Новости рынка недвижимости Испании

НОЯБРЬ 2009


Сегменты – ключ к пониманию текущего рынка

Часто можно услышать, что люди говорят об испанском рынке недвижимости так, будто это нечто однородное. В действительности, в Испании – множество различных рынков, поэтому широкая трактовка может вводить в заблуждение, если при этом сегменты двигаются в разных направлениях, как это и происходит сейчас. Пора поговорить более о специфичных сегментах и менее – обо всем рынке в целом.

Обычно рынок рассматривается с географической точки зрения, например, Андалусия > Малага > Коста дель Соль > Марбейя > побережье > Золотая Миля. В зависимости от того, зачем приобретается недвижимость, сегментирование далее можно провести по стоимости, типу (вилла, квартира), году постройки, предназначению и по типам покупателя. Но наряду с месторасположением, я считаю, что существует сегментирование рынка по его качественной градации – ультра, прайм, А, В и С, – которое и дает знание того, происходит на самом деле.

Испанская недвижимость ранга ультра

Недвижимость из разряда ультра, по сути, всего лишь занимательная вещь. О ней приятно порассуждать, но она настолько редка, что практически не создает рынка. Она состоит из полностью исключительной и уникальной недвижимости, такой как частный остров Эспальмадор, между Ибисей и Форментерой (Espalmador, Ibiza, Formentera), или Са Форталеса – частный мыс Форментор на Майорке (Sa Fortalesa, Formentor, Mallorca), и всего лишь из считанных единиц другой недвижимости в Испании.

Недвижимость в Испании. Эспальмадор, ранг ультра

Эспальмадор, ранг ультра

Испанская недвижимость прайм-класса

Прайм – это месторасположение. Это – место на карте, всегда дорогое и эксклюзивное, к примеру, Пасео де Грасиа в Барселоне, Кайе Серрано в Мадриде, Золотая Миля в Марбейе, Пуэрто Андрач на Майорке (Barcelona, Paseo de Gracia; Madrid, Calle Serrano; Marbella, Golden Mile; Mallorca, Puerto Andratx) и, с некоторой натяжкой, такие шикарные поселения как Сотогранде, Ла Сагалета, Сон Вида на Майорке и Ла Моралеха в Мадриде (Sotogrande, La Zagaleta, Son Vida, La Moraleja). Прайм не обязательно означает великолепный дизайн или хорошее состояние. В прайм-месторасположениях может быть масса ужасной недвижимости, но она – прайм. Было бы крупной ошибкой снижать категорию недвижимости в прайм-местах по дизайну и архитектуре.

Недвижимость ранга прайм почти всегда продается хорошо, какой бы ни был рынок. Имеется только короткий период во всем экономическом цикле – время рецессии, когда прайм-недвижимость трудно продать, даже по разумной цене. И он никогда не бывает долгим. Почему? Потому что каждый хочет прайм-недвижимость, если может ее себе позволить, и ее никогда не бывает достаточно. Элементарно, факт.

Недвижимость в Испании. Прайм на Пасео де Грасиа в Барселоне

Прайм на Пасео де Грасиа в Барселоне

Испанская недвижимость разрядов А, В и С

Далее идет то, что я называю недвижимостью категории А, В и С.

А – это хорошее месторасположение в Испании, к примеру, линия пляжа, симпатичный город или поселок и определенные сельские места. А – привлекательная, востребованная недвижимость и при правильной цене продается хорошо.

Вся недвижимость обеих классов – прайм и А – занимает только 20% рынка, возможно, меньше.

Далее, категория В. Нормальное месторасположение, набор необходимых качеств – нечто, что отлично может устроить человека, но все это зависит от цены.

И наконец, категория С, или бюджетная, где есть только цена. Никакое месторасположение, строительство и дизайн плохого качества – такого рода недвижимость. Большинство недвижимости из этой категории С может никогда не продаться ни по какой цене. И многие инвесторы в недвижимость на стадии строительства приобретали в этой категории без знания того, что они делают.

Количество разрешений на строительство сократилось на 54%

Недвижимость в Испании. Количество разрешений на строительство в Испании

Количество разрешений на строительство в Испании

В третьем квартале число новых разрешений на строительство жилья упало на 54% по сравнению с тем же периодом прошлого года, согласно новым данным испанской Коллегии Архитекторов. За исключением социального жилья, за третий квартал было выдано всего 17’500 разрешений, а годом ранее – 28’400.

Представление о масштабах падениях дают данные по третьему кварталу 2006 года, когда бум строительства в Испании был в самом разгаре, в котором было выдано 287’000 разрешений и по сравнению с которым падение составило 94%. На графике выше видно, насколько сурово сократилась подпитка испанского жилищного строительства за последние несколько лет. В этом году все идет к тому, что будет выдано всего лишь 100’000 разрешений на строительство – самый низкий уровень за более чем 20 лет.

Сейчас это трудно представить, но благодаря такому спаду, в один прекрасный день в Испании может образоваться острый дефицит новостроек.

Общее количество разрешений (частное и социальное жилье) с июля по сентябрь понизилось на 48%, при этом лидерами падения стали Мурсия (Murcia, -80%), Кантабрия (Cantabria, -76%), Валенсия (Valencia, -72%), Галисия (Galicia, -66%) и Эстремадура (Extremadura, -62%). Такого типа спады строительной активности подкашивают рабочие места в таких регионах как Мурсия, которые были одними из главных выгодоприобретателей (или жертв) испанского бума строительства.

Разрешения на строительство социального жилья также уменьшились, несмотря на многочисленные заявления правительства об оживлении рынка подобным способом. В третьем квартале было выдано всего 7’448 разрешений, что меньше чем годом ранее на 26%. В Валенсии они сократились на 72%, уступив только Галисии, -86%, и Мурсии, -73%.

На самом деле в сокращении социального строительства для рынка нет ничего плохого, за исключением, конечно, повышения уровня безработицы. В Испании нет недостатка в пустующем жилье, поэтому и нет необходимости в еще большем строительстве социальной недвижимости. В чем нуждается Испания, так это в более доступном жилье, что подразумевает снижение цены на уже построенную, но не проданную недвижимость.

Также выяснилось, что, несмотря на хороший спрос на социальное жилье, в Каталонии (Catalonia) пустует 4’000 муниципальных квартир, благодаря явной некомпетенции регионального правительства. Скорее всего, та же история и в других регионах.

Рынок Коста дель Соль (Costa del Sol) в глубокой депрессии

Биржи растут, золото набирает блеск, правительственные ценные бумаги крепнут, и даже недвижимость кое-где в Англии и США демонстрирует умеренный рост в последние 6 месяцев. Но только недвижимость на Коста дель Соль все еще в депрессии, если судить по недавней статье в местной газете Sur.

В статье сообщается, что спрос на курортное жилье на Коста дель Соль практически исчез, как заявляют девелоперы и другие профессионалы недвижимости, опрошенные газетой. Причинами называются экономический кризис и существенное ослабление фунта стерлингов. Даже если бы и сокращения спроса было недостаточно, то предложение недвижимости на рынке выросло в 5 раз. Многие владельцы вынуждены ее продавать, поскольку не могут содержать свой второй курортный дом в такие времена.

Если кто-нибудь хочет увидеть кризис воочию, все что ему надо сделать – это совершить прогулку по побережью и подсчитать количество вывесок «продается» (по-испански «se vende»). Прежние курортные дома для среднего класса стали «роскошными вещами, недоступными для большинства домовладельцев», как объясняет Альфредо Мартинес (Alfredo Martinez), местный руководитель потребительской группы «Ассоциация банковских пользователей».

40% из 46’000 домов, построенных на Коста дель Соль в 2006 году, продавались покупателям курортной недвижимости, отмечает Хосе Прадо (Jose Prado), президент Ассоциации Строителей и Промоутеров. «Сегодня, напротив, их процент настолько ничтожен, что практически исчез», – сообщил он газете. «Мы не только достигли дна, мы движемся в подвал.»

Продажи курортных домов упали на 80%, согласно Кайетано Ренхель (Cayetano Rengel), главе ассоциации агентств недвижимости Малаги (Malaga). «Беда в том, что предложение недвижимости настолько увеличилось, что привело к ожесточенной конкуренции, и вдобавок ко всему банки перекрыли кредитование», – объясняет Ренхель.

Одной из самых больших проблем стала замена английских покупателей на продавцов, которыми движет ослабление фунта стерлингов. «Они потеряли 40% своей покупательской способности, и для многих из них жизнь в Испании теряет привлекательность», – говорит Прадо. «Многие продавцы – это англичане, которые ранее могли себе позволить пару месяцев на Коста дель Соль, но сейчас их пенсии не хватает на подобный отдых», – цитирует газета слова местного агентства недвижимости. «Ситуация настолько драматична, что предложение недвижимости на продажу выросло в 5 раз. Я не видел ничего подобного за 40 лет.»

По крайней мере, продавцов на Коста дель Соль может успокоить тот факт, что они не в Дубае. В сравнении с которым проблемы Коста дель Соль меркнут.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Недвижимость в Испании. Изменение Еврибора за год

Изменение Еврибора за год

Сводка новостей по базовым ставкам и ипотеке в Испании.

  • Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, упал в ноябре на 1% до нового исторического рекорда – 1.231%.
  • Еврибор падает 14 месяцев подряд, и сейчас он на 72% ниже, чем год назад.
  • Ежемесячные выплаты по средней ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 140’000, на 25 лет, по ставке Еврибор +0.5%) станут меньше примерно на € 240 в месяц, или на € 2’800 за год.
  • Экономисты считают, что Еврибор в последующие месяцы остановится на этом низком уровне. И Jean Claude Trichet, Президент Европейского Центрального Банка, и Мигель Анхель Фернандес Ордоньес (Miguel Angel Fernandez Ordonez), руководитель Банка Испании, отмечают, что нынешние базовые ставки находятся на «подходящем уровне».
  • Количество новых ипотечных кредитов на приобретение жилья, одобренных в сентябре, равнялось 62’411, что на 4.2% меньше чем за тот же месяц в прошлом году. Общий объем выданных кредитов понизился на 16% до суммы € 7.3 млрд.
  • Хорошая новость в том, что темпы спада нового кредитования достигли своего дна в недавние месяцы. В июне снижение составляло 31%, в июле – 19%, 7% – в августе и в сентябре – 4%. Если тенденция продолжится, то объемы нового ипотечного кредитования скоро начнут снова расти относительно объемов прошлого года. Что обеспечит некоторую поддержку рынку недвижимости.

Недвижимость в Испании. Изменение Еврибора за десятилетие

Еврибор за десятилетие.

Продажи испанской недвижимости сократились на 15%

Недвижимость в Испании. Количество сделок с недвижимостью, общее, новостройки, вторичная

Количество сделок с недвижимостью, общее, новостройки, вторичная.

В третьем квартале количество сделок с недвижимостью составило 110’709, что ниже прошлогодних показателей за тот же период на 15%, согласно данным регистра недвижимости Испании. По-видимому, падение продаж достигло дна, и это хорошо. Плохо же то, что рынок сейчас значительно меньше, чем обычно, что усложняет жизнь продавцам.

Приведенный выше график по поквартальному количеству сделок красноречиво показывает, как рынок скатился с 1 миллиона продаж за год к концу первого квартала 2006 года до всего 400’000 на конец третьего квартала этого года. Иными словами, за этот период рынок сократился на 60%. При этом, за тот же время поступление недвижимости на рынок продолжало расти, создавая все большее количество продавцов, вынужденных бороться за все меньшее число покупателей. Рынок стал рынком покупателя, которые продавливают цены вниз.

Авторы этого доклада из регистра недвижимости постарались изо всех сил подчеркнуть, что при поквартальном сравнении продажи недвижимости выросли на 9.78% – со 100’850 во втором квартале до 110’709 в третьем. Это первый квартальный рост на протяжении 13 кварталов. Означает ли это, что рынок достиг дна и встал на путь восстановления? Возможно, но нужны показатели, по меньшей мере, еще двух кварталов, чтобы утверждать о наличии тренда в сторону роста продаж жилья.

В докладе также отмечается, что сильнее всего пострадали продажи в прибрежных провинциях, благодаря выше чем среднему сокращению числа сделок. Сегмент курортной недвижимости «один из самых пораженных нынешним кризисом недвижимости», говорится в докладе. Продажи за 12 месяцев уменьшились на 43% в провинции Таррагона, побережье Коста Дорада (Tarragona, Costa Dorada), на 37% – в Уэльва, Коста де ла Лус (Huelva, Costa de la Luz), на 36% – в Аликанте, Коста Бланка (Alicante, Costa Blanca), на 36% – на Балеарских островах (Balearics), на 35% – на Тенерифе (Tenerife), на 32% – в Хироне, Коста Брава (Gerona, Costa Brava), на 32% – в Кадисе, Коста де ла Лус (Cadiz), на 32% – в Кастейон, Коста Асаар (Castellon, Costa Azahar), на 31% – в Астуриас, Коста Верде (Asturias, Costa Verde) и на31% – в провинции Барселона, Коста дель Маресме и Коста дель Гарраф (Barcelona, Costa de Maresme и Garraf).

Коррекция рынка недвижимости в Испании – что происходит?

Недавно в испанской ежедневной газете El Pais вышла статья Хосе Гарсия Монтальво (Jose Garcia Montalvo), в которой обсуждалось текущее состояние рынка недвижимости Испании и показатели того, что определяет масштаб коррекции. Ниже идет краткое изложение статьи этого профессора и эксперта по недвижимости из Барселонского университета Pompeu Fabra University.

Так же, как и на рынке труда, коррекция на испанском рынке недвижимости идет по объему, а не по ценам, отмечает Гарсия. На трудовом рынке, реальные зарплаты у тех, кому повезло работать на постоянном контракте, растут, в то время как безработица подскочила для всех остальных. На рынке недвижимости цены упали только на 9% (официально), при этом продажи сократились более чем на 30%, а строительство нового жилья – на 75%. В США, напротив, цены понизились на 33%, а спад нового строительства гораздо меньший, чем в Испании.

Сейчас самое время покупать?

Строители и девелоперы, поддерживаемые Министерством Жилищного Строительства, заявляют, что спад закончился, и сейчас самая пора покупать (Они так говорят уже на протяжении некоторого времени, и одни из них даже уверяют, что цены скакнут вверх в 2009 г.). Главный используемый аргумент тот, что доступность жилья улучшилась до уровней 1996 года, до начала бума. Но это поверхностный аргумент, предостерегает Гарсия. Из-за кредитного кризиса доступность жилья стала понятием скорее теоретическим, по меньшей мере, для покупателей своего основного жилья. Плюс, многие ожидают, что в среднесрочной перспективе процентные ставки значительно поднимутся, сводя на нет отношение доступности жилья.

Более подходящим критерием, чем доступность жилья (считаемая как отношение ипотечных расходов к получаемому доходу), будет отношение цен недвижимости к годовому доходу покупателя, в котором исключаются моменты ипотечного финансирования. Согласно этому соотношению, коррекции испанского рынка недвижимости еще есть куда двигаться. На пике бума оно выросло до 7.7 лет, и в настоящее время понизилось до 6.6 лет. Но еще очень далеко до исторически среднего уровня в 4 года, до которого это соотношение опустилось в США, где цены упали гораздо быстрее. Благодаря более низким ценам уже имеются признаки того, что рынок недвижимости оживает в США, но не в Испании.

Впереди – долгая коррекция

Итак, Испании предстоит долгая и болезненная коррекция, скорость которой будет определяться различными факторами.

Во-первых, способностью рынка справиться с переизбытком недвижимости, оцениваемым по разным источникам от 1 до 1.5 миллиона домов. 30% из них построены как курортное жилье.

Во-вторых, фискальной политикой правительства в отношении недвижимости. В Испании выплаты по ипотеке вычитаются из налогооблагаемой базы, что побуждает к покупке, а не аренде недвижимости. Правительство заявило, что отменит эту налоговую льготу для тех, кто приобретет недвижимость после 2011 года, но оставит в силе для купивших ранее. По идее, это должно стимулировать продажи, но только если покупатели будут верить тому, что правительство выполнит свои обещания. Гарсия ставит под сомнение уровень доверия правительству в этом вопросе.

И, в конце концов, то, как будет регулироваться банковский сектор Испании, будет иметь большое влияние на темп коррекции и восстановления испанского рынка недвижимости. Испанские банки и сберегательные банки склонны уделять большое внимание возврату выданных кредитов во избежание признания плохих долгов, применяя для этого ряд инструментов, таких как зачет недвижимости в счет долга и поддержание на плаву полумертвых девелоперов. Новые правила Банка Испании также призваны помочь самим банкам, путем уменьшения выделяемых средств на обеспечение плохих долгов (понижение со 100% до всего лишь 30% для ипотечных кредитов, выданных на 80% и менее от оценочной стоимости). Как результат этого, банкам сейчас выгоднее поддерживать высокие цены, даже если нет продаж, что будет замедлять коррекцию и восстановление.

С другой стороны, недавно введенное новое правило Банка Испании заставляет банки увеличивать обеспечение по долгам, погашенным путем зачета недвижимости, если затем эта недвижимость остается непроданной более года. Это побуждает банки к снижению цен (в некоторых случаях), и таким образом регулирование задает конфликтующие стимулы. Главное же в том, что, поскольку банки и сберегательные банки стали теперь крупнейшими компаниями недвижимости в Испании, не говоря уже о том, что они контролирует ипотечное финансирование, то направление банковского регулирования будет иметь огромное влияние на коррекцию рынка недвижимости.

В заключение, рынку недвижимости потребуется время для коррекции и восстановления, говорит Гарсия, и недавние разговоры о «зеленых росточках» и восстановлении неуместны. Он считает, что в данной ситуации может «чрезвычайно помочь» стимулирование арендного рынка, предупреждая при этом об опасности надувания другого пузыря, если все будут считать, что процентные ставки останутся такими же низкими, как сейчас, в последующие 40 лет.

Настоящие скидки или только разговоры?

В последние месяцы некоторые банки и девелоперы раструбили о скидках от 25% до 50% на большинство своих объектов, а в ряде случаев – и о больших. Но согласно официальной статистике, цены на недвижимость в Испании понизились от своих максимумов 2007 года только на 15%. И хотя официальные данные не совсем достоверны, но неужели настолько? или декларируемые скидки не соответствуют действительности? Это было предметом недавней статьи в испанской ежедневной финансовой газете Expansion, авторы которой – Х. Санчес и Р. Руис (J. Sanchez, R. Ruiz).

Недостатка в рекламируемых ценовых скидках не было – например, декабрьское предложение Metrovacesa на 1’500 домов со скидкой до 52%, и ноябрьские распродажи от Banesto на 1’200 домов и скидкой 40% (Metrovacesa – один из крупнейших девелоперов Испании, а Banesto – один из крупнейших банков). Но когда авторы статьи расспросили местные агентства недвижимости, что они думают по поводу этих скидок, то темой дня был скептицизм. «Нужно понимать, что это за скидки и от каких уровней они берутся», – объяснил представитель одного из них.

В конце концов, что хорошего в скидке, если она считается от нереальной начальной цены? Согласно опрошенным экспертам, во многих случаях сегодняшние скидки считаются от раздутых оценок, сделанных на вершине бума и явно не совпадающих с нынешним изменением экономических обстоятельств. Поддерживает такую точку зрения и недавний доклад по испанскому рынку недвижимости от консультантов Aguirre Newman, которые считают, что цены все еще завышены почти на 30%, а оценки, используемые банками и сберегательными банками, «не отражают настоящей стоимости и приводят к всеобщей переоценке недвижимости».

При этом не исключено, что может повезти и встретить случайно скидку от банков, особенно среди курортных домов на побережье. «Могут быть весьма специфичные скидки на полностью неликвидный товар в районах с огромным предложением, в частности по Средиземноморскому побережью, но в центре таких городов как Мадрид нет никаких шансов их найти», – объясняет местное агентство недвижимости. Статья добавляет, что достаточно взглянуть на публикуемые отчеты девелоперов за третий квартал этого года. Их валовой доход все еще в плюсе, что значит, что они продают выше тех безумных цен, по которым они покупали землю во времена бума.

Единственный стоящий вопрос – почему цены такие высокие, даже с учетом заявленных скидок? Потому что ни банки, ни застройщики не готовы продавать в минус, полагают авторы статьи. Новые правила Банка Испании могут это изменить, но сейчас предлагаемые скидки – совсем не настоящие, по меньшей мере, по сравнению с сегодняшними рыночными ценами.

Я готов поставить свои деньги, сказав, что все это поменяется в 2010 году, тем или иным способом.

12.12.09

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG