Новости рынка недвижимости Испании

ЯНВАРЬ 2010

Недвижимость Испании переоценена на 55%, считает журнал The Economist

Несмотря на кризис на рынке, цены на испанскую недвижимость все еще на 55% выше их реальной стоимости, заявляет в своей недавней статье журнал The Economist, чем наделал много шума в испанской прессе. Но то, чего никто не заметил, – это то, что The Economist ошибся, в чем виновато испанское правительство и его недостоверные данные.

The Economist публикует регулярные сводки по мировым ценам на жилье, беря за основу официальную статистику рынка недвижимости по ряду стран, и Испании в том числе. В последнем обзоре отмечается, что во многих странах произошло восстановление цен, но не в Испании. «По крайней мере, цены все еще снижаются на переоцененных рынках зоны евро, таких как Франция, Испания и Ирландия», – говорит The Economist.

Каким образом The Economist решает, что цена завышена? Он считает реальную стоимость недвижимость на базе отношения цен недвижимости к арендным ставкам. Согласно The Economist «этот метод аналогичен тому отношению цена/доходность, которое используется аналитиками биржевого рынка. Точно так же, как ценность акции определяется текущей ценой будущих доходов, цены недвижимости должны отражать ожидаемую ценность от тех выгод, которое дает владение ею… Акции считаются переоцененными, когда отношение цена/доходность превышает их долгосрочное среднее значение. Подобным же образом, покупатели недвижимости, вероятно, переплачивают за нее, когда соотношение цена/аренда выше нормального.»

Используя этот метод, The Economist пришел к выводу, что самая переоцененная страна – Испания, на 55%, за которой идет Гонк Конг, +53%, Австралия, +50%, Франция, +40%, Швеция, +35%, Ирландия, +30% и Великобритания, +29%. К недооцененным рынкам недвижимости относится Япония, -34%, Германия, -15%, Швейцария, -9% и США, -3%.

Проблема такого метода в том, что он базируется на официальной статистике по ценам рынка недвижимости, которые в Испании оторваны от реальности. Как я уже говорил в обзоре недвижимости Андалусии на 2010 год, каждый в Испании знает, что цифры Министерства Жилищного Строительства не стоит принимать на веру. По испанскому рынку недвижимости нет достоверных данных, но я полагаю, что в среднем за прошлый год цены понизились на 10%, а со своих пиковых значений – на 30% и более. Если бы The Economist исходил из данных по реальным ценам сделок, то он обнаружил бы, что цены на недвижимость Испании гораздо ближе к ее реальной стоимости, чем он думает.

Учитывая, насколько разрушительным для Испании будет то, что международные кредиторы прочитают в таком престижном журнале как The Economist о том, что испанская недвижимость – самая переоцененная в мире, Министерству жилищного строительства следовало бы бросить все силы на то, чтобы сделать свои данные более точными. Только одно это принесло бы больше пользы, чем все неэффективные инициативы Министерства за последнее десятилетие.

Справедливости ради, The Economist признает ряд недостатков своих измерений как, например игнорирование таких переменных как изменение действующих ставок в разных странах и длительность существования статистики. Но он упускает из виду главнейший изъян, который кроется в том, что касается использования официальной статистики. В случае с Испанией, эти данные практически бесполезны, что делает и выводы на их основе для Испании также бесполезными.

В качестве итога The Economist пишет, что «несмотря на все эти недостатки, метод цена/аренда – пригодное средство проверки того, насколько раздуты рынки недвижимости… То, что цены недвижимости в Америке вернулись к соответствию с арендой, дает основания предполагать, что самое худшее в их коррекции закончилось. Однако Европейская коррекция недвижимости, по-видимому, еще далека от завершения.»

Сектор недвижимости – «банкрот»

Такое заявление сделал Сантос Гонсалес Санчес (Santos Gonzalez Sanchez), Президент Испанской ипотечной ассоциации (AHE), выступая от лица ипотечных кредиторов Испании. Это имеет серьезные последствия для банковского сектора и для всей экономики.

Долг испанских застройщиков в третьем квартале 2009 года равнялся € 324 млрд, что эквивалентно 30% ВВП Испании, по данным Банка Испании. Одни только проценты по нему составляют € 15 млрд. в год, на выплату которых девелоперы уже потеряли всякую надежду. С падением цен на недвижимость банки все неохотнее принимают ее в зачет. Сообщается, что они готовы прекратить дальнейшее кредитование застройщиков, опасаясь, что это превратиться в нисходящую спираль.

Более 50% этого долга вложено в покупку земли, на которую сейчас рынок отсутствует. «Пока на эти участки земли нет должной переоценки, финансовая система не сдвинется с места и будет не в состоянии финансировать новое жилье», – заявил Гонсалес испанской прессе. «Жизнеспособность строительного сектора под вопросом, что представляет угрозу для финансового сектора», – предостерегает Гонсалес, который призвал, чтобы «кто-нибудь» – банки, Правительство или Банк Испании – взялся за решение проблемы. Все они знают об этой опасности, но все они заняты другим.

Решение «Плохой Банк»

Выход из создавшегося положения лежит в создании «плохого банка», в который переводятся все просроченные долги в сфере недвижимости, освобождая банки от плохих активов и позволяя возобновить кредитование, предлагает АНЕ.

Хуже всего то, что ситуация с девелоперами ведет к росту стоимости кредитов для всей испанской экономики из-за снижения кредитного рейтинга банков, отмечает АНЕ. «Долги застройщиков наносят ущерб кредитному рейтингу финансовых институтов со всеми вытекающими последствиями для сектора, который еще не полностью восстановил свою ликвидность. Финансовая система должна дать объяснение, как долго она собирается мириться с этой ситуацией,» – добавляет Гонсалес.

Все это служит для напоминания нам о том, что сектору испанской недвижимости еще далеко до выхода из темного леса, и чем дольше тянется проблема, тем больший урон она наносит экономике Испании.

Парадокс переизбытка и грядущего дефицита

В прошлом году количество разрешений на строительство упало к ноябрю на 59% до 102’555 штук, как показывают новые цифры от Министерства Развития. Общее их количество за 2009 год идет к тому, чтобы стать самым минимальным за более чем 20 лет. Разрешения на блоки апартаментов сократились сильнее всего, на 61%, до 77’440. Разрешений на строительство отдельно стоящей недвижимости стало меньше на 50%, или 25’000.

Бум и Спад

Начиная с 1999 года количество разрешений росло галопирующими темпами на волне дешевых денег, которые подпитывали испанский строительный бум. Своего пика в 866’000 они достигли в 2006 году, хотя по данным Испанской Коллегии Архитекторов в тот год их было даже больше – 921’000 штук. С тех пор они отвесно рухнули, оставив без работы миллионы строительных рабочих.

Что это может означать? Во-первых, массовое строительство за последнее десятилетие привело к переизбытку новой недвижимости, выставленной на продажу, которая зависнет на рынке на годы. Цены в пострадавших сегментах упадут, пока не рассосется излишек.

Во-вторых, строительный сектор Испании выкошен до такой степени, что ему может потребоваться десятилетие или более на восстановление после того, как коллапс активности достигнет дна. Парадокс заключается в том, что наряду с массированным переизбытком недвижимости, которую никто не хочет, может образоваться дефицит того типа новой недвижимости, который некоторым сегментам рынка действительно требуется.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение Еврибора за год

• Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, понизился в январе на 0.8% относительно предыдущего месяца.
• Еврибор сейчас находится на уровне 1.232% – вторая минимальная точка в его истории.
• В прошлом месяце я отмечал, что Еврибор слегка подрос в декабре, что давало основания полагать на изменение в тренде в ближайшем будущем, имея в активе уже 14 месяцев последовательного снижения. Несмотря на нынешнее январское снижение, это, возможно, все еще остается в силе.
• С учетом январского падения, Еврибор сейчас на 53% ниже, чем был год назад. Для ипотечных заемщиков, у которых договора по ежегодно пересчитываемой ставке, это означает некоторое уменьшение по ежемесячным выплатам. Для типичной ипотеки (€ 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор+0.75%) они понизятся примерно на € 100, что за год составит экономию € 1’200.
• Основные плюсы от снижения Еврибора уже получены, и маловероятно, что он уменьшится еще. К марту ипотечные заемщики вряд ли заметят какую-либо экономию, даже если Еврибор припадет еще чуть-чуть.
• Еврибор строится от базовых ставок, устанавливаемых Европейским Центральным Банком. Ожидается, что они останутся на уровне 1% в первом квартале 2010 года, и затем начнут постепенно расти.

Еврибор за десятилетие

• Ипотечное кредитование выросло впервые с начала кризиса. В ноябре было выдано 52’043 новых ипотечных кредита, что выше на 1.8% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, согласно новым данным Национального института статистики. Это первый случай роста за два с половиной года.
• Средняя сумма ипотечного кредита стала меньше на 12%.
• Я снова могу сказать, что «хорошая новость в том, что темпы спада нового кредитования достигли своего дна в недавние месяцы. Если тенденция продолжится, то объемы нового ипотечного кредитования скоро начнут снова расти относительно объемов прошлого года. Что обеспечит некоторую поддержку рынку недвижимости.» Но не будем обманываться. Объемы ипотечного кредитования сейчас – это большая разница по сравнению с тем, какими они были на буме недвижимости, или даже с тем, какими они должны быть в нормальные времена.

За 2009 год рынок испанской недвижимости сократился на 27%

Количество сделок по испанской недвижимости

Считалось, что 2008 г. был плохим, но прошлый год был истинно ужасным для рынка. Может ли 2010 быть еще хуже?

По числу сделок в 2009 году произошло сокращение на 27% до 372’000, по данным на конец года от национального Института статистики. В сравнении с 2007 годом, когда рынок начал остывать, сокращение составило 48% от зарегистрированных тогда 715’000 продаж.

По данным за декабрь было совершено 28’669 продаж, второй минимальный уровень в истории. Но по сравнению с декабрем 2008 года, продажи уменьшились всего на 1%. Вот почему уже к декабрю 2008 года рынок был в глубоком кризисе. При этом дальнейшее погодовое сравнение может не казаться таким уж плохим и не давать представления о том, насколько просел рынок. График ниже показывает, как улучшаются показатели годового сравнения с каждым месяцем, в то время как в действительности, по абсолютным показателям, рынок находится на исторических минимумах.

Процент годового изменения количества сделок

Новостройки и вторичная недвижимость сохраняют дистанцию

Когда рынок шел на спад, сделки со вторичной недвижимостью сокращались гораздо быстрее, чем по новостройкам, которые превышали показатели по вторичной недвижимости весь 2009 год. В нормальных рыночных условиях ситуация обратная. И поскольку к концу 2009 г. они начали сходиться, то в 2010 году продажи на вторичке могут опять превзойти сделки с новостройками, хотя это может зависеть от того, будут ли готовы банки кредитовать покупателей вторичного жилья.

Количество сделок за месяц

Что же дальше?

Я ожидаю, что показатели стабилизируются или немного улучшатся по сравнению с прошлым годом с достижением рынка дна на уровне около 30’000 сделок в месяц, хотя также возможен еще один заход вниз, если цифры продаж по новостройкам обвалятся.

Не говорите про спад

( Английская статья, в британской газете The Sunday Times, для англичан))

Британцы накинулись на испанскую недвижимость и погорели. Немцы же ждали своего времени. Теперь они начинают возвращаться, должны ли мы последовать за ними?

Мы можем славиться как нация знатоков по части инвестирования в недвижимость, но так ли мы хороши на самом деле в зарубежном инвестировании? Нет, если судить по установленным нами рекордам в Испании. Многие английские инвесторы потерпели поражение в Испании за последнее десятилетие, используя их любимую инвестиционную стратегию «стадного чувства».

Германские инвесторы, с другой стороны, в массе своей убереглись от бума, и сейчас забирают обратно свои любимые места, такие как Майорка (Mayorca) у британских продавцов. Может ли такое быть, что немцы просто лучше нас в футболе и в покупке зарубежной недвижимости? И если так, нужно ли инвесторам вернуться вслед за немецкими покупателями в Испанию, чем просто наблюдать за бегством англичан?

Немцы всегда представляли большую группу покупателей в Испании, но начиная примерно с 2003 года их число уменьшалось, в то время как британцев – нарастало, и многие из них продавали свою недвижимость английским покупателям, имея несколько лет поднимающихся цен. Судя по всему, они сейчас возвращаются, по крайней мере, в такие традиционно немецкие цитадели как Майорка и Гран Канария (Gran Canaria). «Ja! Немцев становится все больше,» – утверждает представитель агентства недвижимости, которое обслуживает германских покупателей на Гран Канарии. Та же ситуация и на Майорке. «Они покупают на дне и продают на пике, и сейчас они вернулись,» – отмечает директор другого агентства недвижимости Майорки.

В известной степени немцам повезло со временем. Одной из причин их ухода из Испании после 2003 года стала экономическая рецессия в Германии, сделав их осторожными, а растущие цены на недвижимость в Испании – ненормальными по сравнению с падающими ценами на жилье у себя дома. Но они также заслуживают некоторого уважения за свою способность к осмотрительной покупке зарубежной недвижимости.

Во-первых, немцы не любят занимать деньги, в отличие от англичан, которые счастливы взять кредит на 100% при любой возможности. «Они всегда в поиске хорошей инвестиции и только той, которую могут позволить на свои средства,» – объясняет немецкий агент по недвижимости. «Они хотят спать по ночам.» Без ипотеки рынок стал недоступен для них во времена бума, что как впоследствии оказалось – «нет худа без добра». Британцев же растущие цены подстегивали занимать еще больше, как красная тряпка на быка.

Немцы также и практичные покупатели, которые инстинктивно стремятся к хорошим пляжным районам Балеарских и Канарских островов, где есть постоянный спрос со стороны отдыхающих. Многих же британских покупателей, с другой стороны, легко было убедить в том, что новые комплексы вдали от побережья – это хорошая инвестиция.

И последнее, немцы одержимы качеством и желают видеть то, что покупают, и потому считают бум покупки на стадии строительства второстепенной грунтовой дорогой. Беспечные английские инвесторы, со своей стороны, массово вкладывались в это с веселой удалью. Все эти факторы вместе удержали германских покупателей в стороне от рынка во время его надувания и дальнейшего лопания. К 2007 году их доля составляла всего 10% от английского спроса, по данным Регистра собственности Испании.

Так что же заставляет немцев возвращаться назад? «Недвижимость прайм-класса по разумным ценам, по меньшей мере, на Майорке», – объясняет директор агентства, по заявлениям которого цены на премиум сегмент понизились за последние годы на 25%. «Сейчас можно приобрести апартаменты с хорошим месторасположением и видами на море за € 350’000-400’000, которые ранее стоили от € 550’000, а виллы стали стоить € 1.5 млн, вместо прежних 2 с лишним миллионов евро. Кризис создал удобный момент, которым пользуются немцы. Они берут лучшую недвижимость, в лучшем месторасположении, с лучшими видами и по лучшей цене. Если цена не правильная, они не покупают.»

В Марбелье (Marbella), флагманском курорте Испании, моментом пользуются испанцы, которые знают рынок. «Все зависит от недвижимости, но, в общем говоря, запрашиваемые цены упали на 20%, а сделки заключаются по цене ниже на 30% от максимальных значений 2006 года,» – отмечает глава агентства недвижимости в Марбелье. «Цены вернулись на уровень 2004 года. Можно купить отличные виллы по цене между 1 и 2 миллиона евро, что ниже их себестоимости. Для меньших бюджетов, например, недавно таунхаус ушел за € 250’000, который покупался в 2005 г. за € 375’000. Я не могу представить, что может быть еще лучше.»

В Лансароте (Lanzarote), который быстро становится главным местом для поклонников фитнеса благодаря своему климату и природе, для покупки не было лучшего времени, чем это», – заявляет местный адвокат. «Невероятно, но сейчас можно приобрести виллы с бассейном на Плайя Бланка (Playa Blanca) менее чем за € 200’000. Стоимость строительства дороже,» – говорит юрист.

На Ибице (Ibiza) прайм-недвижимость с видами на море продается быстро, если цена правильная, демонстрируя, что рынок жив. «Мы получаем запросы на виллы стоимостью € 1-1.5 млн, и нечто действительно хорошее в этом диапазоне – приватное, с видом на море – разбирается,» – сообщает местное агентство недвижимости. «Также намечается ряд сделок с апартаментами в новостройках на пляже, с привлечением ипотечного кредитования.»

Конечно, большую проблему для британских покупателей сейчас представляет слабый фунт стерлингов. Есть способы нейтрализации этого, но нельзя не признать тот факт, что английские покупатели не выиграют от понизившихся цен в той же степени, как немцы и другие покупатели, у которых средства в евро.

Возможно, что англичане доминировали на рынке во времена бума, но теперь на рынке есть множество других европейцев, которые интересуются недвижимостью прайм-класса, когда цены идут вниз. Да, в Испании может быть самый разгар краха недвижимости, но было бы ошибкой считать, что цены на привлекательную недвижимость с хорошим месторасположением будут падать дальше. Уоррен Баффет (Warren Buffett) отлично сказал, что он старается быть жадным, когда другие напуганы, и напуганным, когда другие – жадны. И сейчас, британские инвесторы в недвижимость напуганы, а германские покупатели проявляют признаки аппетита. Если мы хотим чему-нибудь научиться у немцев, то это тому, что время покупки недвижимости – в течение спада, а не бума. И смотреть, когда они продают.

10.02.10

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.