Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2-ГО КВАРТАЛА 2008

Что происходит на рынке недвижимости Испании?

Самой большой новостью 2-го квартала был крах одного из крупнейших девелоперов жилой недвижимости Испании, Martinsa-Fadesa, который произошел после спада продаж и набора внушительных долгов, заставивших компанию искать защиты от своих кредиторов. Этот шаг оставил 12'500 клиентов Martinsa-Fadesa в ожидании того, что будет дальше с их деньгами.

Сокращение рынка недвижимости

Финансовые трудности Martinsa-Fadesa громко сообщили о нынешнем состоянии рынка недвижимости Испании, когда спрос быстро снижается, а предложение продолжает расти. При сильном падении продаж все больше девелоперов будут искать защиты от своих кредиторов, что далее увеличит их проблемы, понижая покупательское доверие к ним и создавая таким образом нисходящую спираль. (Однако следует отметить, что банкротство затрагивает только тех девелоперов, у которых слишком большие долги.)

В то время как спрос продолжает сокращаться, количество недвижимости на рынке все еще увеличивается. Общий объем непроданной недвижимости (новостроек и вторичной), вероятно, побьет рекорды в этом году. В только что вышедшем докладе, Standard & Poor’s, международное рейтинговое агентство, оценивает его в 1 миллион домов, 500'000 из которых – новостройки. Одна из девелоперских ассоциаций недавно опубликовала свой прогноз о том, что к концу 2008 г. на рынке будет предложение в 750'000 новых домов.

Стоимость ипотечных кредитов также растет, и Испанские банки ужесточают свои кредитные условия, результатом чего являются меньшие количества и суммы выдаваемых ипотек, что может объяснить, почему рынок недвижимости так быстро сокращается. Хотя девелоперы и обвиняют громко банки в том, что они выбивают почву из-под ног рынка, факт в том, что многие банки не могут давать кредитов больше, даже если бы они и хотели. В Испании самые низкие сберегательные процентные ставки, и бюджетный дефицит нынче свыше 10% ВВП, потому страна чрезвычайно зависима от зарубежных денег. Но сейчас никто не хочет кредитовать Испанию, и немногие инвесторы заинтересованы в Испанских ипотечных обязательствах. В итоге, у банков нет денег для новых ипотечных кредитов.

Цены недвижимости Испании

Если спрос понижается, и ипотечное кредитование сокращается, и предложение увеличивается, то что тогда происходит с ценами?

Можно предположить, что они падают, как это происходит в Англии, США и Ирландии. Но, судя по официальным данным, "Испания – особенная". Согласно новым цифрам Министерства жилищного строительства, средние цены по стране все еще растут, на уровне 2% в номинальном выражении за 12 месяцев на конец июня. При этом, по квартальным данным, средние цены упали во 2-м квартале по сравнению с 1-м на 0.3% – это первое квартальное понижение, начиная с 4-го квартала 1998 г.

Вот как они выглядят на графике (верхняя линия – номинальные цифры роста, нижняя линия – уровень инфляции, линия в середине – рост с поправкой на инфляцию):

Индекс цен на недвижимость Испании также публикует Kyero.com, ведущий Испанский портал недвижимости, считая его на основе цен предложения. По данным Kyero на конец июня, средние цены предложения в Испании упали за квартал на 0.1% и за 12 месяцев – на 3.2%.

Но многие агентства недвижимости докладывают о другой картине. Большинство из тех, с кем я общался, говорят, что цены упали, по меньшей мере, на 20%. Сантьяго Баена (Santiago Baena), президент ассоциации агентств недвижимости COAPI, недавно заявил Испанской прессе, что с начала экономического спада в Испании в прошлом году цены понизились на 30%.

С другой стороны, в своем только что опубликованном докладе BBVA, один из крупнейших банков Испании, прогнозирует, что в 2008 г. цены продемонстрируют рост на 0.8% и в 2009 г. упадут на 2.1%. Банк сказал, что в реальном выражении цены упадут на 20% в последующие 4 года, но большая часть этого падения придется на инфляцию потребительских цен, а не на номинальное уменьшение цен недвижимости.

Итак, по вопросу цен мнения расходятся. Прозрачность не является сильной стороной рынка недвижимости Испании, и невозможно дать точную картину того, куда двигаются цены. Я считаю, что лучше всего исходить из предположения, что цены во многих регионах, которые пользуются популярностью у зарубежных покупателей, упали примерно на 20% и продолжают снижаться.

Пример №1: Коста Брава (Costa Brava) и г. Бегур (Begur)

Рынок недвижимости в провинции Хирона (Girona), где располагается побережье Коста Брава, находится в особо тяжелом положении. Количество сделок в мае упало на 57% и составило 832 против 1'955 по данным прошлого года.

Частично это объясняется высоким уровнем цен на недвижимость в провинции. Согласно Kyero.com, средняя цена предложения в провинции Хирона составляет € 383'200, что на 160% превышает средний уровень по стране и уступает только Барселоне (Barcelona) и Майорке (Mallorca). Другим фактором является высокая доля "пляжных" домов в провинции, покупка которых рассматривается в последнюю очередь, когда с деньгами туго.

Ожидания покупателей на дальнейшее снижение цен также не помогают делу. "На данный момент, покупатели ждут снижения цен и потому откладывают свою покупку," – говорит Роса Колон Плаха (Rosa Colon Plaja), глава агентства недвижимости Domus в г. Бегур, поселении верхней ценовой категории на Коста Брава. – "Это как какой-то психоз, поразивший рынок."

Бегур

Когда достаточное количество покупателей ожидает падения цен, то ожидания начинают сбываться. "Цены упали на 20%, и продают только те продавцы, которые готовы торговаться," – отмечает Колон. Наибольшие скидки дают девелоперы, которые вынуждены продавать. "В некоторых случаях они роняют цену на 40-50%, но это скорее исключения," – считает Колон.

Среди зарубежных продавцов наиболее склонны торговаться англичане, так как высокий курс евро может скомпенсировать понижение цены продажи. С другой стороны, это уменьшает спрос со стороны британских покупателей, чьи средства находятся в фунтах стерлингов.

Но, как и в других районах Испании, рынок Коста Брава не однороден. Некоторые его сегменты и области чувствуют себя лучше, чем другие.

"В Палафрухей (Palafrugell), где полно новостроек, банки говорят, что ничего не продается. Но здесь, в Бегуре, продажи еще совершаются. Да, тяжело, но это не бедствие," – говорит Колон.

Пример №2: Майорка (Mallorca)

Почти аналогичная ситуация с сегментацией по цене и месторасположению на рынке недвижимости Майорки. По данным Engel & Volkers, международного агентства недвижимости, значительно представленного на Майорке, высший ценовой сегмент рынка – свыше € 1 млн. – остается оживленным и, хотя в целом сделок совершается меньше, но их суммы выше. Сообщается, что на восточном побережье острова это лучший год из когда-либо бывших, благодаря улучшенной инфраструктуре и хорошей ценности береговой недвижимости. Наиболее подвержен спаду более дешевый сегмент рынка апартаментов, особенно на юго-западе острова и в г. Пальма (Palma), где покупатели традиционно пользуются ипотекой. Интересно, что немцы вернули себе остров у британцев и превосходят сейчас число британских покупателей как 3 к 1.

Однако следует иметь в виду, что по данным Национального института статистики, рынок недвижимости Майорки с прошлого года сократился почти на 50% – один из худших показателей в Испании. Такое существенное уменьшение количества сделок дает основание полагать, что в целом рынок Майорки далек от благополучного состояния.

В заключение
Рынок недвижимости Испании в кризисе, и я бы даже сказал, в его начале, нежели в конце. Standard & Poor’s в своем новом докладе считают, что кризис будет "долгим и болезненным" и прогнозируют длительное падение цен на недвижимость в Испании. Как отмечает Standard & Poor’s, даже Банк Испании полагает, что недвижимость переоценена на 30%.

Быстро ли закончится кризис? Сомневаюсь. На рынок давят такие факторы:

• Растущие ипотечные проценты и сокращение кредитования
• Увеличение безработицы
• Ожидание снижения цен
• Банкротства ведущих девелоперов
• Переизбыток предложения

Имеются ли какие-нибудь силы, которые могут оживить рынок в ближайшей перспективе? Я таких не вижу. И конечно, некоторые смогут очень хорошо заработать на этом рынке, как это всегда и случается. Там, где есть бедствие, там есть и возможность.

08.08.08