, эти цифры показывают самое большое понижение цен за более чем десятилетие.

Следующий график показывает, как менялись цены за год в номинальном и реальном выражении с начала 2000 г, а также квартальные изменения цен (в номинальном выражении) за этот период.

За прошедшие 10 лет недвижимость Испании выросла на 167%, то есть более чем в два раза. К концу 2007 г. рост равнялся 197%, почти троекратный, но снижения цен 2008 года привели к небольшому уменьшению десятилетнего роста капитала. В таких регионах, как провинция Малага (Malaga), цены за десять лет все еще на уровне 265%, то есть выросли более чем в три раза.

Как и следует ожидать от такой большой и многообразной страны как Испания, ценовые показатели по регионам сильно различаются. Следующая таблица показывает, как изменились цены на Испанскую недвижимость за последние 12 месяцев и за прошедшие 10 лет по регионам, которые пользуются спросом у зарубежных покупателей (по правительственным данным).

Вот такие правительственные цифры. Проблема в том, что они возможно не очень достоверны, чтобы на них полагаться. Они основаны на оценках недвижимости, а не на ценах реальных сделок, и немало людей, включая меня, не доверяют им ни капельки.

Однако имеются другие источники данных по жилищному рынку Испании для построения картины нынешнего состояния рынка.

Множество фактов от агентств недвижимости предполагают, что цены продаж во многих прибрежных районах, которые популярны у зарубежных покупателей домов для проведения отпуска, за последние 12 месяцев стали ниже примерно на 20-30%.

Согласно индексу недвижимости, подготовленному бизнес-школой IESE совместно с порталом недвижимости Fotocasa.es, цены предложения на вторичную недвижимость (только по квартирам, которые составляют большинство рынка) в 2008 г. понизились на -8.7%, в то время как в 2007 – на -1.1%, и выросли на +7.7% в 2006 г.

Ведущие оценочные компании Испании соглашаются с тем, что цены упали в прошлом году, но расходятся в том, на сколько именно. Tinsa сообщает, что в том году средние цены понизились на 8.8%, а на Испанском Средиземноморском побережье, где в основном покупается жилье иностранцами, стоимость недвижимости упала на 14.3%. Sociedad de Tasacion считает, что за прошлый год цены на новостройки уменьшились на 6.6%. Организация OECD оценивает падение цен на уровне 10%.

Даже девелоперы признают, что цены снизились и, по-видимому, продолжат падение. "Новая недвижимость в настоящее время на 15-20% дешевле," – заявил недавно Педро Перес (Pedro Perez), Генеральный Секретарь G-14, группы крупнейших девелоперов, в интервью газете "El Pais". – "Это сильнейшее падение, которое мы когда-либо видели. Более того, 2008 год был худшим годом за всю историю ведения статистики. При этом я не вижу света в конце тоннеля. И если ничего не изменится, то цены будут продолжать снижаться."

Итак, если оставить в стороне правительственные данные, общая картина прошлого года заключалась в двузначных цифрах падения цен, особенно на побережьях.

Продажи стоят

В отличие от данных по ценам, правительственная статистика по продажам более достоверна и показывает быстро сокращающийся рынок.

Согласно Министерству Жилищного Строительства, за первые 9 месяцев 2008 г. продажи жилой недвижимости сократились на 33% по сравнению с тем же периодом прошлого года, при этом по вторичной недвижимости – на 47%, а по новой – на 16%. По данным Национального Института Статистики (INE), продажи за 11 месяцев к концу ноября уменьшились на 29%, а отдельно за сам ноябрь месяц – на 37%.

Остановка продаж означает более долгие средние сроки экспонирования недвижимости на рынке, что отражено в данных Fotocasa.es, где в середине 2007 г. среднее время продажи объекта равнялось 70 дням и увеличилось до 215 дней к концу 2008 г.

Итак, какие бы данные ни смотреть, в 2008 г. было куплено и продано гораздо меньше домов, чем в предыдущем году.

Ситуация для девелоперов еще более тяжелая – спрос на строящуюся недвижимость буквально испарился. Тут проблема девелоперов заключается в том, что – зачем покупателю рисковать, покупая недвижимость на стадии строительства, когда есть такой большой выбор новой недвижимости, и когда цены идут вниз?

5 крупнейших девелоперов Испании, котируемых на Мадридской фондовой бирже, за первые 9 месяцев 2008 г. заключили, в общем, на 69% меньше контрактов предварительной продажи, чем в том году. У одного девелопера предварительные продажи упали на -101%, так как покупатели разрывают контракты продаж, предпочитая потерять сумму депозита, чем продолжать сделку с выходом на покупку. Некоторые из крупнейших Испанских девелоперов, таких как Martinsa-Fadesa, перешли под внешнее управление. Другие – балансируют на самом краю.

Спроса нет

Продажи останавливаются, потому что падает спрос. Спрос сократился, потому что недвижимость стала недоступной из-за подъема цен, подогреваемого дешевыми деньгами и спекуляциями.

Хотя растущие цены и стимулируют спрос какое-то время, наступает момент, когда пузырь лопается. Затем начинается парадокс, когда падающие цены еще больше снижают спрос, так как люди ждут, что завтра можно будет купить еще дешевле. Это то, что сегодня происходит в Испании.

На побережьях, где большинство недвижимости – это курортные дома, спрос пострадал сильнее всего.

Для начала, спрос на "пляжные" дома – на вещь далеко не первой необходимости – всегда исчезает во времена рецессий. Нынешняя рецессия, вероятно, будет сильнейшей со времен Второй мировой войны, поэтому ожидается полное отсутствие спроса на курортную недвижимость.

Во-вторых, исчезли спекулятивные инвесторы. Они составляли большую часть на рынке во время бума. Единственными инвесторами сейчас остались "охотники" за скидками и "ловцы дна", которые едва ли оживят рынок.

Далее, фунт в настоящий момент очень слабый, что лишает мощи британских покупателей. В последнее десятилетие англичане были крупнейшей группой покупателей недвижимости после самих испанцев, и их отсутствие оставляет большую пустоту на рынке.

Спрос на второе жилье среди испанцев также ушел под воду с начала 2008 г.

Испания, похоже, идет к глубокой рецессии, имея рост безработицы на 1 млн. человек (47%) за 12 месяцев к концу января 2009 г, и только в этом январе работу потеряло 200'000 человек. Сегодня в Испании насчитывается 3.3 млн. безработных и, по некоторым оценкам, их число превысит 4 млн. к концу этого года. Теряя работу, испанцы нынче не в настроении покупать "пляжную" недвижимость прямо сейчас.

Финансовый кризис

Другой главной причиной исчезновения спроса на недвижимость Испании, и на курортные дома в частности, стал кредитный кризис.

Без кредита большинство людей не могут приобрести "пляжные" дома в Испании.

За первые 9 месяцев 2008 г. было одобрено на 35% ипотек меньше, чем год назад. Банки не могут кредитовать как раньше благодаря росту просрочек по выплатам кредитов (с 0.64% в сентябре 2007 г. до 1.83% в сентябре 2008 г. и с прогнозами еще большего повышения) и краху рынка ипотечных ценных бумаг. В тех же случаях, когда выдается кредит, банки используют более консервативные оценки недвижимости и соотношения суммы кредита к ее стоимости, и ужесточают критерии выдачи.

С другой стороны, Еврибор (Euribor) – процентная ставка, обычно используемая для подсчета ипотечных выплат в Испании, – в декабре снизился на 90 базисных пунктов, или на 21%, до уровня 3.45%, давая некоторое облегчение ипотечным заемщикам, у которых кредиты с плавающей процентной ставкой.

Монументальный переизбыток недвижимости

По исследованиям Хосе Гарсия-Монтальво (Jose Garcia-Montalvo), профессора Pompeu Fabra University, на рынке имеется более 1 миллиона новой недвижимости, от которых девелоперы смогут избавиться только за 3 года при нынешних темпах продаж.

BBVA, один из крупнейших банков Испании, считает, что в настоящий момент на рынке зависло от 800'000 до 1'4 млн. новых домов в поисках покупателей. "Мы предпочитаем говорить о примерном диапазоне, поскольку это вычисление непростое," – объясняет Хосе Луис Эскриба (Jose Luis Escriva), глава отдела исследований BBVA. – "Осмелюсь сказать, что цифра, вероятно, выше миллиона, и она будет расти в 2009 г."

Если добавить сюда количество новой недвижимости, предлагаемой на продажу инвесторами, то ситуация еще хуже. По некоторым оценкам, инвесторы скупили 30-40% продаваемой во время бума недвижимости, и большинство из них пытаются сейчас от нее избавиться.

На рынке также растет и предложение по вторичной недвижимости, вызванное увеличением сроков ее продажи.

Общий результат таков, что рынок наводнен недвижимостью на продажу, в то время как количество активных покупателей продолжает сокращаться.

Дефицит пересекает грань?

Во времена бума Испанские девелоперы сильно переоценивали потенциальный спрос, чем и может объясняться то, почему сейчас рынок страдает от переизбытка предложения.

В 2007 г. было выдано 651'427 разрешений на строительство, что на 25% меньше рекорда 2006 года – 865'561 разрешения. В тот год Испания строила больше, чем Великобритания, Франция и Германия вместе взятые. Но сейчас новое строительство значительно сократилось, что в 3-5-летней перспективе может означать возникновение дефицита новых домов.

По данным Министерства Развития количество разрешений на строительство жилых объектов упало на 60% с января по ноябрь 2008 г. до 247'446 штук. Уменьшение затронуло в первую очередь строительство блоков апартаментов – на 62%, до 197'023 квартир, а строительство отдельно стоящих домов – на 47%, до 50'417.

Количество разрешений, выданных за ноябрь, упало на 65%, до 15'377 штук, что стало самым низким месячным показателем за два десятилетия.

В провинции Аликанте (Alicante, Costa Blanca), где на рынке доминируют "пляжные" дома, количество разрешений на строительство в 2008 г. рухнуло на 74%. За прошлый квартал там начато строительство всего 960 домов – для сравнения среднее квартальное количество в 2004 году было 13'000 домов.

Спад продаж и кредитный кризис будут и далее снижать число начатого строительства в 2009 году.

Местные рынки недвижимости
Что сообщают профессионалы, работающие на передовой рынков недвижимости в популярных районах Испании.

COSTA DEL SOL (Коста дель Соль)

• Цены на 30-40% ниже своего пика, и возможно это еще не все.
• Цены идут вниз благодаря растущему пониманию реальности среди продавцов, хотя на рынке все еще достаточно переоцененной недвижимости.
• Покупатели есть, но только если цена правильная. Основные покупатели сейчас те, кто покупает образ жизни, подыскивая хорошую сделку.
• У многих продавцов на рынке трудности, особенно среди англичан, страдающих, помимо прочего, от низкого курса фунта стерлингов.
• Британские продавцы предлагают лучшие сделки.
• В настоящий момент англичане не покупают, но появились другие европейцы, частично восстанавливая спрос.
• Недвижимость с хорошим месторасположением у пляжа, или вблизи городских центров и других, традиционно ценимых местах, есть в ограниченном количестве.
• То, что больше не продается, это то, что профессионалы характеризуют как "циничные проекты" с ужасным месторасположением, к примеру, на склоне холма над скоростным шоссе, которые были построены по принципу "всегда есть какой-нибудь идиот, который купит."
• Продавцы, купившие более 7 лет назад, все еще имеют простор для торга и получения прибыли.
• Сейчас можно купить привлекательную 2-спальную квартиру за примерно € 120'000, которая на пике стоила € 200'000.
• 2008 год был лучше, чем 2007, а 2009 будет лучше 2008 года," – заявляет агентство недвижимости. – "В январе у нас было больше запросов и предложений, чем мы ожидали."

COSTA BLANCA (Коста Бланка)

• В прошлом году цены понизились на 20%, и ожидается, что в этом году упадут еще на 25%. "Я предполагаю, что рынок достигнет дна к концу этого года," – считает местное агентство недвижимости.
• Бизнес оживляется, в основном из-за средне- и долгосрочных инвесторов, ищущих скидок, и покупателей жилья для пенсии.
• Активны покупатели из еврозоны, такие как датчане и французы, но не испанцы. Тем не менее, спрос совсем не тот, что был годами ранее.
• "Мы возвращаемся в эру дешевых "пляжных" домов в Испании, и единственное что сейчас продается – это недвижимость со скидками."
• Скидки предоставляются английскими продавцами, которые находятся в затруднительном положении, вынужденные возвращаться домой.
• Все продавцы в минусе, за исключением тех, кто купил более 6 лет назад.
• Квартиры продаются за € 55'000, ранее они были по € 100'000.
• Новые квартиры в Дении (Denia) продаются по € 120'000, упав со своего пикового значения в € 220'000.
• Цены на виллы в Хавеа (Javea) быстро снижаются, хотя в Морайра (Moraira) они более стабильны. Абсолютно новую 3-спальную виллу с бассейном можно приобрести за € 220'000, которая ранее стоила от € 280'000. Вглубь территории от побережья, подобная вилла предлагается за € 170'000.
• Имеются целые комплексы апартаментов, пустых и непроданных, даже в 500 метрах от пляжа.
• "Сейчас очень трудно продать что-нибудь дороже € 500'000," – говорит агентство.

COSTA BRAVA (Коста Брава)

• "Между покупателями и продавцами имеется зазор," – сообщают местные профессионалы. – "Покупатели интересуются только скидками, на 30-40%, но многие продавцы все еще держат цены."
• Когда цены удается сбить, сделка совершается на 15-20% дешевле, чем 12 месяцев назад.
• "На прошлой неделе мы продали недвижимость, когда продавец снизил цену на 30%. По этой цене был большой интерес."
• Британских покупателей мало, спрос – на британских продавцов. "Они могут сильнее ронять цены благодаря нынешнему курсу фунта стерлингов," – объясняет агентство.
• Активны теперь покупатели из еврозоны и, в отдельных районах Коста Бравы, - из России.
• "В основном уходят виллы в районе Бегура (Begur) по цене € 500'000 – 700'000. Дороже € 1 млн. продается не так много."
• Покупатели сегодня разборчивые, и они не торопятся.

MALLORCA (Майорка)

• Спрос сильно упал, особенно со стороны англичан. Однако рынок еще жив и на нем есть европейские покупатели.
• Немецкие покупатели заняли до 50% на рынке, несколько лет до этого играя вторую роль после британцев. "Немцы – практичные и осторожные покупатели," – отмечает местное агентство, и подыскивают себе хорошее качество.
• Обстоятельства продавца – ключ к тому, что надо продавать, и английские продавцы – самые востребованные. "Сейчас для нас владельцы более важны, чем недвижимость," – делится агентство, которое занято поиском серьезных продавцов, готовых к реалистичным ценам. "Если у нас есть человек, чью недвижимость надо продать, то у нас будут покупатели, которые купят."
• Когда цены снижаются на 30-35%, покупатели решаются быстро, зачастую в течение 48 часов.
• Цены в дешевом сегменте рынка начали снижаться еще в начале 2008 г, и за последние полгода цены предложения упали на 10-15%. Цены сделок понизились на 20-25% за последние 12 месяцев.
• Цены в дорогом сегменте рынка стали понижаться только в конце 2008 г, после банкротства Lehman Brothers. Спрос на дорогую недвижимость падает.
• На юго-западе острова можно купить 2-спальную квартиру площадью 90 кв.м. с видами на морскую пристань или на море и с паркингом за € 250'000, ранее которая стоила € 300'000-350'000.
• 3-спальную полуотдельную недвижимость рядом с гольф-полем можно приобрести за € 470'000-480'000, до этого она была от € 650'000.
• Следует иметь в виду, что все еще много недвижимости по неадекватным ценам. Не всем продавцам нужно продать во что бы то ни стало.
• С наибольшими скидками идут земельные участки.
• "Январь был хорошим месяцем. Значительно оживленнее, чем в прошлом году."

MURCIA (Мурсия)

• На рынке сейчас испанские покупатели и британские продавцы.
• Единственные имеющиеся английские покупатели – это те, у которых уже есть средства в евро, например, те, которые заняты обменом своих домов в Испании. Все еще есть ирландские покупатели, но они в основном охотятся за скидками.
• Британские продавцы играют ключевую роль на рынке, поскольку только они дают цены, которые радуют покупателей. "Многие британские продавцы продают в минус, но на их стороне – слабый фунт," – объясняет агентство.
• "Например, один англичанин продает 4-спальный полуотдельный дом на участке 250 кв.м. и в 100 м. от пляжа за € 180'000, отступив от запрашиваемой изначально цены в € 265'000. Продавец купил этот дом 4 года назад за 155'000 фунтов стерлингов, что тогда равнялось € 220'000, плюс вложил в установку кондиционирования и ландшафтного дизайна участка. Он намерен потерять немного денег, но благодаря курсу обмена это не так уж плохо."
• "Другой пример: британский продавец купил 4 года назад на стадии строительства за € 134'000 (до уплаты налогов). Вложил деньги тоже в кондиционирование и меблировку дома, и затем продал перед Рождеством за € 85'000."
• Испанские продавцы держат цены.
• Многие зарубежные покупатели делали плохие инвестиции во время бума. "Целый комплекс квартир рядом с пляжем был продан британским покупателям, по 100% ипотеке и завышенной оценке, то есть без фактического вложения каких-либо средств," – говорит агентство. – "Квартиры были очень переоценены, агентства и девелоперы получили огромные комиссии, а покупатели, подписавшиеся под большие ипотеки, имеют сейчас отрицательный прирост капитала."
• Спрос на удаленные от моря гольф-проекты в Мурсии ушел вместе с иностранными покупателями. Испанские покупатели не особо интересовались этим продуктом – они предпочитают близость моря и им не нравилась цена. "Гольф-комплекс – это дорогое место для владения недвижимостью, как с точки зрения коммунальных платежей, так и стоимости содержания. И большинство гольф-комплексов имеют плотную застройку, что отталкивало многих, за исключением покупателей "пляжного" жилья. И, по правде говоря, некоторые из них были построены там, где они есть, из-за того, что земля была дешевая."
• "Цена предложения на вторичную, полностью меблированную, 3-спальную виллу вблизи гольф-поля в Моса Трахектум (Mosa Trajectum) снизилась с € 550'000 до € 300'000. И при этом Моса имеет то преимущество, что находится почти рядом с г. Мурсия, привлекая и испанских покупателей постоянного жилья."
• Цены в г. Мурсия в 2008 г. упали на 15-20%.
• Цены на побережье за год упали на 30%. К примеру, типичная 2-спальная квартира с паркингом, на расстоянии пешей прогулки до пляжа, подешевела со € 180'000 до € 120'000.
• Цены будут падать и в 2009 г. улучшение в некоторых сегментах возможно в 2010 г.

BARCELONA (Барселона)

• Много интереса, просмотров и предложений, в основном от иностранных покупателей.
• При этом есть целая пропасть между тем, сколько покупатели готовы заплатить, и тем, чего хотят продавцы. "Ключ к успеху – найти правильного продавца," – сообщает местное агентство недвижимости.
• Сделки, там, где они есть, идут на 15-30% ниже пиковых цен начала 2007 года.
• Некоторые продавцы находятся в затруднительном положении, и в таких случаях недвижимость продается по ценам, которые видели последний раз в 2001 г.
• "Люди, которые купили 5 и более лет назад, еще могут получить прибыль, если продадут сегодня."

Прогнозы

Согласно Испанскому банку BBVA, в 2009 году цены понизятся на 5%, а в 2010 – на 10%. В реальном выражении между 2009 и 2011 годами по прогнозу банка цены упадут на 25%.

Зарубежные банки, такие как UBS и Credit Suisse предсказывают, что до подъема рынка цены опустятся на 30%.

Моим наилучшим предположением будет то, что в 2009 г. цены продаж на побережьях упадут в среднем на 20%. Подчеркну, в среднем. Одна недвижимость – пользующаяся наибольшим спросом с хорошим месторасположением – будет чувствовать себя лучше, а другая – гораздо хуже.

В заключение
Во время бума Испанская недвижимость заправлялась опасной смесью дешевых кредитов и спекуляций, которые надували пузырь. Кредитный кризис, запущенный крахом необеспеченных ипотек в США, положил этому конец, и пузырь теперь лопнул (он бы все равно когда-нибудь лопнул). Но наследием кредитного пиршества остался гигантский излишек недвижимости, особенно на побережьях, и пугающие объемы ипотечных долгов, что подразумевает отрицательные капиталовложения при падающих ценах на жилье.

Учитывая экстраординарную природу финансового кризиса и разворачивающегося вслед за ним процесса, это не может закончиться обычным кризисом недвижимости. Это может быть гораздо хуже. Ценам, по меньшей мере, надо вернуться к их долгосрочному уровню доступности, который равен 4 средним годовым доходам семьи, от своего недавнего пика, составлявшего 7 доходов. Цены на "пляжные" дома могут упасть еще больше. В конце концов, кому они действительно нужны?

Многие продавцы еще отказываются признать реальность и продолжают запрашивать неадекватные цены, даже если продажи не идут. Это значит, что средние цены предложения являются плохим руководством к определению ценности недвижимости. Между тем, какую цену запрашивают многие продавцы, и тем, почем недвижимость реально продается, - огромная разница.

Но, из-за наличия трудностей у британских продавцов и слабого фунта, сейчас на рынке имеется достаточный выбор недвижимости по разумным ценам. Они, со своими вынужденными скидками, – основные двигатели рынка в прибрежных и внутренних регионах, популярных у зарубежных покупателей. В результате, можно выйти на настоящие хорошие сделки, но покупателю нужно будет проделать свою домашнюю работу, чтобы найти их. Невозможно представить, насколько сейчас заняты недобросовестные типы, пытающиеся запродать переоцененное со "скидками".

Несмотря на недавнее снижение Еврибора, ожидается, что доля просрочек по ипотечным выплатам вырастет в 2009 г. Для ипотечных кредиторов это будет большой проблемой, и остается наблюдать, как они с этим справятся. Это может привести к появлению распродажной недвижимости на рынке. Если это случится, то мы вскорости увидим некоторые аппетитные возможности для покупателей, и по самой меньшей мере, будет возможным найти Испанскую недвижимость хорошей ценности за этот год-два.

Но следует иметь в виду, что некоторые плохо застроенные районы не имеют будущего ни при какой цене, и в покупке недвижимости в Испании все еще много подводных камней. И привлекательных "возможностей" будет встречаться больше чем хватает глаз. Как обычно – держитесь хорошего месторасположения и качественных комплексов.

09.02.09