Новости рынка недвижимости Испании

АВГУСТ 2009


Крупнейшие девелоперы Испании за полгода ничего не построили

Группа крупнейших Испанских девелоперов G-14 не начала строительства ни одного дома за шесть месяцев на конец мая, сообщает Испанская пресса. Такого с ведущими Испанскими строителями никогда прежде не случалось, даже во времена предыдущего кризиса недвижимости в Испании в начале 90-х годов. По прогнозам самой группы, ее членами за весь 2009 г. будет начато строительство всего 500 домов. В недавнее же время девелоперы G-14 на пике бума возводили более 500’000 новых домов за год.

В целом по строительному сектору, G-14 прогнозирует начало строительства менее чем 150’000 домов за этот год по всей Испании. Такое количество будет рекордным минимумом с самого начала ведения статистики и будет разительно отличаться от почти 1 миллиона домов, постройка которых начиналась в 2006 году.

Большинство акций девелоперов группы G-14 котируются на Мадридской фондовой бирже, и некоторые из них, такие как Martinsa-Fadesa, находятся под конкурсным управлением как средство защиты от своих кредиторов.

Падение цен на недвижимость в Каталонии (Cataluna)

Под заголовком «Летний кризис» региональная ежедневная газета Арагона Heraldo de Aragon анализирует состояние рынка недвижимости в таких регионах Каталонии, как предгорья Пиренеев и побережье Коста Дорада (Costa Dorada). Оба эти направления курортной недвижимости популярны среди испанцев, которые проживают в Арагоне, и особенно среди жителей его столицы Сарагосы (Zaragoza). Вот основные заключения статьи на тот случай, если кто-либо из читателей интересуется недвижимостью этих регионов.

  • Покупка себе второго дома в Пиренеях или на Коста Дорада сегодня будет стоить как минимум на 20% дешевле, чем в прошлом году.
  • Объявления «Продается» – повсюду, и предложение недвижимости на продажу зашкаливает. В некоторых районах Пиренеев оно выросло за год на 400%.
  • Это хорошо для покупателей, а также – это хорошее время для желающих снять в аренду. Выбор недвижимости под аренду переполнен, и ее ставки падают.
  • Неделя аренды на Коста Дорада обойдется в € 300-500. В Пиренеях цены понизились на € 100, и неделя сейчас в районе € 400-500.
  • В Пиренеях продавцы соглашаются на скидки в € 60’000 от цены предложения, в то время как в недавние годы скидки были возможны лишь на € 3’000-6’000. 3-спальные квартиры ценой € 270’000 стали стоить € 210’000, а двуспальные – € 150’000. (Учитывая ситуацию, я не перестаю считать, что и эти цены все еще слишком высоки. Но если люди настолько неразумны, чтобы покупать на этом уровне, то это их выбор.)
  • Некоторые покупатели «не желают слышать» о приобретении на стадии строительства, заявляет местное агентство недвижимости. Только готовые дома продаются.
  • В Пиренеях «объем предложения недвижимости и средние сроки ее продажи будут расти, вызывая дальнейшее падение цен, как это было в последние 6 месяцев», как отмечается в новом докладе по рынку недвижимости Арагона, подготовленному местным банком.
  • «Я никогда не знал кризиса, подобного этому, когда месяцами ничего не продается», – говорит сотрудник отдела продаж местного девелопера с 30-летним опытом и добавляет, что его фирма предлагает скидки от 20%. «Мы роняем цены, чтобы оживить продажи», – объяснил он.
  • Этот же девелопер продает в новом доме в городе L’Ampolla на побережье Коста Дорада двуспальные квартиры по € 123’500, и все цены «обсуждаемы».
  • Банки сократили кредитование. Два года назад они давали 100% и более, сейчас – только 80%, и от оценок недвижимости, которые сейчас на 50% ниже, чем ранее.
  • На побережье владельцы жилья, пытаясь справиться с ипотечными выплатами, сами занимаются сдачей своей недвижимости, сбивая цены аренды до € 300-400 в неделю, «без декларации доходов», жалуется местное агентство недвижимости. «Если выставить квартиру дороже € 500 в неделю, то она не сдастся.»
  • Улучшение ситуации в этом году не предвидится. Покупатели есть, но они ждут дальнейшего понижения цен.

Строительство жилого комплекса Порта Авентуры заморожено

У тематического парка Порт Авентура (Port Aventura) на побережье Коста Дорада, провинции Таррагона (Tarragona, Catalonia) – тяжелый год. За первые 6 месяцев количество посетителей сократилось на 9% по сравнению с тем же периодом прошлого года, и англичан среди них стало меньше на 20%. Звучит не очень хорошо, но не туристический кризис, а именно кризис недвижимости заглушил сияние потенциальной ценности Порт Авентуры.

Как это? Все потому, что Criteria, инвестиционному отделению La Caixa, крупнейшего сберегательного банка Испании, которому принадлежит Порт Авентура, пришлось отложить планы по постройке жилого комплекса на 2’500 домов как части расширения Порт Авентуры.

Criteria собиралась инвестировать € 400 млн. в строительство жилой зоны в тематическом парке, которая состояла бы из отдельной и полуотдельной недвижимости и рекламировалась как курортное жилье. На самом деле парк, такой как Порт Авентура, может предлагать жилье действительно только для проведения отпуска, поскольку найдется весьма немного людей, желающих жить в тематическом парке.

Как сообщалась, провинция Таррагона, к югу от Барселоны (Barcelona), – одна из областей Испании с наибольшим переизбытком курортной недвижимости. Поэтому есть смысл в решении Criteria заморозить здесь строительство дополнительного количества курортной недвижимости до тех пор, пока рынок не восстановится, на что могут потребоваться годы.

Но маловероятно при этом, чтобы планы были отложены навсегда. Прибыли от постройки комплекса на 2’500 жилых домов могут стать настоящей золотой жилой. И золото определенно присутствует в образе Порт Авентуры. Большим событием этого года в Порт Авентуре было открытие отеля Hotel Gold River, который выстроен в стиле города времен золотой лихорадки на Диком Западе, и с участием актера Larry Hagman, прилетевшего для привлечения внимания к этому событию, одетым в форму шерифа. Время разработки этой настоящей золотой жилы владельцами Порт Авентуры – всего лишь вопрос времени.

Банки настаивают на завершении строительства комплексов

Было время, когда банки не волновало разорение девелоперов, но ситуация поменялась, когда банки осознали, что даже полуживой девелопер лучше них играет на рынке недвижимости. И сейчас, по-видимому, банки предпочитают помочь девелоперам удержаться на плаву и закончить строительство с призрачной надеждой на продажу, даже если это будет означать для них вливание дополнительных денег в крах Испанской недвижимости.

К примеру, всего несколько недель назад, Santander и La Caixa, Испанский крупнейший банк и сберегательный банк, подписали соглашение с Испанской Ассоциацией Промоутеров и Строителей (APCE) о продолжении работ на тех комплексах, которые еще не завершены, даже если у девелопера нет денег на это. Главное – построить, иными словами.

Как такое может быть? Зачем банкам вливать деньги в комплексы, которые, как им известно, вряд ли будут проданы? Все потому, что благодаря новым учетным правилам, введенным Банком Испании, банкам дешевле немного добавить и закончить стройку, чем закрывать шлагбаум до завершения строительства.

По новым правилам, установленным Банком Испании для снятия напряжения в финансовой системе, которая излишне зависима от тонущего сектора недвижимости, банкам нужно иметь только 30% под резерв того плохого долга, обеспечением которого выступает построенный комплекс. С другой стороны, если строительство не завершено, то банку придется откладывать под него 100% от суммы кредита. Ранее, до этих правил, резерв должен был составлять 100% вне зависимости, готов комплекс или нет.

Итак, у банков сейчас есть выбор: или выделять 100% под плохой долг незавершенного строительства, или выложить наличные на его завершение и оставить с 30% обеспечением. Отнюдь не трудное решение.

Готовый комплекс имеет больше шансов быть когда-либо проданным, чем заброшенная стройплощадка, но трудно понять, чем еще может объясняться логика Банка Испании, которая имеет мало общего с рыночными ценами (и конечно, я немного в курсе, что такое облегчение жизни банкам). Главным для регулятора, как это видится, является то, что новый комплекс построен, а не то, сколько он стоит. При этом установление планки в 30% говорит кое-что о мнении Банка Испании по поводу того, насколько упадет стоимость недвижимости.

Тем временем банки и поддерживаемые ими девелоперы заинтересованы теперь в завершении полупостроенных проектов вдоль и поперек всего побережья, пополняя ими рынок, и так перенасыщенный другой нераспроданной недвижимостью. Но возможно это лучше, чем оставлять заброшенные стройки, в которых нет недостатка на побережье.

Жилищное строительство сократилось в этом году на 25%

Предполагается, что жилищное строительство в Испании сократится на 25% в этом году, согласно новому докладу Fundacion Laboral de la Construccion, трудовой организации строительного сектора. Строительство коммерческой недвижимости понизится на 11%, а социального жилья – увеличится на 3%.

Прогнозируется, что спад активности достигнет дна в следующем году, как и уровень безработицы в секторе. В 2008 году потеряло работу 535’800 строительных рабочих.

Организация основывает свои прогнозы на объемах использования цемента, который уменьшился в 2008 г. на 24% – крупнейший спад за 10 лет. За первые месяцы 2009 года спрос упал еще больше. Снижение спроса вызывается главным образом остановкой нового строительства, которое сократилось за 2008 год на 60% и которое, «по предположениям, уменьшится еще сильнее в этом году», говорится в докладе.

В результате снижения своей активности вклад строительного сектора в ВВП Испании понизился с 18.8% до 16.6%, что, однако все еще значительно выше среднего по Европе.

Министр возлагает вину за кризис недвижимости в Испании на банки

Жадность банков является «неоспоримой причиной» Испанского кризиса недвижимости, по мнению Селестино Корбачо (Celestino Corbacho), Министра Занятости Испании.

«Поскольку финансовый сектор всегда диктует сферам реальной экономики, что им следует делать, я намерен уведомить его о следующем: он в ответе за ситуацию с недвижимостью. Именно финансовый сектор поддерживал и поощрял раздувание сектора недвижимости,» – заявил Корбачо в своем интервью, добавив, что неразумная практика кредитования и «120%»-е ипотеки стимулировали чрезмерное строительство в течение бума, что сегодня привело к переизбытку.

Сегодняшняя экономическая ситуация Испании была бы более здоровой, если бы банки не направляли деньги в «краткосрочные, высокоприбыльные секторы за счет стратегических долгосрочных секторов», – отметил Корбачо и посетовал на отсутствие покаяния со стороны финансового сектора. «Я бы хотел, чтобы кто-нибудь из финансового сектора вышел бы в один прекрасный день и сказал: мы заработали много денег за тот период, но, возможно, мы были неправы.»

«Мы не оказались бы в такой ситуации, если бы не та модель финансовой жадности, которую мы имеем,» – без обиняков заявил Корбачо.

Корбачо, возможно, правильно обвиняет банки за их вклад в Испанский кризис недвижимости, но он ничего не сказал о другой группе, изрядно ответственной за этот беспорядок: правительство и такие политики как он.

В июне ипотек стало больше на 7%

Количество новых ипотек, выданных в июне, выросло на 7.2% по сравнению с маем, позволяя предположить, что ипотечный рынок начинает оправляться от кредитного кризиса. Оптимисты утверждают, что это вдохнет жизнь в рынок недвижимости.

При погодовом сравнении, ипотечных кредитов в июне было все еще на 10.8% ниже, чем в июне прошлого года, и у рынка есть зазор, который надо преодолеть, чтобы вернуться на прежние уровни.

Суммарный объем ипотечных кредитов в июне стал меньше на 6% по сравнению с прошлым годом, но вырос на 4% – по сравнению с маем.

Средняя сумма ипотеки за год понизилась на 10% до € 142’700, но выросла за месяц на 5%. В некоторых регионах, особенно в тех, где цены недвижимости одни из самых высоких, снижение было более глубоким. В Мадриде (Madrid) средняя сумма ипотеки упала на 19%, а в Барселоне (Barcelona) – на 25%.

Средняя ставка ипотеки была 4.47% годовых, что на 13.8% ниже, чем год назад, и на 2.9% ниже, чем в предыдущем месяце. При этом базовая ставка упала на 70% от уровня июня того года.

Средние ежемесячные выплаты по ипотеке уменьшились с € 845 в июне 2008 г. до € 702 сегодня.

Еврибор и новости Испанской ипотеки

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, упал в августе до исторического рекорда – 1.334%, потеряв в июле 1.141%. Еврибор сейчас на 75% ниже, чем в это же время год назад, когда он был на отметке в 5.323%, давая значительное сбережение средств ипотечным заемщикам, у которых кредит взят по ежегодно пересчитываемой ставке.

Август стал одиннадцатым месяцем подряд понижения Еврибора, устанавливая новый рекорд в каждом из последних шести месяцев. В течение года Еврибор ушел с рекордного пика до рекордного же минимума. Тем не менее, эксперты полагают, что Еврибор не сильно понизится от этого уровня, точно не будет ниже 1%.

Благодаря новому понижению Еврибора средний заемщик может сэкономить около € 316 в месяц, или более € 3’800 за год, по ипотеке, которая пересчитывается в эти дни. Но группы защиты потребителей жалуются, что во многих банках понижение ставок не доходит до клиентов и что банки используют момент для увеличения своей прибыли.

Испанская группа защиты потребителей CECU советует ипотечным заемщикам перезаключать свои кредитные договора, отмечая, что количество людей, выбравших такой способ снижения процентной ставки, выросло примерно на 65% по сравнению с прошлым годом. CECU также призывает заемщиков сообщать о случаях включения банками в ипотечные контракты пунктов, которые противоречат законодательству.

16.09.09

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG