Справочник по недвижимости регионов Испании

АНДАЛУСИЯ (ANDALUSIA)


Рынок недвижимости Андалусии, 2010

Справочник по недвижимости в испанских регионах. Недвижимость в Андалусии, прогноз на 2010 год. Приморское побережье.Нет такой вещи как рынок испанской недвижимости – даже нет и рынка недвижимости Андалусии, по крайней мере, в том смысле, что это единый рынок, который развивается одинаковым образом во всем регионе. При этом для тех, кто напрямую работает с недвижимостью, было очевидно, что уровень активности в лучших районах около Марбельи (Marbella) увеличивался уже с первого квартала 2009 года, в то время как запаздывание других областей заняло почти 9 месяцев, а действительно плохие объекты с плохим месторасположением все еще в полном параличе и в 2010 году.

В старые добрые до-бумные времена покупатели недвижимости в Испании приобретали ее для собственного пользования, на средне- и долгосрочную перспективу и большинство из них были с деньгами. Покупателям тогда необходимо было иметь средства, потому что испанский ипотечный рынок до 2000 года был в зачаточном состоянии – кредиты нерезидентам выдавались в размере максимум 60% от стоимости, на 10 лет и со строгими проверками платежеспособности, а возможный доход со сдачи в аренду абсолютно не принимался во внимание. Но подавляющему большинству покупателей не требовалось дополнительное финансирование. Недвижимость приобреталась всего в нескольких районах, которые можно классифицировать как премиум, или максимально, насколько позволял бюджет, близко к ним. Массового рынка не было, и не было идеи быстрого заработка, более того, многим из лучшей недвижимости в элитных районах владеют по двадцать-тридцать лет и более. Несомненно, были и исключения, но я уверен, что каждый, кто купил в Испании за последние сорок лет в этом классе, действительно хорошо выиграл в денежном отношении.

И теперь, оглядываясь назад на 2009 год и всматриваясь вперед в 2010-й, я вполне доволен увиденным. Снова типичным покупателем на рынке недвижимости становится покупатель со средствами, который приобретает ее для себя, на средне- и долгосрочную перспективу, который не завязан на доходы от аренды и интересуется только лучшим месторасположением. А тем, кому нужна ипотека, требуется максимум 50% от стоимости. Другими словами, параметры здорового приобретения снова в силе. До бума испанский рынок недвижимости справлялся очень хорошо и сможет и далее, возвращаясь, я надеюсь, к стабильности и долгосрочному росту, который был на протяжении четырех десятилетий до этого, но на этот раз с упором на качество, а не на количество. Майорка (Mallorca) пошла по этому пути в середине 90-х, меняя в процессе свой имидж и рынок недвижимости, и избежала поэтому худшего в кризисе, так что мы знаем, что это возможно. Прискорбно много дешевого было наштамповано в Испании, которое увлекало за собой и репутацию качественного сегмента рынка. Я не убежден, что этот урок усвоен – это покажет только время, но что бы ни происходило на массовом рынке, качественный сектор восстановится и будет вести себя не зависимо от того, что я называю зоной бедствия.

Зона Бедствия

Один сектор рынка недвижимости в Испании – это настоящая катастрофа и останется таким на годы. Почему все шокированы происходящим – выше моего понимания: все пузыри в итоге лопаются, будь то тюльпановый пузырь XVII века в Голландии или недвижимости XXI века в Испании. Результат всегда один. Только немногие, кто первыми вступил в игру, заработали денег, другие – едва отбили свои вложения, в то время как опоздавшие, коих большинство, попали под удар. Реклама шла еще долгое время после того, как рынок начал свое падение, но никто не слушал малочисленных голосов предосторожности. В своем обзоре рынка 2005 года я отмечал возможность снижения цен и прихода рынка покупателя (Справочник недвижимости регионов Испании. Недвижимость Андалусии, 2010 в 2006 году мы уже сторговывали 25% с запрашиваемой цены в ряде случаев, в то время как застройщики и частные продавцы накидывали к ней еще 30%!). Реальная картина была отчетливо видна, но мало кто хотел смотреть.

И был истинный шторм, в котором соединилась разворачивающаяся строительная индустрия Испании и доступные, дешевые и быстрые, кредиты, вливаемые в массовый рынок, отягощенный тем фактом, что многие из так называемых «инвесторов» были не конечными пользователями, а участниками в том, что я могу охарактеризовать только как пирамиду недвижимости. Главной тенденцией была покупка одного или более объектов с единственным намерением перепродать затем на стадии строительства. Конечно, инвесторы хотели получить прибыль и потому накручивали цены сверх цен девелопера, но большинство затем с удивлением обнаружили себя связанными переоцененной недвижимостью, которая была теперь построена, но не продана. Им предстояло вступить во владение ею и выплачивать ипотеку, что рассчитывалось делать с помощью дохода с аренды, и некоторые отказывались от сделки и теряли внесенные депозиты. И как выяснилось, это был довольно разумный шаг, поскольку многие из тех, кто завершили покупку, поняли, что предполагаемый арендный доход, о котором им рассказывали, оказался оптимистическим плодом агентского воображения. Почему так много покупателей верило в эти сказки – я до сих пор не понимаю. Почему бы просто не остановиться и не подумать на мгновение? Откуда возьмутся все эти арендаторы и покупатели на их недвижимость? Люди покупали в огромных комплексах, и все что им надо было сделать, это порасспрашивать окружающих, чтобы стало ясно, что все вокруг стремятся сделать то же самое.

И вот имеется то, что есть – крах недвижимости. Большинство людей, которые разочарованы сейчас в своих инвестициях, покупали на стадии строительства между 2000 и 2007 г, вкладываясь в проекты плотной застройки на побережьях с неудачным месторасположением, закредитованные по самую макушку. И главным образом то, что представляет из себя запас нераспроданной недвижимости, из-за которого рынок останется в упадке на долгие годы, – это никудышные апартаменты в сверхзастроенных комплексах и плохих районах.

Во многих отношениях сектор строящегося жилья в Испании в 2000-2007 годы был ничем не лучше, чем другие разрекламированные и необоснованные «перспективные рынки» Восточной Европы, Дубаев и т.п; он был спекулятивным и кредитуемым и не имел ничего общего с надежной инвестицией в недвижимость. Чрезмерное предложение по завышенным ценам уже означало, что пробил час, пока не грянул кредитный кризис, который послужил лишь «контрольным выстрелом». Эта категория недвижимости всегда лопается и не имеет какой-либо связи с прочными и стабильными сегментами испанского рынка недвижимости – хорошее качество с отличным месторасположением на побережье ли, в глубинке ли или в городах, неважно.

Я искренне считаю, что покупателям следует держаться подальше от этого проблемного сектора рынка в обозримом будущем или даже навсегда. Цены еще не достигли дна, даже не приблизились к нему, и меня не удивит, если в итоге они станут на 70% ниже, чем на пике бума. Некоторые из объектов настолько отталкивающи и в таких ужасных районах, что останутся непроданными при любой цене, и у покупателей все будет хорошо, если они будут придерживаться этой мысли, когда слышат о распродажах изъятой банками недвижимости со скидкой в 50% или об аукционах недвижимости без резерва. Просто потому, что из того, что что-то кажется дешевым, не обязательно следует, что это хорошая покупка. В декабре 2009 года первый Лондонский аукцион испанской недвижимости, спонсируемый журналом «A Place in the Sun» (Место под солнцем), был отменен из-за практического отсутствия участников. Просматривая его каталог, я поражался увиденному – за парой исключений, 56 представленных лотов выглядели как постройки коммунистических времен в Восточной Европе и совсем не были «невероятной и не требующей никакого резерва возможностью» среди «великолепной отборной недвижимости Испании», как заявлялось в каталоге. Не говоря уже о ценах ниже € 250’000 и € 100’000, некоторые объекты не могли найти себе покупателя за € 50’000. Вызывайте бульдозеры!

Недостоверная Статистика

Не может еще оставаться такого человека, который бы не знал, что статистика испанского рынка недвижимости не годится для его анализа. В самом деле, статистика показывает, что к концу 2009 года мы в Андалусии имеем нечто вроде 18%-го падения от пиковых цен 2007 года, но я бы не позволил никакому покупателю приближаться к недвижимости, на которую можно получить только такой уровень скидки. Я должен видеть скидку, близкую к 35%, чтобы я мог рекомендовать ее как хорошую покупку.

Источники для статистики ненадежны, и все они бесполезны. Официальные данные Министерства Жилищного Строительства основаны на зарегистрированных ценах заключенных сделок и, казалось бы, объективны. Куда уж лучше? Но они искажены долгой практикой занижения декларируемой цены, и только когда мы будем иметь несколько лет полного декларирования цены покупки, это искажение устранится из системы. А в ходе этого процесса статистика может показывать даже рост цен!

Часто цитируемая статистика компании TINSA основана на оценках, которые, по-видимому, зависят от настроения производящего оценку или от пожеланий оплачивающего ее заказчика (обычно банка). Вот пример: только что, в декабре, мой друг купил дом в Испании за € 1.2 млн. И получил на него две оценки: одна на € 1.6 млн, другая – на более чем € 2 млн. Реальная цена € 1.2 млн. Такие вот цифры. И это проблема. Получить точные данные по ценам трудно. Индексы, основанные на ценах предложения, говорят только лишь о фантазиях продавцов. Индексы, основанные на оценках, – это плохое гадание. И многие эксперты по недвижимости и комментаторы публикуют их в бюллетенях, блогах, порталах и т.п. как основу для серьезных выводов по рынку. Пытаясь сделать их значащими нечто. Смысл?

Но даже если бы статистика и была надежной, она говорила бы только о том, что уже произошло, и не имела бы предсказательной ценности. И как я уже отмечал, нет единого рынка недвижимости Андалусии, потому единая цифра скрывала бы огромную разницу в уровнях падения цен в самых лучших и в самых худших районах.

Справочник по недвижимости в испанских регионах. Недвижимость в Андалусии, прогноз на 2010 год. Города Коста дель Соль.

Кому верить

Одна из проблем, с которой в данный момент сталкиваются покупатели, – это получение независимой и сбалансированной информации по нынешнему состоянию рынка. За прошедший год я читал и слышал такие далекие от действительности комментарии об испанском рынке недвижимости, каких не встречал за все свое время в недвижимости. В 2009 году СМИ (я имею в виду масс-медиа в широком смысле – пресса, телевидение, интернет и т.д.) были заняты освещением только одного сектора испанской недвижимости – который терпит бедствие и который я только что обрисовал. Тональность была 100% негативной, сосредоточенной на банкротствах, изъятиях недвижимости и пропавших инвестициях. Я не могу быть единственным, кто находит это немного странным, учитывая то влияние, которое оказали СМИ на раскручивание бума и которое побуждало людей покупать посредственного качества недвижимость, не пойми где расположенную, и влезать в колоссальные ипотечные долги, выплачивать которые можно было только с помощью арендного дохода. Во время рыночной лихорадки они говорили, что все только растет, а во времена спада – что все только падает, но как всегда не отделяя при этом плохого от хорошего.

Покупателю следует более критически и скептически относиться ко всем формам масс-медиа. К примеру, некоторые издания не берут к публикации независимые комментарии, если там есть малейшая толика критики недвижимости или месторасположения из-за боязни оттолкнуть рекламодателей, и независимые порталы по недвижимости, предположительно, так же рекламо-зависимы. Нужно принимать во внимание и тот факт, что застройщики часто оплачивают визиты журналистов на их объекты, что делает необъективным то, что они пишут. Не все издания так делают, но многие – да, и я хотел бы, чтобы такие статьи сопровождались сноской (или примечанием «на правах рекламы») о том, оплачивались ли эта поездка девелопером или нет. Тогда о каком бы растущем рынке или горячей точке недвижимости ни говорилось, она бы выглядела чуть менее привлекательной, стимулируя возникновение здорового скептицизма.

Интернет-форумы являются еще одним источником обсуждения рынка, но опять же, потенциальным покупателям необходимо включать свое здравомыслие, чтобы оценивать информацию. Насколько я вижу, на них зачастую преобладают люди, которым не повезло с инвестированием – можно пройтись по темам и обнаружить, что критикуются одни и те же агентства недвижимости, отрицательно отзываются об одних и тех же жилых комплексах и одинаковые жалобы на юристов. Но каждый в бизнесе недвижимости знает, с какими агентствами не надо работать; любой порядочный риэлтор знает, в каком жилом проекте есть проблемы, и все мы знаем превосходных юристов. Новая тенденция на форумах – высмеивание любого, кто осмеливается предположить наличие признаков жизни в качественном сегменте рынка, в то время как массовый рынок мертв и предан забвению.

Есть единственный путь получения хорошей информации о том, что происходит с ценами в 2010 году, – это поговорить с тем, кто реально проводит сделки прямо сейчас. Это было непросто в четвертом квартале 2008 года, когда весь рынок был полностью парализован, но в течение первого квартала 2009 года сделки пошли, и ценовая картина прояснилась.

Падение Цен

Меня часто спрашивают о падении цен, достигли ли они дна или будут снижаться далее, и мое мнение – что все зависит от обстоятельств, и единого ответа нет. Но есть два фактора, которые влияют на результат: месторасположение и обстоятельства продавца. Они должны наличествовать оба. Если у владельца нет острой необходимости в продаже и запрашиваемая цена находится на докризисном уровне, то его недвижимость даже премиум-района не найдет покупателя, возможно, еще долгие годы. В конце концов, это может когда-нибудь случиться, и он получит свою цену, но это произойдет когда она будет соответствовать растущему рынку. Напротив, имеется множество недвижимости, владельцы которой уже отчаялись ее продать, но ее месторасположение никакое, и в данное время на второсортные позиции нет покупателей. А если недвижимость расположена в отличном месте и продавец намерен ее продать – то не может быть никаких проблем.

Покупатель сейчас может быть разборчивым как никогда ранее, и вещи, на которые во времена бума не обращали внимание, теперь могут оказаться проблемными – шум дороги, например, восточная ориентация собственности без вечернего солнца, неприглядное строение в зоне видимости, пустой участок земли рядом, мачты антенн мобильной связи или линии электропередач поблизости, вот всего лишь некоторые из них. Масса народу покупала недвижимость с такого рода недостатками в разгар бума, но нынче они будут сожалеть о своем выборе, поскольку такую недвижимость даже в лучших районах будет трудно, а то и невозможно, продать в обозримом будущем.

Но когда все факторы в наличии, а именно, мотивированный продавец, покупатель со средствами (или которому не требуется более чем 50% финансирование) и беспроблемная недвижимость в хорошем месте, то цена будет на 35% ниже той, что была на максимуме рынка. На этом уровне покупатели готовы брать, и в недавние месяцы наблюдалась даже конкуренция между ними. И после того как период коррекции в классе прайм-недвижимости прошел и теперь имеется индикатор цен верхнего сегмента рынка, то начинается процесс установления адекватной стоимости для других месторасположений и объектов недвижимости. И это тот момент, который может стать действительно болезненным для многих продавцов, которым придется принимать, что их месторасположение не самое лучшее, или для тех, кого при покупке не смущали провода высокого напряжения или неприглядные виды из окна. Пыль осела на рынке недвижимости, обнажая процент падения цен, который, можно быть уверенным, не будет одинаковым по всему рынку – для многих продавцов он будет гораздо хуже 35%, и им только предстоит пройти через это.

Справочник по недвижимости в испанских регионах. Недвижимость в Андалусии, прогноз на 2010 год. Снижение цен на Коста дель Соль.

Говорящий пример хорошо расположенной недвижимости с недостатком – дом в Гуадалмине (Guadalmina), который не продастся, пока цена не снизится на более чем 35%. Месторасположение хорошее, сделанный ремонт на уровне, но поверх него идут высоковольтные провода. В 2006 году запрашиваемая цена равнялась € 1’695’000, сейчас стоит € 1’450’000, и перед самым наступлением кредитного кризиса было отклонено предложение по € 1’200’000. Если с начальной цены скинуть 35%, то получается в районе € 1’100’000, но при этом в 2009 году была продана беспроблемная недвижимость с великолепным расположением, которая по моим котировкам превосходит этот дом в Гуадалмине, за чуть менее € 1 млн. Первоначальная цена на нее в 2006 году была € 1’690’000 и скидка составила около 40%, что неизбежно понижает цены более худшей по параметрам недвижимости. И как бы продавец ни боролся с тенденцией, я уверен, что этот дом в Гуадалмине должен стоить менее € 1 млн, чтобы найти покупателя, а итоговая цена заключения сделки будет в районе € 700’000. Так что хотя и эти два объекта начинали по практически одинаковой цене и в одно и то же время, с эквивалентным месторасположением, но один потерял в процентном выражении гораздо больше, чем другой.

То же самое работает и в отношении месторасположения. В 2009 году возможно было найти апартаменты хорошего качества вблизи Пуэрто Бануса (Puerto Banus) за € 250’000, почти на 35% ниже того, что они стоили на вершине бума. Поэтому для продавца, застройщика или частного лица, несерьезно запрашивать те же € 250’000 за подобную недвижимость во второстепенных районах, таких как застроенный шанхай, коим является Манильва (Manilva), или в отдельных областях Калаонды (Calahonda) или Альмерии (Almeria), хотя скидка также составляет 35% от первоначальной цены. Для того чтобы получился правильный относительный уровень, разница в стоимости для них должна составлять как минимум € 150’000 в силу вторичного месторасположения, и итоговая цена получается ниже € 100’000. Это падение на 60% как минимум, и для Манильвы и других зон бедствия в Альмерии, я думаю, что цены могут уйти еще ниже.

Потребовалось некоторое время, пока не стала продаваться недвижимость премиум-районов, чтобы задать стоимость для других областей, но этот процесс сейчас идет. Покупатели есть в достаточном количестве, если цена, недвижимость и месторасположение правильные, но немногая недвижимость попадает в эту категорию. И в отличие от того громадного переизбытка нераспроданной недвижимости в зонах бедствия, я бы сказал, что в 2010 году имеется дефицит качественной недвижимости в лучших районах по правильной цене.

Сопротивление продавцов недвижимости

Препятствием, которое рынку нужно преодолеть для возврата к активности, является сопротивление продавцов низким ценам; очень много тех, кто думает, что их недвижимость станет исключением и в 2010 году уйдет по цене 2007 года. Тот факт, что с ростом количества сделок аналогичная или лучшая недвижимость продается на сотни тысяч евро дешевле, чем запрашиваемая ими цена, их не интересует. Меня озадачивает, чего они надеются этим добиться, так как ничто не губит так недвижимость, как ее настолько долгое висение в продаже, что ее фотографии в витринах агентства недвижимости начинают выцветать. Но таких продавцов тысячи, многие продают с 2006 года, и их недвижимость так и останется непроданной, пока они этого не поймут. И хотя они думают, что их недвижимость присутствует на рынке, я могу заверить, что она им игнорируется. Никто не будет связываться с ее показами. Продавцы должны понять, что на рынке нет чувств и эмоций, покупатели не теряют голову от недвижимости, чтобы иметь ее по любой цене.

В последнюю большую коррекцию рынка середины 90-х годов, я припоминаю точно такое же сопротивление продавцов, действующее как якорь, который затормозил восстановление на несколько лет, но в итоге, все выбросили белый флаг, без исключения. И в конце 2009 года я уже увидел снижение по двум объектам от первоначальной цены; одно ушло с € 700’000 до € 465’000, а другое с € 850’000 до € 550’000. Рынок уже упал как минимум на 35%, и если продавец хочет продать свою недвижимость в 2010 году, ему надо это принять.

В Глубинке

Покупка недвижимости во внутренней Андалусии некогда была занятием только писателей и художников, немного эксцентричным, но после 2000 года рынок сельской недвижимости присоединился к основному рынку по мере улучшения его транспортной инфраструктуры и доступности. Растущее число покупателей стало рассматривать возможность покупки дома в небольшом поселке или деревенского дома с участком земли всего за часть от цены маленьких апартаментов на побережье. Побочным эффектом этой активности стало размножение зарубежных агентств недвижимости по всей Андалусии, и огромное их большинство даже не отдавало себе отчета в том, что они делают, не знали законов, не говорили по-испански – рецепт накликания беды. На расцвете рынка некоторые из самых популярных сел имели до тридцати агентств недвижимости, теперь же в большинстве из них не осталось ни одного. Но это было бы не важно, если бы все придерживались законов, чего не было и что привело к ряду проблем.

Справочник по недвижимости в испанских регионах. Недвижимость в Андалусии, прогноз на 2010 год. В глубинке.

Во многих аспектах сельский рынок не отличается от прибрежного – так же есть отталкивающие места, которые во времена бума привлекали массовый рынок только по причине низких цен, и так же имеются прекрасные районы с хорошей недвижимостью. И так же некоторые покупатели не проводили предварительную проверку или игнорировали предписания, делая в результате крупные ошибки и обвиняя потом в этом всех окружающих, в то время как те, кто все делал правильно, сидят на реально хороших инвестициях. И как и на побережье, для того чтобы привлечь покупателей, цены на недвижимость прайм-класса должны быть на 35% ниже своего максимума, а для остальных районов вроде Альмерии и Аксаркии (Axarquia) – спрос нулевой.

Но есть и отличия. К примеру, ипотечное кредитование сельской недвижимости ограничено и потому малое ее количество находится под долговым бременем, и покупатели в 2010 году вряд ли найдут много случаев срочных продаж. Плюс многие люди, которые покупали во времена бума в глубинке, переехали в Андалусию на постоянное жительство и таким образом это были не спекулятивные покупки; по пальцам пересчитать тех, кто покупал для ремонта и перепродажи, но основное большинство – нет.

Я разделяю проблемную недвижимость в глубинке на три категории. Во-первых, новые жилые комплексы, построенные на земле сельскохозяйственного назначения, не переведенной под строительство, и с лицензией муниципалитета, которая противоречит действующим нормам застройки. Муниципалитет знал, что это нелегально, девелоперы знали это, юристы и агентства недвижимости это знали, и если бы покупатели предпринимали полную и детальную проверку, то они также знали бы это. Вторая категория, к которой, я полагаю, относится гораздо больше людей, возможно тысячи, охватывает участки земли, купленные у местных испанцев, с заброшенным или разрушенным домом, или вообще голые, на которых покупатель строил новый дом или реконструировал существующее здание. Во многих случаях, когда покупатель узнавал, что то, что он собирается сделать, не соответствует действующим нормам, то он все равно это делал. И в третьей категории, опять же насчитывающей несколько тысяч, те случаи, когда покупатель запрашивал лицензию на возведение сельскохозяйственного строения – например, тракторный ангар или амбар. Затем, словно по волшебству, во время строительства возникали двери, окна и террасы и законченный объект выглядел точь в точь как жилой дом. И хотя некоторые из них заявляют о незнании, скорее всего, потому что пренебрегли получить переведенные документы, большинство знало, что то, что они делают – незаконно, но все равно делали это.

Все, что нужно сделать покупателям в 2010 году, чтобы все было законно, – это узнать местные строительные нормы и следовать им. Незаконно расширять недвижимость за пределы ее оригинального фундамента и площади, и потому, когда нужен дом площадью 250 кв.м, не надо покупать развалины 50 кв.м. и надеяться на авось. Если запрашивалась и была получена лицензия на строительство амбара, то нужно строить амбар, а не преобразовывать его в жилой дом. Не следует покупать землю сельскохозяйственного назначения и строить на ней дом – это незаконно. И поскольку региональное правительство в Севилье (Sevilla) начинает пристально мониторить местные муниципалитеты и тщательно изучать все их решения, то можно ожидать, что установить плавательный бассейн или заменить провалившуюся крышу будет не разрешено. Эти две последние вещи еще могли проходить недавно, но теперь уже нет.

Побочным явлением этого станет то, что тысячи развалин по всей Андалусии не представляют собой уже никакой ценности, поскольку их нельзя реконструировать, и им остается только врастать в землю. С другой стороны, хорошо расположенные и легальные постройки в глубинке с нетронутой крышей, с бассейном или водохранилищем, которое можно переделать в бассейн, в будущем будет трудно отыскать, и цены на них должны значительно восстановиться. И при условии, что строительный проект соответствует требованиям, можно будет получить лицензию на реконструкцию. Сельские муниципалитеты способствуют развитию такого рода зарубежных инвестиций, которые в отличие побережий, в сельских областях оказывают положительное влияние на экономику местных поселений.

В заключение

Так же как и концентрация на качественной недвижимости в лучших районах, есть ряд моментов, которые пригодятся покупателю в деле увеличения шансов на получение отличной сделки в 2010 году. Если фунт стерлингов останется слабым, то покупателям следует иметь дело с британскими продавцами, так как они, несомненно, согласятся на более низкие цены, чем европейские продавцы, потому что цена в фунтах за это время выросла.

Затем, следует искать только серьезно настроенных продавцов. Я уже упоминал, что множество продавцов еще не в рынке, и покупатели рискуют потратить огромное количество времени на осмотры домов, которые будут продаваться годами. Не всегда легко выяснить, почему недвижимость продается, но в нынешних условиях это существенно. Как обнаружилось, из 33 проверенных мною в 2009 году предложений на продажу реально продавалось только 5 в том смысле, что это был мотивированный продавец. Причиной не обязательно могут быть финансы – это может быть состояние здоровья или развод, но причина быть должна. Продавцов, которые заявляют, что им спешить некуда, следует избегать до тех пор, когда им будет куда спешить.

Если покупателю требуется дополнительное финансирование, то, прежде всего, нужно выяснить, какой можно будет получить кредит, так как сделки разваливаются потому что покупателю не удается взять кредит. К тому же процесс получения ипотеки стал занимать дольше времени, чем раньше, а продавцы обычно хотят быстрой сделки после того, как они согласились на очень низкую, по их мнению, цену. Поэтому следует подать запрос на получение кредита заранее и получить принципиальное одобрение. Но и покупателям надо быть реалистичными. Времена 90% кредита для нерезидентов прошли. Готовиться надо максимум к 60% и брать кредит только тогда, когда покупатель в состоянии его выплачивать, не прибегая к необходимости сдачи недвижимости в аренду.

Что касается состояния рынка, я считаю, что массовый рынок будет на мели весь 2010 год и на многие последующие годы. € 150’000 за двуспальную квартиру с одной ванной в штампованном блоке в Гарруча, Альмерия (Garrucha, Almeria) – не есть хорошая сделка, как и € 250’000 за таунхаус в области Манильвы (Manilva). Но банки, застройщики, агентства недвижимости и организаторы аукционов все еще пытаются представить их такими. За эти деньги покупатели могут приобрести качественную недвижимость в пределах пяти минут от Пуэрто Бануса (Puerto Banus).

Некоторые комментаторы говорят, что рынок не оживет, если английские покупатели не вернутся в прежнем количестве, но я не соглашусь. Пока на массовом рынке тишина, британских покупателей будет сравнительно мало, поскольку они доминировали на этом рынке. Но одна из сильных сторон премиум-рынка Андалусии в том, что он интернационален. Покупателями качественной недвижимости с отличным месторасположением, на всех ценовых уровнях, всегда будут представители широкого спектра национальностей. Характерным для восстановления рынка в середине 90-х было то, что это случилось без участия англичан – им хватало своего спада в Великобритании, и к тому времени, когда они смогли из него выйти, цены уже далеко поднялись со дна, и другие национальности сняли все сливки. За 2009 год я увидел, что то же самое происходит опять, и по моему прогнозу, прайм сегмент рынка будет идти вперед в 2010 году независимо от уровня британской активности.

Справочник по недвижимости в испанских регионах. Недвижимость в Андалусии, прогноз на 2010 год. На пляже.

12.01.10

Рынок недвижимости Андалусии, 2011

ESN: WML3A-36Y56-6SBMS

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2010. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Новости от профессиональных покупателей недвижимости Испании. Мы покупаем недвижимость для наших клиентов. У нас другие новости. Настолько, насколько различаются интересы покупателя и продавца.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2010 GRIG