Новости рынка недвижимости Испании

СЕНТЯБРЬ 2008

Испанское Правительство пытается остановить строительство комплекса Dolores Golf

Юристы, действующие от имени Испанского Министерства окружающей среды, обратились в верховный суд Валенсии (Valencia), чтобы остановить строительство комплекса Dolores Golf по причине недостатка водных ресурсов. Проект комплекса предварительно был утвержден региональным правительством Валенсии.

В план проекта Dolores Golf, что около города Долорес в Аликанте (Alicante, юг Коста Бланка), входит поле для гольфа и 2'600 объектов недвижимости, которые расположены на 160 га бывших сельскохозяйственных земель.

Министерство окружающей среды в своем иске против Dolores Golf требует приостановки проекта до тех пор, пока не будет установлено его достаточное водоснабжение. Если источник водных ресурсов не будет найден, то Министерство будет настаивать на полном запрете проекта.

Мэр г. Долорес выступает в защиту проекта, заявляя, что другие проекты в этом регионе утверждались на основании договорных обязательств по поставке воды с новой водоопреснительной фабрики в г. Торревьеха (Torrevieja). Мэр также сообщает, что для предварительного утверждения проектов не требуется наличия налаженного водоснабжения.

Защитники окружающей среды отмечают, что Dolores Golf разрушит водный баланс природного парка Hondo и уничтожит уникальные сельскохозяйственные земли.

Цены на недвижимость на Испанском побережье понизились на 8.3%

За 12 месяцев на конец августа цены на недвижимость на Средиземноморском побережье Испании упали на 8.3%, согласно данным, опубликованным Tinsa, одной из ведущих оценочных компаний Испании. Данные включают в себя показатели и по новостройкам, и по вторичной недвижимости.

Tinsa публикует цены в их номинальном выражении, без учета уровня потребительской инфляции. Если принять во внимание инфляцию в Испании, уровень которой достиг в августе 4.9%, то цены прибрежной недвижимости за 12 месяцев уменьшились в реальном выражении на 13.2%. В целом по всей Испании, номинальные цены понизились на 4.6% (в реальном выражении – на 9.5%). Огромное количество пляжной и инвестиционной недвижимости на побережье объясняет почти двукратное, по сравнению со средним по стране, падение их цен. Цены в пригородах крупнейших городов Испании уменьшились в номинальном выражении на 7.1%.

Суд продлил время подачи заявлений от кредиторов Martinsa-Fadesa до 25 октября

Спустя три месяца после перехода Martinsa-Fadesa, крупнейшего девелопера жилой недвижимости Испании, под добровольное управление, тысячи его клиентов все еще в неведении, что будет с их деньгами. Большинство из них даже не знают, были ли застрахованы их поэтапные платежи, как то требуется по закону.

Согласно Испанской Ассоциации потребителей услуг банков, сберегательных банков и страховых компаний (Adicae), покупателям, которые вносили поэтапные платежи в Martinsa-Fadesa за свое строящееся жилье, нужно сообщить сейчас, как суд планирует разбирать дело каждого из них в отдельности. Банкротство Martinsa-Fadesa заморозило сбережения более 12'000 семей.

Ассоциация Adicae также указала, что суд, контролирующий управление Martinsa-Fadesa, известил кредиторов компании о том, что они могут подавать свои заявления на возврат средств до 1 октября, в то время как покупатели не были извещены. Отмечая, что строительство остановлено по всем объектам Martinsa-Fadesa, Adicae сомневается, что компании удастся избежать банкротства, и советует покупателям приготовиться к отвоеванию своих средств обратно. Также имеется проблема с 2 из 3 назначенных судом управляющими, при назначении которых, как сообщают некоторые покупатели, были допущены нарушения.

Adicae, которая представляет интересы большого количества покупателей, затронутых процедурой банкротства Martinsa-Fadesa, проводила в сентябре митинги по всей Испании для информирования их о новостях судебного управления.

Как результат этих действий, крайний срок подачи заявлений кредиторами был продлен до 25 октября. Продление было утверждено администраторами компании и анонсировано на официальном веб-сайте Martinsa-Fadesa, посвященному процедуре банкротства. Этот шаг направлен на предоставление кредиторам, которые живут за пределами Испании, особенно в Великобритании и Португалии, лучшего понимания ситуации и большего времени для регистрации своих заявлений.

Объявления были размещены 25 сентября в английской Financial Times (UK) и португальском Jornal de Noticias (Portugal). Срок подачи заявлений истекает спустя месяц после публикации этих объявлений. Для покупателей, которые инвестировали в строящееся жилье у Martinsa-Fadesa и которые еще не вернули свои деньги, и особенно для тех, у которых нет действующей банковской гарантии, жизненно важно сейчас зарегистрировать свои заявления до окончания этого срока. Иначе есть риск потерять все права на свои деньги, инвестированные в Martinsa-Fadesa.

Дополнительную информацию можно узнать на сайте www.administracionconcursalmartinsafadesa.es
или по телефону +34 902 627 925 (по-испански)

Правительство анонсирует полумеры для оживления рынка недвижимости Испании

В начале сентября Испанское Правительство анонсировало ряд мер, призванных послужить спасательным тросом для девелоперов и оживления жилищного рынка Испании, – кредитная линия в € 3 млрд. для тех девелоперов, которые отдадут свою непроданную недвижимость под сдачу в аренду; и создание инвестиционных трастов недвижимости (REIT) для содействия инвестированию в недвижимость. Эти меры были представлены Сапатеро (Zapatero), президентом Испании, в жарких парламентских дебатах по Испанскому экономическому кризису.

Кредитная линия в € 3 млрд. для девелоперов, которые пытаются реструктуризировать свои долги, будет выделена через Испанский Institute of Official Credit (ICO), правительственное финансовое агентство. Девелоперы, у которых имеется объем непроданных объектов, получат доступ к средствам ICO, если выставят свою недвижимость на рынок аренды. Учитывая долги в сотни миллиардов евро, накопленные девелоперами за последнее время, финансирование в размере 3 миллиардов – это капля в море, и маловероятно, что оно окажет существенную помощь. Однако некоторым фирмам оно поможет выжить на какое-то время. Со своей стороны, ассоциации девелоперов приветствовали это сообщение.

Влияние этого финансирования далее ограничивается еще тем фактом, что большинство из 500'000+ объектов непроданной недвижимости строилось на побережьях как пляжные дома, а пляжная аренда не подпадает под это финансирование. То есть девелоперы пляжной недвижимости на побережьях не получат доступа к выделяемым средствам ICO. Основными получателями будут девелоперы жилой недвижимости в районах с сильным арендным спросом, то есть в городах или рядом с ними.

Мнения также разделились по поводу того, к чему может привести создание трастов REIT. Во-первых, время сейчас для них – хуже не придумаешь. Нынешнее состояние рынка таково, что большинство инвесторов обходят Испанию стороной. Далее, появление Испанских трастов REIT вряд ли следует ожидать в ближайшей перспективе, учитывая сложность этих инвестиционных инструментов и законодательных изменений, требуемых для их создания, и присущего правительству неспешного ритма принятия решений.

В общем говоря, Правительство не должно спасать какого-либо девелопера, и Правительство делает правильно, что ограничивает свое вмешательство несколькими незначащими жестами. Сейчас рынку недвижимости Испании нужно сильное падение цен, чтобы снова вернуть спрос, но в отношении этого Правительство может сделать не так уж и много.

В июле показатели строительного сектора Испании понизились на 0.7%

Активность Испанского строительного сектора уменьшилась в июле на 0.7%, в целом же по ЕС был небольшой рост на 0.2%, согласно последним данным Eurostat, статистического управления ЕС. Июльское снижение на 0.7% – это большое улучшение июньского показателя, когда оно составило 3.1%.

В июле строительная активность снижалась не только в Испании. Среди других стран ЕС падение было сильнее в Великобритании (-2.7%) и Германии (-2%). Но по итогам за 12 месяцев, строительная активность в Испании упала больше, чем в какой-либо стране ЕС, – на 15.9%, а в среднем по ЕС этот показатель составил 1.5%. Снижение в последние 12 месяцев, с июля 2007 г, было только в Германии (-2.3%) и Португалии (-1.4%), и в обеих странах снижение было значительно более плавным, чем в Испании.

Но если строительный бум в Испании явно окончен, то того же нельзя сказать обо всех других странах ЕС. Бум сейчас в полном разгаре в таких новых членах ЕС, как Румыния (+28.4%), Словения (+17.9%), Болгария (+16.4%) и Польша (+16.1%).

Цены на землю в Испании упали на 7.8%, количество сделок по ней – на 38%

По данным Министерства жилищного строительства конец 2-го квартала цены на землю строительного назначения за 12 месяцев на понизились на 7.8%. В цене новостроек стоимость земли составляет 40-60%, и продается она сейчас в среднем по € 258.8/кв. м, что, по мнению Испанской ежедневной газеты El Pais, соответствует уровню цен 2004 г. Цены понижаются четвертый квартал подряд, хотя темп падения начинает стабилизироваться, сообщает Министерство.

Среднегодовое падение цен на землю было самым сильным в населенных пунктах, насчитывающих свыше 50'000 жителей, – на 8.8% до € 627.8/кв. м. В пунктах с населением от 10'000 до 50'000 цены уменьшились на 3.3%, и с населением от 5'000 до 10'000 – на 2.4%. Среди провинций, сильнее всего понизились цены в провинции Арагон (Aragon, -20.2%), Мадрид (Madrid, -19.2%), Каталония (Catalonia, -10.2%) и Валенсия (Valencia, -10.2%), и сильнее всего выросли на Канарских островах (Canaries, +11.8%), Кантабрии (Cantabria, +10.3%) и Наварре (Navarra, +8.9%).

Министерство жилищного строительства также опубликовало данные по количеству сделок по продаже земли, которых во втором квартале было 7'956, что на 38% меньше по сравнению со вторым кварталом прошлого года, и на 10.5% меньше чем в первом квартале.

В Барселоне (Barcelona) цены на недвижимость упадут в этом году на 10% и на 20% за два года

Рынок недвижимости Барселоны рушится, и Ассоциация агентств недвижимости Барселоны (API) прогнозирует, что цены на вторичную недвижимость в этом году упадут на 10%, как сообщает Испанская ежедневная газета El Pais.

"Рынка нет," – заявил El Pais президент API в Барселоне Хоан Ойе (Joan Olle). Кредитный кризис и спад рынка недвижимости парализовали активность в столице Каталонии, и продажи сейчас находятся на уровне в 10-15% от того, какими они были 2 года назад. По сравнению с прошлым годом цены в третьем квартале понизились на 1% с тенденцией к тому, что к концу года они уменьшатся, по мнению Ойе, на 8-10%. 2008 г. станет вторым годом понижения цен, итогом которого будет 20% падение в реальном выражении, если принимать во внимание уровень инфляции.

Сейчас средняя цена вторичной недвижимости в Барселоне равна € 4'703/кв. м, а в июне 2007 г. она составляла € 5'179/кв. м, по данным comprarcasa.es, сети агентств недвижимости API. Сильнее всего цены упали в Готическом квартале Старого города (Barrio Gotico, или Ciutat Vella, в который также входят Born, Barceloneta и Raval), наиболее популярном у зарубежных туристов и покупателей, и в районе Eixample (Eixample Dreta, Ensanche Derecha). Цены в Eixample Dreta понизились на 13% и на 10% – в Старом городе.

Polaris World борется за реструктуризацию долгов

Новостной сайт в Мурсии (Murcia) сообщает, что Polaris World – один из крупнейших девелоперов Испании по пляжным домам – пытается найти средства для оплаты своих долгов местному правительству.

В статье, озаглавленной "Критическая ситуация в Polaris World и его компаниях", сайт Vegamediapress.com отмечает, что Polaris World не может получить у банков гарантии на оплату миллионов евро, которые он должен муниципальным властям Мурсии за выдачу разрешений на строительство. Помимо других долгов, Polaris World до сих пор должен муниципалитету г. Torre Pacheco более € 4 млн. за разрешение на строительство комплекса Mar Menor Golf Resort – первого проекта Polaris World в Мурсии.

В статье сообщается, что Polaris World просит пойти на пролонгацию выплат по своим долгам, которые управляющие компанией объясняют временными проблемами с ликвидностью, а не структурными проблемами. Утверждается, что компания предлагает свои офисные здания – уже заложенные – и гольф-площадки в Hacienda Riquelme в обеспечение пролонгации. В статье также говорится, что компания увольняет персонал, и на фирме витает "дух кризиса".

За 12 месяцев продажи недвижимости в Испании упали на 25%

За последние 12 месяцев количество проданной недвижимости в Испании по сравнению с предыдущими 12 месяцами упало на 25% до 693'503 объектов, согласно новым данным Министерства жилищного строительства. Продажи новостроек понизились на 8.5% до 385'939, а продажи вторичной недвижимости – на 39.3%, до 307'564.

Во втором квартале 2008 г. по сравнению со вторым кварталом прошлого года продаж было меньше на 31.5%, 155'861 сделок. При этом по вторичной недвижимости – 64'956, что меньше на 46.9%, и по новостройкам – 90'905, меньше на 13.6%.

По сравнению с первым кварталом этого года, продажи во втором квартале уменьшились всего на 2%, что является большим прогрессом с показателями первого квартала, когда уменьшение составило 18%. Количество продаж вторичной недвижимости уменьшилось на 5.3%, а продажи новостроек поднялись на 0.5%, из чего можно предположить, что рынок начинает стабилизироваться.

Уменьшение продаж недвижимости затронуло все автономные регионы Испании, но в разной степени:

• Каталония (Catalonia -42,2%)
• Сеута и Мелийя (Ceuta and Melilla -41,9%)
• Балеарские острова (Balearics -35,3%)
• Наварра (Navarra -31,9%)
• Валенсия (Valencian Region -31,5%)
• Ла Риоха (La Rioja -29,8%)
• Мадрид (Madrid -28,9%)
• Канарские острова (Canaries -26,4%)
• Мурсия (Murcia -22%)
• Кастийя и Леон (Castilla y Leon -21,2%)
• Андалусия (Andalucia -20,3%)
• Кантабрия (Cantabria -16,4%)
• Астуриас (Asturias -16,1%)
• Арагон (Aragon -16%)
• Страна Басков (Pais Vasco -15,7%)
• Галисия (Galicia -7,6%)
• Кастийя Ла Манча (Castilla La Mancha -4,5%)
• Эстремадура (Extremadura -1,7%)

Иностранцы, живущие в Испании, во втором квартале этого года купили 10'695 объектов недвижимости, что меньше на 12.2%, чем в предыдущем квартале, и на 57.4% меньше, чем во втором квартале прошлого года.

Испания вводит новый индекс цен жилья

С 1 октября Испания вводит новый индекс цен жилья, который будет ежеквартально публиковаться Национальным институтом статистики (INE). Новый индекс будет основан на ценах проводимых сделок по недвижимости, заверенных нотариусом и зарегистрированных в Испанском регистре собственности.

Предполагается, что новый индекс, в основе которого будут цены реальных сделок, будет более полезным, чем ежеквартальные данные по ценам жилья, публикуемые Министерством жилищного развития, которые исходят из ипотечных оценок. "Учитываемые цены будут соотноситься в реальном времени с реальными сделками, а не с теоретическими оценками," – сообщается в заявлении INE.

При этом новый индекс будет точен настолько, насколько точны данные, предоставляемые нотариусами, которые никогда полностью не отражали действительность благодаря распространенной практике частичной оплаты наличными "под столом". Такая практика недекларирования части цены недвижимости в официальных документах сейчас сокращается, но все еще превалирует в общей массе и может привести к искажению данных.

В отличие от данных Министерства жилищного строительства, которые показывают средние цены недвижимости по регионам в евро за кв. м., новый индекс будет отражать только процентные изменения цен на недвижимость во времени. Плюс будет отслеживать эти изменения с разбивкой по новостройкам и вторичной недвижимости.

Новый индекс был разработан INE как часть Европейской инициативы во главе с Евростатом (Eurostat) – Статистическим управлением ЕС – для обеспечения прозрачности и сопоставимости жилищных рынков ЕС.

Финансовый кризис поднимает Еврибор (Euribor)

Прогнозы о том, что 12-месячный Еврибор, процентная ставка, которая обычно используется для расчета ипотечных выплат в Испании, во второй половине этого года начнет понижаться, оказались далеки от истины. После его небольшого уменьшения в августе сентябрьские потрясения на финансовых и фондовых рынках привели к тому, что Еврибор – ставка, по которой банки кредитуют друг друга, – резко вырос. Сентябрь закончился на уровне 5.384%, почти догнав свой исторический июльский максимум в 5.393%.

В итоге этого повышения сейчас Еврибор на 13.9% больше, чем был год назад. Для ипотечных заемщиков их ежемесячные платежи по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке на сумму € 150'000, взятой на 25 лет по ставке Еврибор плюс 1%, увеличатся примерно на € 60.

Сомнительный старт нового ценового индекса жилья в Испании

Несмотря на беспрецедентное сокращение рынка недвижимости Испании, не говоря уже о монументальном переизбытке предложения, по сравнению с которым Американский излишек недвижимости кажется рядовым, цены на Испанскую недвижимость за 12 месяцев к концу второго квартала понизились всего на 0.3%, если верить новому индексу цен жилья, только что введенному Национальным институтом статистики Испании (INE).

Новый индекс – результат сотрудничества с Евростатом и разрабатывался в соответствии со стандартами, которые облегчают сравнение жилищных рынков стран ЕС. Также на него возлагались надежды, что он окажется более надежным, чем индекс Министерства жилищного строительства, который многие эксперты считают близким к бесполезному. Но его первые шаги не радуют.

Согласно этому новому индексу за 12 месяцев к концу июня средние цены Испанской недвижимости уменьшились всего на 0.3%, при этом на вторичную недвижимость – на 4.9%, а на новостройки цены выросли на 5.3%.

Но множественные факты с мест и независимые исследования вопреки показателям нового индекса указывают на то, что цены как на вторичную, так и на первичную недвижимость значительно упали, возможно, более чем на 10%, а где цены не рухнули, там просто нет продаж. Официальные индексы на рынках Великобритании, США и Ирландии, которые прошли через аналогичный Испанскому бум и спад недвижимости, показывают, что цены понижаются более чем на 10% в год. Испанский официальный индекс показывает, что цены стабильны. И, согласно ему, цены даже росли вплоть до марта этого года, до времени, когда Испанская пресса уже почти год писала о крахе рынка недвижимости Испании.

Если целью какого-либо официального индекса ставится предоставление надежной и своевременной информации о состоянии рынка, то от этого нового индекса тогда мало пользы.

Количество выданных разрешений на строительство в первые 7 месяцев этого года упало на 58%

Количество выданных разрешений на строительство в первые 7 месяцев этого года упало на 58%, до 188'046 штук, по данным Министерства жилищного строительства.

80% разрешений выдано на строительство блоков апартаментов, уменьшение количества по которым составило 60%. На строительство отдельной и полу-отдельной недвижимости выдается 20% от всех разрешений, и по ним уменьшение составило более умеренные 45%.

Выдача ипотечных кредитов в Испании сократилась наполовину

Общий объем ипотечного кредитования в Испании в августе был € 4.5 млрд, на 47% ниже, чем в прошлом году, согласно Банку Испании.

Ипотечное кредитование сокращается с сентября 2006 г, когда оно впервые уменьшилось на 4.63%. Затем, разразившийся летом 2007 г. кризис послужил причиной нынешнего значительного сокращения ипотечного кредитования. Во время кризиса банки испытывают недостаток средств и придерживают деньги, не кредитуя покупателей жилья, но это еще не все. За существенным сокращением ипотечного кредитования в Испании стоят также и другие факторы: Еврибор находится на своих исторических максимумах, повышая стоимость ипотеки, что сужает спрос, так же как и растущая безработица и ожидание падения цен на недвижимость.

CB Richard Ellis выставляет недвижимость на аукцион "по ценам 2005 г."

В нынешнее время, когда Испанский рынок недвижимости находится в коме, девелоперам и их финансовым компаниям приходится творчески подходить к продаже недвижимости. В попытках пробудить интерес к покупке и оживить продажи международные консультанты по недвижимости CB Richard Ellis (CBRE) анонсировали аукционную распродажу 190 объектов недвижимости со скидками до 32%, которая продлится до начала ноября.

На недавней пресс-конференции CBRE сообщили, что недвижимость будет предлагаться со скидками от 13% до 32%, но без уточнения от какой цены – от первоначальной цены предложения или аналогичной рыночной цены. В любом случае, недвижимость будет продаваться по "ценам 2005 г.", заявили CBRE. На онлайн аукцион предлагается недвижимость в новостройках, средняя цена которой € 200'000, расположенная на окраинах Испанских городов в Валенсии (Valencian Region), Каталонии (Catalonia), Арагоне (Aragon), Андалусии (Andalucia) и Мадриде (Madrid).

Испанский банк Banesto предоставит ипотечное финансирование в размере 100% для всей недвижимости, которая будет куплена на аукционе, сроком до 40 лет. Ипотека предлагается со ставкой Еврибор+0% на первые 2 года и на остальной срок – Еврибор+0.35%.

Покупатели, которые хотят принять участие в аукционе, должны внести депозит в размере 1% от оценочной стоимости той недвижимости, по которой они собираются торговаться.

06.10.08