Новости рынка недвижимости Испании

ОКТЯБРЬ 2009


Снижение цен в Испании прошло «только половину своего пути»

В 2007 году, на пике бума, недвижимость была переоценена на 37%, как заявляется в новом докладе консультантов по недвижимости, расположенных в Валенсии, Хименес де Лаиглесия (Jimenez de Laiglesia, Valencia). Цены должны понизиться для уравновешивания рынка, и недавние их падения составляют «лишь половину пути», считает Хименес де Лаиглесия.

Хотя цены на жилье и землю идут вниз, но от своих максимальных значений 2007 г. они уменьшились всего на 15% – для жилья, на 21% – на землю в черте города и на 25% – для земли за городскими пределами. Чтобы рынок выровнялся, цены на жилье должны упасть еще на 22%, на городскую землю – на 53% и на землю вне города – на 62% в ближайшие 2-3 года. Девелоперам, переплатившим за землю, придется туго. «Практически все, кто купил землю после 2003 и 2004 годов не смогут выдержать таких падений», – говорит Хименес де Лаиглесия. – «В итоге она будет продаваться банками. Они смогут справиться с таким падением цены, получая землю ниже себестоимости, и смогут даже еще более понизить цены, чтобы иметь ликвидность, хотя бы и ценой потери денег.»

Одним из самых явных признаков спада на испанском рынке недвижимости является факт уменьшения разрешений на строительство, число которых сократилось с 600’000 в 2007 году до 100’000 – в этом. Это – необходимый шаг в деле усвоения рынком переизбытка недвижимости и возвращения к равновесию, отмечается в докладе.

Другим индикатором стало падение Еврибора (Euribor), что в докладе описывается как «первые проблески хороших новостей» для сектора. Но требуется осторожность: будучи чрезвычайной мерой повышения ликвидности, время низких процентных ставок не может длиться долго.

Еще одним признаком перемены экономического цикла выступает улучшение доступности жилья, которое с 51% от всего семейного дохода в прошлом году вернулось к 30% в этом году, благодаря низким процентным ставкам и падающим ценам недвижимости.

Доклад обращает внимание на то, что у Испании имеется своя собственная проблема subprime, плохо обеспеченных кредитов, – займы на € 150 млрд, взятые на покупку земли. «Мы говорим о € 150 млрд. в кредитах на покупку земли под строительство, у которой сейчас совсем другая стоимость, чем на то время, когда она покупалась», – объясняют авторы доклада испанской прессе.

Продажи в августе сократились на 10% – лучший результат за год

Недвижимость в Испании. Сделки с недвижимостью в Испании по месяцам, процент годового изменения

Сделки с недвижимостью в Испании по месяцам, процент годового изменения

Продажи жилья в Испании сократились в августе на 9.9% по сравнению с августом прошлого года, согласно новым данным Национального Института Статистики (INE). 10%-е падение может быть, звучит и не очень хорошо, но на фоне остальных показателей этого года это действительное улучшение. Ведущая испанская ежедневная газета El Pais посчитала эту цифру дополнительным подтверждением того, что рынок недвижимости достиг своего дна, подчеркнув, что это минимальное годовое снижение цен с тех пор, как INE начал публикацию своего индекса в январе прошлого года.

С другой стороны, сам по себе август 2008 года был плохим месяцем, и сравнения на его основе могут казаться обнадеживающими. Продажи в августе 2008 г. были на 40% ниже предыдущего года, и на 18% меньше, чем в июле 2008 г. Однако, годовой тренд улучшается с апреля, как видно из графика выше. При этом общее количество сделок с начала года по август все еще на 32% меньше, чем за тот же период прошлого года, и на 51% меньше, чем в 2007 году.

Недвижимость в Испании. Сделки с недвижимостью в Испании по годам, количество

Если сравнивать показатели продаж раздельно по новостройкам и по вторичной недвижимости, то можно заметить тревожное ухудшение по вторичной недвижимости в августе, только-только было сравнявшейся со стабильными показателями продаж новостроек. Вторичная недвижимость, традиционно крупнейший сегмент рынка, отставала от продаж новостроек почти с самого начала бума испанской недвижимости, но в июле, казалось, что она восстановилась. Нам нужно подождать еще несколько месяцев, и мы увидим, внесет ли вторичная недвижимость свой вклад в поправление рынка или нет. Наверное, нет, должен вас предостеречь.

Недвижимость в Испании. Сделки по новостройкам и вторичной недвижимости

Сделки по новостройкам и вторичной недвижимости

Большие снижения цен закончились, говорит Министерство жилищного строительства

Недвижимость в Испании. % изменения цен на недвижимость в Испании

% изменения цен на недвижимость в Испании

Хотя по сравнению с прошлым годом цены на испанскую недвижимость все еще ниже на 8%, они начинают стабилизироваться, и сейчас настает время покупать, заявляет Министерство Жилищного Строительства. Но не все с этим согласны.

«Разговоры о падении цен уже не актуальны», – сообщил представитель министерства на пресс-конференции, посвященной показателям последнего квартала рынка недвижимости. За 12 месяцев цены в среднем по стране понизились на 8%, от € 1’780/кв.м. в конце сентября 2008 года до нынешних € 1’634/кв.м. С поправкой на инфляцию, в реальном выражении цены уменьшились всего на 7%.

Анунсиасьон Ромеро (Anunciacion Romero), глава архитектурной и жилищной политики министерства, отметила, что тренд развернулся в сторону стабильности цен, и призвала покупателей вернуться на рынок, чтобы воспользоваться преимуществами низких цен и процентных ставок.

Но не все так считают. «Этот годовой показатель снижения стал сюрпризом, так как мы ожидали, что цены продолжат падение двузначными темпами, прежде чем закончится коррекция», – заявил агентству Reuters Felix Lores, консультант из финансового аналитического дома AFI. Международный Валютный Фонд (МВФ) прогнозирует, что предстоит даже еще большее снижение.

Голосование, проведенное Reuters среди испанских и зарубежных экономистов, показало, что в среднем ожидается, что цены понизятся на 32% от своего пика 2007 года. А пока что они стали меньше всего на 7%, по данным министерства.

В США, где пузырь на рынке недвижимости был, вероятно, меньшим, чем в Испании, цены от своего пика потеряли 30-35%, в сравнении с чем нынешняя коррекция в Испании – настоящий пустяк. Взглянем на график сверху: цены остывали с 2005 года, но отрицательные цифры появились только в этом году. Учитывая серьезность испанских экономических болезней – 20% безработица, монументальный переизбыток недвижимости и кредитный кризис – есть ли какие-нибудь причины, чтобы цены на недвижимость так быстро поменяли свое направление? Есть ли какое-нибудь стоящее основания для того, чтобы цены в Испании упали меньше, чем в других подобных странах как США, Англия и Ирландия?

На самом деле, цены, скорее всего, упали более чем на 20% и продолжают снижение, а объясняется статистика сомнительными официальными данными. Кто знает? Но, что бы они из себя ни представляли, вот последние официальные цифры по ряду регионов, популярных среди зарубежных покупателей. Обратите внимание на сильный годовой спад в Мурсии и Малаге, Коста дель Соль (Murcia, Malaga, Costa del Sol), и на квартальный рост в Аликанте, Коста Бланка, и Альмерии (Alicante, Costa Blanca, Almeria). Трудно поверить, что цены реально растут в Аликанте и Альмерии – в одних из самых сверхзастроенных местах Испании.

Недвижимость в Испании. Цены испанской недвижимости, выбранные регионы, средняя цена, изменение за квартал, за год и за десятилетие

Цены испанской недвижимости, выбранные регионы, средняя цена, изменение за квартал, за год и за десятилетие.

Переизбыток в 800’000 новых домов к концу года

G-14, группа крупнейших девелоперов Испании, объявила, что переизбыток непроданной новой недвижимости на рынке продолжает расти и к концу года может достичь 800’000 объектов. Находясь в весьма безрадостной ситуации, группа G-14 призвала Правительство стимулировать рынок недвижимости. И не в первый раз.

Массовое сверх-предложение новых домов, эквивалентное 3 и более годам продаж, может погрузить некоторые сегменты рынка в депрессию на долгие годы. Разумным действием всей индустрии была бы остановка строительства до тех пор, пока рынок не справится с переизбытком. К счастью, похоже, что именно это сейчас и происходит. Переизбыток «приводит к существенному сокращению числа новых строек», – отмечается в новом докладе G-14 по строительному сектору.

Но, с уменьшением новых строек и завершением ранее начатого строительства, скоро может оказаться, что девелоперам нечего делать. Вот почему G-14 продолжает взывать к правительству, чтобы то приняло меры к оживлению рынка. Следует отметить, что все предыдущие попытки были проигнорированы.

Как и ранее, девелоперы взваливают вину за безработицу на правительство. «При отсутствии компенсационных мер дополнительное снижение количества строящихся объектов приведет к дальнейшему разрушению рынка труда в последующие месяцы», – говорит G-14 и призывает к принятию «мер, направленных на изменение текущей тенденции в продажах и в новом строительстве в жилищном секторе, чей вклад в восстановление Испанской экономики будет решающим».

Но, что бы ни говорила группа G-14, суровая реальность такова, что в Испании на рынке очень много новых домов по нереальным ценам. И с этим правительство не так уж и много что может поделать.

Зарубежные инвесторы все еще сторонятся испанской недвижимости

Недвижимость в Испании может становиться все более дешевой, но множество иностранных инвесторов все еще держатся в стороне от нее. К такому выводу я пришел на основании последних данных Банка Испании. Но даже при этом, я бы предпочел продавать испанскую недвижимость зарубежным инвесторам, чем зарубежную недвижимость – испанским. По крайней мере, на недвижимость в Испании еще есть покупатели, если цена правильная. Испанские же инвестиции в недвижимость зарубежом, с другой стороны, полностью свернулись.

Данные Банка Испании по зарубежному инвестированию показывают, что иностранцы во втором квартале этого года вложили € 860 миллионов в испанскую недвижимость, что на 40% меньше, чем за тот же период год назад. Данные Банка Испании представлены по всей недвижимости, а не только по жилым домам. Если для сравнения взять больший период, то цифры становятся более удручающими. Относительно второго квартала 2004 года, расцвета испанского бума недвижимости, когда весь мир вложил € 1.9 миллиарда в испанские недвижимые активы, сейчас зарубежные инвестиции стали меньше на 55%. Они находятся сегодня на уровнях, которые последний раз наблюдались в первом квартале 2000 года и составляли € 777 миллионов. Аппетит зарубежных инвесторов в испанскую недвижимость уменьшается уже с начала 2008 года.

Агентства недвижимости и девелоперы в Испании, возможно, неважно себя чувствуют на нынешнем рынке, но они должны благодарить свои счастливые звезды за то, что им не приходится продавать зарубежную недвижимость испанским инвесторам, которые полностью исчезли. Согласно Банку Испании, за второй квартал они инвестировали в недвижимые активы зарубежом всего € 1.1 миллион, что ниже почти на 99% от тех € 548 миллионов, которые были год назад. Во втором квартале 2007 года, когда испанские инвесторы были переполнены деньгами от своего собственного бума недвижимости, они инвестировали € 925 миллионов за пределами страны. В сравнении с которыми последние данные – это полный коллапс.

Чем это может объясняться? По-моему, это связано с финансовыми проблемами девелоперов Испании. На вершине бума многие из них приступали к международной экспансии, раскупая землю и здания в Восточной Европе, Латинской Америке и Северной Африке. В данный момент они аккумулируют свои ресурсы и пытаются удержаться на плаву.

Новый доклад прогнозирует рост переизбытка и падение цен

Рост предложения наряду со слабым спросом будет способствовать понижению цен на испанскую недвижимость, сообщается в новом докладе по сектору недвижимости Испании от бизнес-консультантов DBK.

В основе недомогания рынка лежит растущий переизбыток недвижимости. Хотя новое строительство начинается в существенно меньших объемах, на 45% ниже в этом году, и к концу года может составить всего 200’000 объектов (по сравнению с 360’000 – в прошлом году и 760’000 – в 2006 г.), но поступление новой недвижимости на рынок все еще превосходит спрос. По предсказаниям DBK, в этом году будет завершено строительство 350’000 новых домов, а в 2010 г. – 200’000.

Вряд ли стоит упоминать о том, что снижение продаж и цен наносит тяжелые удары по девелоперам. В докладе прогнозируется сильное сокращение их числа – процесс, который уже идет. «Предстоит большое уменьшение количества зарегистрированных компаний, как следствие имеющегося кризиса в секторе», – говорится в докладе.

К чему, по мнению DBK, все это приведет? К «продолжению настоящей ситуации очень низкой активности в жилищном секторе, что будет сопровождаться дальнейшими понижениями цен на новостройки и ростом объемов нераспроданной недвижимости». То есть по существу, то же самое в больших масштабах.

При этом, девелоперы изо всех сил будут рекламировать скидки и специальные предложения, испытывая в то же время рост конкуренции со стороны банков. Банки, в свою очередь, увеличат свое присутствие на рынке, получая под контроль все больше девелоперов и недвижимости.

Банк Испании может удвоить обеспечение недвижимых активов

Банк Испании планирует ввести новое правило, по которому банки и сберегательные банки будут вынуждены удваивать средства, выделяемые под обеспечение недвижимости, если они владеют ею год и более. Это может стимулировать банки на снижение цен для избавления от растущего объема изъятой за неплатежи недвижимости и целых жилых комплексов. Согласно новому правилу, банки и сберегательные банки должны будут увеличить обеспечение под изъятую недвижимость с 10% до 20% от ее оценочной стоимости, если она у них год и более.

Ранее, они списывали для этого 10% на момент изъятия недвижимости. Сейчас им придется списывать дополнительные 10% в обеспечение той недвижимости, которую они за год не смогли продать.

Эта новая мера, которая как ожидается, вступит в силу в течение нескольких недель, трактуется как предостережение от Банка Испании для остановки практики приема недвижимости в зачет плохих долгов. Она также побуждает банки ронять цены для уменьшения своих запасов недвижимости.

Банковские аналитики оценивают объем недвижимости, который числится на балансах банков и сберегательных банков, равным € 36 миллиардам. Это подразумевает коллективное списание ими € 3.6 млрд. при вступлении в силу нового правила. Однако следует отметить, что BBVA и Santander, крупнейшие банки Испании, не будут затронуты этим правилом. Они уже выделяют в обеспечение 20%.

Разрешения на строительство – в свободном падении

Вслед за некоторыми ненадежными данными по ценам и сделкам, которые предполагают, что самое худшее – позади, в испанской прессе позднее шли разговоры о том, что рынок недвижимости достиг своего дна. Но новые данные по количеству разрешений на строительство показывают, что, по крайней мере, для жилищного строительства, все еще имеется множество плохих новостей. Невеселой новостью для каждого, кто зарабатывает себе на жизнь строительством домов в Испании, стало то, что за год к августу количество разрешений сократилось на 62%, до 76’411, по сравнению с тем же периодом прошлого года. Но и эти цифры не говорят всего, так как спад испанского сектора недвижимости длится больше года. Этот показатель снижения год назад уже превышал 50%, поэтому за двухлетний период нынешнее уменьшение можно описать как крушение.

Это означает, что испанский бизнес жилищного строительства сворачивается. Все ресурсы, которые каждый год использовались для возведения сотен тысяч домов, начинают массово простаивать. В годы бума сектор недвижимости, включая строительство, давал до 20% от ВВП Испании. По некоторым оценкам, сейчас его вклад сократился до 10%, но это все еще значительно выше среднего по странам OECD и очень много для Испании.

Этим также объясняется, почему уровень безработицы в Испании идет к 20%. Каждый пункт ВВП, потерянный из-за спада недвижимости, ведет к закрытию 200’000 рабочих мест. Что в свою очередь, является плохой новостью для жилищного рынка, поскольку люди, оставшиеся без работы, имеют мало возможностей для покупки дома или выплат по ипотеке.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Недвижимость в Испании. Изменение Еврибора за год

Сводка новостей по базовым ставкам и ипотеке в Испании.

  • Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, упал в октябре на 1.4% до нового исторического рекорда – 1.243%.
  • Еврибор падает 13 месяцев подряд, и сейчас он на 76% ниже, чем год назад. Вышеприведенный график иллюстрирует падение Еврибора.
  • Ежемесячные выплаты по средней ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150’000, на 25 лет) станут меньше примерно на € 300 в месяц, или на € 4’000 за год, и составят € 640/месяц.
  • Существенно более низкие ежемесячные выплаты по ипотеке облегчают жизнь многим заемщикам, по сравнению с октябрем прошлого года, когда Еврибор равнялся 5.26%. Агентства недвижимости сообщают, что это снимает часть напряжения с рынка, уменьшая количество вынужденных продаж.
  • Средняя сумма ипотечного кредита, выданного в августе, уменьшилась на 19% до € 111’753 относительно того же месяца прошлого года. Количество новых ипотек сократилось на 6.6% до 52’482.
  • В августе ипотечный кредит выдавался в среднем под 4.3% годовых. Условия банков (4.15%) были лучше, чем у сберегательных банков (4.46%).
  • Многие эксперты считают, что Еврибор будет понижаться до первых месяцев 2010 года.

Недвижимость в Испании. Еврибор за декаду

Еврибор за декаду.

15.11.09

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG