Новости рынка недвижимости Испании

МАРТ 2009

Агентства недвижимости Испании выкосило кризисом

Из 80'000 агентств недвижимости, которые работали в Испании летом 2006 г, в бизнесе осталось только 25'000, согласно недавней статье в Испанской ежедневной газете La Vanguardia. Иными словами, за время кризиса недвижимости в Испании закрылось 70% агентств и работу потеряло 180'000 человек. Но кровопускание еще не кончилось. Цитируемые в статье эксперты предсказывают закрытие в этом году еще 5'000 агентств, что составляет 20%, и к концу 2009 г. на плаву останется всего 20'000.

Многие из закрывшихся агентств недвижимости были "мелкими лавочками", состоявшими из одного человека безо всякой квалификации, автомобиля, вебсайта и мобильного телефона. "Большинство членов Испанской ассоциации недвижимости (API) еще работают," – заявил Хоан Ойе (Joan Olle), президент Барселонского отделения ассоциации.

Агентствам недвижимости в Каталонии (Catalonia) предстоит тяжелый год благодаря введению нового регионального закона, который обязывает их проходить государственную регистрацию и страховать профессиональную ответственность. Ойе считает, что новые правила, которые вступят в силу после лета, выведут из бизнеса половину агентств Каталонии.

Агентства недвижимости подкосил 80%-й спад количества сделок от их пикового значения 2006 года, снижение цен на недвижимость и растущее число девелоперов, которые идут ко дну вместе с агентской комиссией.

Большие сети агентств недвижимости, работающие в основном по франшизе, страдают так же, как и другие. Expofinques, MC и Don Piso перешли под внешнее управление, Fincas Corral был продан всего за € 1, а Coldwell Banker, крупнейшая франшиза по недвижимости в мире, покинула рынок Испании, открыв перед этим 60 магазинов. Tecnocasa, крупнейшая сеть агентств недвижимости в Испании, из 1'400 офисов в 2006 г. оставила 308 к концу 2008 г.

Банк Santander согласен давать 100% ипотеку, если девелоперы опустят цены на 20%

Крупнейший банк Испании, Santander, договорился со своими клиентами-девелоперами о предложении их покупателям 100% ипотечного финансирования, если девелоперы понизят свои цены на 20%.

Соглашение, подписанное Santander и Ассоциацией девелоперов Испании (APCE), призвано сделать жилье более доступным и уменьшить объем непроданных Испанских домов, как заявляют обе стороны. Соглашение действительно только для тех девелоперов, которые являются и членами ассоциации АРСЕ, и клиентами банка Santander.

Santander также обещает ускорить рассмотрение заявлений на выдачу ипотечных кредитов покупателям.

Испанское правительство спасает первый сберегательный банк. Будут еще?

Игра на угадывание, какой из Испанских финансовых институтов падет первым, закончена. В последние выходные марта Банк Испании вмешался для его спасения в дела Caja Castilla La Mancha (CCM), одного из региональных сберегательных банков Испании, сместив его высшее руководство и предоставив ему государственных гарантий на € 9 млрд. Комментируя событие, Педро Солбес (Pedro Solbes), Министр финансов Испании, сообщил, что ССМ испытывает только проблемы с ликвидностью, и никаких нарушений в балансах банка нет.

ССМ, сберегательный банк из региона Кастийя Ла Манча и одна из небольших финансовых организаций Испании, оказался в таком положении из-за сильной завязанности на сектор недвижимости. Соотношение его просроченных кредитов девелоперам и покупателям жилья достигло 5%.

Будут еще?

Благодаря сокрушительному сочетанию спада Испанского рынка недвижимости и кредитного кризиса, банк ССМ может быть не последним, кто нуждается в помощи. Просроченные долги и задержки по ипотечным выплатам приведут к большому "минусу", оцениваемому в 10% от ВВП Испании, с которым придется иметь дело Испанским банкам, согласно Ксавьеру Сала и Мартин (Xavier Sala i Martin), профессору экономики Колумбийского университета.

Выступая на недавней конференции, Сала и Мартин отметил, что Испанская экономика очень зависима от сектора недвижимости, утверждая, что "некоторые строители и девелоперы должны обанкротиться" для восстановления баланса экономики. Сектор строительства и недвижимости имеет € 300 миллиардов долгов, или 27% ВВП Испании, что Сала и Мартин описывает как "катастрофа". "И все эти данные не принимают во внимание того, что еще ждет впереди," – заявил Сала и Мартин, как сообщает Испанская ежедневная газета El Pais.

Сала и Мартин также отметил, что многим испанцам вскоре станет труднее выплачивать ипотеку, поскольку 1 миллион человек потеряет выплаты по безработице, которые действуют только в течение года.

Новая статья в Испанской ежедневной газете La Vanguardia приводит данные о том, что объем кредитования девелоперов между 2005 и 2007 г. почти удвоился, со € 162 млрд. до € 303.5 млрд, и это в то время, когда в явных признаках пузыря недвижимости в Испании не было недостатка. Сейчас бум закончился, продажи встали, и многие девелоперы разорились. Уровень неплатежей вырос от менее чем 1% во времена бума до 3.8% в этом январе, и ожидается, что он достигнет 6% в этом году, поскольку банки списывают просроченные займы и принимают взамен любые виды обеспечения недвижимостью.

Это также означает, коммерческие и сберегательные банки не собираются в ближайшее время начинать свободное кредитование покупателей недвижимости. У них имеются большие балансовые проблемы, с которыми им предстоит разобраться в первую очередь.

Официальный индекс цен жилья Испании понизился на 5% за четвертый квартал

Средние цены на Испанскую недвижимость за 12 месяцев к концу 2008 г. упали на 5.4%, согласно Испанскому официальному индексу цен жилья, опубликованному Национальным институтом статистики (INE) 31-го марта.

Уменьшившись всего на 0.3% во втором квартале и на 3% – в третьем, индекс, известный в Испании как Indice de Precios de Vivienda (IPV), дает основания считать, что падение цен ускорилось к концу года. По данным индекса INE, за год цены на вторичную недвижимость упали на 10.7%, в то время как на новостройки – выросли на 0.8%.

Данные девелоперов первыми противоречили цифрам INE по ценам новостроек, и если кто-нибудь знает, что творится с ценами, то это должны быть девелоперы. Как только появились данные, Педро Перес (Pedro Perez), Президент ассоциации девелоперов G-14, сообщил, что цены на новостройки упали в среднем на 20% от уровня середины 2007 г.

Средние цены понизились во всех регионах, но по-разному. Сильнее всего цены упали в Каталонии (Catalonia, -10.3%), Мадриде (Madrid, -8.1%) и Стране Басков (Basque Region, -8%), и это не совпадение, что это 3 наиболее дорогих по недвижимости региона в Испании. Следующий график показывает индекс (INE) с разбивкой по регионам.

Еврибор (Euribor) упал до рекордного уровня 1.909%

Еврибор (12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, понизился с февральских 2.1% до 1.909% в прошлом месяце, что составляет изменение на -10.6%. Еврибор никогда не был на таком низком уровне, и по сравнению с прошлым годом он почти на 60% меньше.

Значит, для всех Испанская ипотека станет дешевле, правильно? Не факт.

Для начала, средняя ставка по ипотеке для новых заемщиков на самом деле растет в Испании. В январе по одобренным ипотекам она равнялась 5.64%, поднявшись по сравнению с прошлым годом на 10.2% и по сравнению с декабрем 2008 г. – на 1.1%, по данным Национального института статистики. В то же время, Еврибор в январе был на уровне 2.622%, что ниже декабрьского на 24%.

Не следует удивляться. У банков нет другого выхода для восстановления своих балансов, как закладывать большие прибыли по своим ипотечным займам. Но есть и еще одна новость для людей, взявших ипотеку, привязанную к евро, на условиях ежегодно пересматриваемой ставки.

Теоретически, их ипотечные выплаты должны понижаться вслед за Еврибором. К примеру, ежемесячные выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150'000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор + 0.5%) должны уменьшиться на € 220 в месяц, что равно сбережению € 2'600 за год.

Но, в действительности, некоторые заемщики жалуются, что их выплаты совсем не понизились, а в ряде случаев – и выросли. Причина тому, как это и бывает, скрыта в пунктах их ипотечных условий, набранных мелким текстом. Эти пункты во многих контрактах так же начинают преподносить сюрпризы заемщикам, такие как "минимальные пороги" процентных ставок, ниже которых ставка по ипотеке не может падать.

Еврибор строится от базовой процентной ставки Европейского Центрального Банка (ЕСВ), которая в настоящий момент равна 1.5%. Jean-Claude Trichet, Президент ECB, дал понять, что предстоят дальнейшие снижения базовой ставки, что объясняет продолжающееся понижение Еврибора.

Цены предложения могут упасть в этом году на 40%

Новый доклад Сети Экспертов Недвижимости Испании (Red de Expertos Inmobiliarios) утверждает, что цены предложения на определенные типы вторичной недвижимости могут упасть на 40%.

За понижающим давлением на цены стоит спад активности продаж до "исторических минимумов" – 9'000 сделок со вторичной недвижимостью в месяц. "Покупатели исчезли с рынка," – сообщается в докладе. – "Это вынуждает продавцов снижать свои цены; и если в прошлом хватало скидок на 2-3%, то сейчас они около 30-40%." Понижение продаж объясняется, в свою очередь, "строгими ограничениями и усилением условий предоставления ипотечного кредита."

Восстановление рынка недвижимости в Испании не начнется ранее следующего года, и на его завершение уйдет 4 года, по мнению Эдуардо Молета (Eduardo Molet), Президента Red de Expertos Inmobiliarios.

В докладе отмечается, что цены в областях, богатых новостройками и землей, пригодной под строительство, упадут сильнее, чем в сложившихся районах, таких как городские центры. Некоторые типы недвижимости также будут чувствовать себя лучше, чем другие. 2-спальные апартаменты в центре города будут пользоваться сильным спросом, но "если недвижимость находится на первом или втором этаже, с окнами во двор и плохой планировкой, то она не будет иметь спроса, что означает большое снижение в цене."

В это же время новый доклад международного банка Credit Suisse сообщает, что официальные данные о падении на 9% цен на недвижимость в Испании за прошлый год "не отражают реальной ситуации на рынке." В докладе говорится, что цены все еще на неприемлемом уровне, который составляет 7.2 доходов семьи. "Многие семьи тратят от 60 до 70% своего дохода на ипотечные выплаты." Credit Suisse также обращает внимание на то, что Испанские банки предлагают 100% ипотеку, чтобы избавиться от перешедшей к ним недвижимости, и отмечает, что эта недвижимость все еще может быть переоценена на 50%, даже с учетом скидок.

Продажи курортной недвижимости на Коста Бланка (Costa Blanca) за 2 года сократились на 83%

Особенно сильно кризис Испанской недвижимости ударил по продажам курортной недвижимости на Коста Бланке, в частности, из-за ее чрезмерной нацеленности на английских покупателей. В прошлом году покупателям-нерезидентам девелоперы провинции Аликанте (Alicante) продали всего 702 дома, что по сравнению с 4'233 продажами 2006 года меньше на 83%, согласно новой статье на Испанском новостном сайте Informacion.es.

В статье дается ряд причин спада британского спроса. Это растущая безработица и экономический кризис в Англии на фоне кредитного кризиса, который обрезал покупателям доступ к финансированию. Другой причиной является ослабление фунта стерлингов. Раньше британцы за недвижимость стоимостью € 150'000 платили около 90'000 фунтов стерлингов. Сейчас за то же самое им приходится отдавать почти 136'000 фунтов стерлингов. Также статья сетует на девелоперов, которые не предпринимали попыток изучения спроса и предпочтений их английских, немецких и скандинавских покупателей.

Самое время строить свою виллу в Испании?

Испанский рынок недвижимости переживает сильный упадок, жилищное строительство штормит как никогда, и естественно было бы думать, что наступило подходящее время для постройки собственной виллы в Испании, пользуясь падением цен на материалы, работу и землю. В конце концов, сотни тысяч строительных рабочих потеряли работу, продавцы и строители недвижимости борются за выживание, поэтому цена строительства дома должна понизиться, ведь так?

Ничего подобного, по крайней мере, со слов одной британской пары, которая собиралась самостоятельно построить дом в Марбейе, на Коста дель Соль (Marbella, Costa del Sol).

"Мы владеем участком земли в гольф-клубе Marbella Club Golf Resort (MCGR), который мы безуспешно пытались продать последние 2 года," – объясняет Стефен (Stephen). – "У нас есть разрешение на строительство внушительной виллы, которую изначально мы хотели построить и через несколько лет переселиться сюда на пенсию, но с началом загибания рынка недвижимости в Великобритании нам пришлось отложить планы постройки дома своей мечты, и попробовать продать участок."

Первый раз они приценивались к постройке своего дома, когда бум в Испании был в самом разгаре, но высокие цены заставили их отступить. В те времена люди, занятые в строительстве на Коста дель Соль, были завалены работой и запрашивали целое состояние.

"Тогда нам выставили астрономическую сумму € 1.3 млн. за постройку виллы площадью 485 кв. м. (с террасами и подвалом 780 кв.м.), на которую мы не согласились," – говорит Стефен. – "Плюс мы заплатили почти 100'000 фунтов стерлингов архитекторам за проект виллы, который, надо признаться, нам понравился."

Как обстоят дела теперь? Понизились ли цены в ответ на избыток предложения рабочей силы и стройматериалов? Ничуть.

"Поскольку нам не удалось продать участок (оцениваемый MCGR в € 800'000), мы решили снова вернуться к вопросу строительства, в предположении того, что его стоимость, вероятно, упала вследствие малого спроса…. опа! когда мы только на прошлой неделе сделали запрос, нам выставили ту же цену в € 1.3 млн, что и 2 года назад!"

"По правде говоря, мы ожидали уменьшения суммы где-нибудь на 50% из-за: А) изначально нереальной цены, Б) того, что стоимость материалов значительно упала, и В) расчета на то, что строители ужмутся в своих прибылях для привлечения клиентов и выживания бизнеса," – сетует Стефен.

И?

"Мораль истории в том, что если Испания действительно желает вернуть зарубежных покупателей и дать старт своей экономике и работу строителям, то людям следует быть более разумными. Если пытаться продолжать заряжать те же цены, что и во времена бума, то такие иностранцы, как я, воздержатся от инвестирования в Испанию," – говорит Стефен.

08.04.09