Новости недвижимости в Испании. МАЙ 2011

Сборник индексов и прогнозов по ценам на недвижимость в Испании

Все они сходятся в том, что цены снижаются, и что падение будет продолжаться.

Индекс запрашиваемых цен от Idealista показывает уменьшение цен в апреле на 7.3% от прошлого года и на 0.8% – от марта. Темпы снижения цен продавцами ускоряются: в декабре 2010 года годовая разница цен была -5.8%, в январе 2011 г. -6.3%, за февраль и март -7.0%, апрель -7.3%.

По ценовому индексу недвижимости от Tinsa снижение в апреле за год составило -4.4%, а для районов Средиземноморского побережья -6.4%. От своих пиковых значений падение по различным областям равнялось: побережья -26.5%, в столицах и крупных городах -22.2%, на Балеарских и Канарских островах -16.7%, по остальным населенным пунктам -15.2%.

По прогнозам рейтингового агентства Standard & Poor’s, цены будут падать и далее на протяжении последующих 12-18 месяцев, но не так сильно. Количество сделок будет постепенно нарастать. Также агентство считает, что «потребуется еще несколько лет для полного поглощения имеющегося переизбытка».

Испанский банк BBVA: среднее снижение цен в 2011 году ожидается ими на уровне 10%, в зоне побережья доходя до 50%. За прошлый год курортная недвижимость на побережьях подешевела на 20%, по оценкам банка.

Институт Экономических исследований Валенсии (IVIE): с 2008 года снижение составляет 20%, и цены в 2011 году упадут в среднем еще на 12%. Изрядный излишек предложения и растущие процентные ставки будут, по мнению этой Валенсийской организации, способствовать дальнейшему понижению цен.

Испанский сектор недвижимости в цифрах и фактах

Ключевые данные по сектору недвижимости Испании от Министерства жилищного строительства.

• Рыночная цена на недвижимость снизилась в среднем на 15.4% (с поправкой на инфляцию – более чем на 20% и в ряде провинций – до 24%).
• В населенных пунктах, где проживает более 25’000 жителей, падение цен составило 25%, в то время как в определенных прибрежных городах оно было гораздо сильнее. Это относится, например, к Марбелье (Marbella, 40%), Торревьехе (Torrevieja, 31%) и Ибице (Ibiza, 29%).
• В 2010 году число сделок по недвижимости с зарубежными покупателями возросло в сравнении с 2009 годом на 20.8%.
• На долю британских покупателей в 2010 г. пришлось 23.4% всех покупок, совершенных иностранными гражданами в Испании.
• За 2010 год было зарегистрировано 491’000 сделок с недвижимостью, на 6% больше, чем год назад, что стало первым ростом за трехлетнее сокращение. 60% всех сделок прошли в прибрежных Средиземноморских регионах и в Мадриде.
• Нераспроданного жилья в 2010 году насчитывалось менее 700’000 объектов, из них 61% сосредоточен в прибрежных районах Испании.
• Объем завершенного строительства сократился в 2010 г. на 60% относительно своего пика 2007 года, а выдача разрешений на начало нового строительства – на 90% от своих максимальных величин, достигнутых в 2006 г.
• В данный момент в новом строительстве на долю муниципального жилья приходится 50%, и в общем объеме жилого фонда Испании оно стало составлять 11%.
• Из 25 миллионов домов в Испании одну треть составляет курортная недвижимость.

Рынок недвижимости упал в марте на 16%

После многообещающего старта в начале этого года рынок недвижимости упал в марте до своего минимального за 5 лет уровня.

За вычетом социального жилья, в марте было зарегистрировано 28’110 сделок, что на 16% ниже, чем в тот же период прошлого года, и на 28% меньше февраля.

Если сравнивать с мартом 2007 года, то рынок сократился на 59% по количеству сделок, а в денежном выражении, вероятно, примерно на 70%, по моим оценкам. Этот спад может объясняться отменой налоговой льготы по ипотеке с начала этого года, что привело к всплеску зарегистрированных сделок в январе и феврале. Поэтому еще рано говорить о том, было ли мартовское снижение единичным случаем, или оно стало первым звоночком в двузначном сокращении рынка недвижимости.

Но несмотря на этот мартовский спад, рынок в целом вырос за первый квартал на 4% в сравнении с прошлым годом, благодаря хорошим цифрам января и февраля.

Если расширить горизонты рассмотрения ситуации, то в Испании дела обстоят лучше, чем в США, где продажи в первом квартале сократились на 3%, чего там не происходило со времен начала рецессии 3 года назад. Также в первом квартале цены на недвижимость в США подешевели на 8.2%, согласно докладу, сделанному CBS News.

Доступность жилья вернулась к уровням 2005 года

Из-за падения цен на недвижимость и низких процентных ставок доступность жилья вернулась на уровни 2005 г.

Семья, средний годовой доход которой составляет менее € 24’000, на приобретение жилья будет тратить в результате этого 27% от своего дохода, по новым данным от Банка Испании. Семьи, зарабатывающие больше, из-за отсутствия налоговых льгот для этой категории, на оплату покупки будут расходовать 34% от дохода, что практически равно 33%, рекомендуемым экспертами как безопасный уровень.

Итогом снижения цен стало то, что средний испанский дом сейчас стоит 6.5 годовых доходов средней семьи, в то время как в 2007 году этот показатель равнялся 7.6.

Результатом кризиса стало увеличение площади нового жилья

Не так уж и много домов сейчас строится в Испании, но те, которые находятся в процессе строительства, становятся просторнее, чем раньше.

В первом квартале средняя площадь возводимого жилья увеличилась до 103.2 кв.м, при этом год назад она была 99.7 кв.м, а в 2008 году – 96.8 кв.м, согласно данным от испанского Министерства Развития. Площадь новостроек перешагнула 100 кв.м. впервые с 2004 года.

Растущие цены во времена бума приводили к тому, что жилье строилось меньшей площади для улучшения его доступности для среднего покупателя. Теперь цены упали на 30% и более, на рынке огромный переизбыток малогабаритного жилья, и некоторые застройщики с крепкими нервами и средствами, достаточными чтобы снова начать строительство, стали предлагать жилье большей площади, которое вероятно более по нраву многим покупателям.

И речь идет не только о квартирах: площадь отдельно стоящей недвижимость тоже расширяется, составляя в 2010 году в среднем 187.8 кв.м. – максимум в истории подобной статистики, которая ведется с 2000 года.

В этом году застройщики ожидают 8% снижения цен

Группа ведущих застройщиков Испании G-14 прогнозирует сокращение рынка недвижимости в этом году на 8.3% от объемов прошлого года и возврат его на уровни шестилетней давности, согласно новым сообщениям испанской прессы. Группа G-14 считает, что в этом году пройдет 450’000 сделок купли-продажи, а подъем на рынке жилья начнется в 2012 году и к 2015 году продажи достигнут 510’000.

Некоторый рост продаж 2010 года не был, по их мнению, началом такого восстановления, а был вызван сочетанием временно действующих факторов, таких как увеличение налога НДС и отмена ипотечной льготы. Причинами слабости рынка в данный момент они называют кредитный кризис и высокую безработицу. Рынок станет оживать только тогда, когда банки будут давать кредиты, а экономика – создавать рабочие места.

Пять препятствий на пути восстановления

Продаж в апреле было на 28% меньше, чем в марте – что же мешает восстановлению рынка? Сайт финансовых новостей Cotizalia.com приводит 5 тому причин в своей недавней статье.

Нехватка средств

При нынешних ценах у испанцев просто не хватает сбережений на покупку. Эксперты полагают, что своих средств должно быть как минимум 10%, которыми многие испанцы не располагают.

Ожидания понижения цен

Многие считают, что цены на жилье будут еще понижаться, откладывая решения о покупке.

Боязнь безработицы

Безработица в стране достигает 20% и имеет тенденцию к увеличению, что подрывает доверие потребителей и ведет к переносу запланированных приобретений на более поздний срок.

Продается не совсем то, что пользуется спросом

Хотя предложение на рынке составляет 1.5 миллиона новых домов (по оценке Cotizalia), но его большая часть не удовлетворяет требованиям покупателей, имея, к примеру, либо маленькую площадь, либо непривлекательное месторасположение.

Кредитный кризис продолжается

Благодаря кредитному кризису банки неохотно выдают ипотеки, за исключением разве что только под приобретение тех объектов, что находятся на их балансах.

Скидки на недвижимость на побережье доходят до 50%

Главную озабоченность для испанского сектора недвижимости представляет огромный переизбыток и падение цен до 50% на курортное жилье, сообщают в своем новом докладе консультанты в сфере недвижимости Aguirre Newman.

Яркая звезда сектора курортной недвижимости сияла от рекордных продажах, подпитываемых легкими кредитами и туристическим бумом, столь же примечательно, как и последовавшее затем падение, когда бум закончился. Цены на нее упали, в среднем, сильнее, чем на жилье для постоянного проживания, и на побережьях встречаются скидки в размере до 50%.

«Высокие цены, достигшие в 2006 году своего максимума, и отсутствие интереса у инвесторов, усугубленные случаями коррупции, ослабили привлекательность недвижимости как для местных покупателей, так и для зарубежных,» – отмечается в докладе. – «Более того, в настоящий момент приобретение курортного дома не является первоочередной задачей для средней семьи.»

Еврибор и новости испанской ипотеки

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в мае до значения, которого не было начиная с января 2009 года, – 2.147%. Еврибор сейчас выше, чем был год назад, на 72%, вследствие чего стоимость обслуживания ипотеки также поднимется. Выплаты по типичной ипотеке (на € 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор + 0.25) вырастут примерно на € 64/месяц, или на 770 евро за год, что может ударить по многим стесненным бюджетам в Испании.

Новых ипотек в марте было выдано 43’176 штуки, что на 20% ниже, чем в марте прошлого года, по данным Национального института статистики. Средний размер кредита сократился на 3.8%. Общий объем рынка ипотечного кредитования уменьшился на 20% до величины € 4.8 млрд.

Мнения разных источников о ситуации на рынке

Ясности, куда направляется рынок недвижимости Испании, все еще нет.

Педро Перес (Pedro Perez) – президент группы застройщиков G-14 – заявляет, что цены выросли на 20% в некоторых областях регионов Мадрид, Эстремадура и Галисия и в ряде районов на севере Испании из-за недостатка предложения. Он предостерегает о возможной опасности раздувания нового пузыря на рынке, но я бы не стал терять сон из-за этого.

Альберто Кемада (Alberto Quemada) – директор фирмы-девелопера Quabit – уверяет, что выгодные сделки в Испании закончились. «Мы уже распродали лучшие дома по отличным ценам,» – заявил он для прессы.

Беатрис Корредор (Beatriz Corredor) – Государственный секретарь по жилищному строительству – говорит, что переизбыток на рынке, который насчитывает 700’000 новых домов, разойдется к 2014 году. «Фонд недвижимости очень велик, и наряду с большим предложением курортной недвижимости соседствует недостаток основного жилья,» – отметила она, выступая в поездке по Германии, посвященной рекламированию испанской недвижимости и донесению до немцев мысли, что сейчас самое время для инвестирования в курортное жилье в Испании.

Ее начальник, министр Хосе Бланко (Jose Blanco), добавил, что кризис недвижимости находится в своей финальной стадии и что «основная масса ценовой коррекции жилья уже пройдена. Есть районы, где дальнейшего снижения не предвидится.» Но даже с учетом этого, сектору предстоит пройти через «трудные и требовательные» времена.

По мнению Хосе Луиса Мало де Молина (Jose Luis Malo de Molina), главы исследовательского отдела Банка Испании, которое он озвучил на конференции, состоявшейся на выставке недвижимости SIMA в Мадриде, с первого квартал 2008 года цены на испанскую недвижимость просели на 20% и к концу 2012 года достигнут своего дна в -30% (с поправкой на инфляцию). «Нынешняя ценовая коррекция в реальном выражении сильнее, чем в прошлые кризисы недвижимости,» – сообщил он. Это его утверждение о предстоящем снижении еще на 10% наделало много шума среди застройщиков.

В этом году банкам следует понизить свои предлагаемые цены еще на 15%, считает экономист Франсиско Санчес Вельве (Francisco J. Sanchez Vellve), «особенно с учетом того, что их активы – не самые лучшие на рынке».

08.06.11

ESN: WESM7-46FVP-HVWB3

© 2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.