Новости рынка недвижимости Испании

ИЮЛЬ 2010

Количество сделок за май выросло на 10.6%

Количество сделок в мае в разные годы

По последним данным продаж на испанском рынке недвижимости в мае, опубликованным Национальным Институтом Статистики, рынок увеличился на 10.6% в сравнении с маем прошлого года, но речь не об этом. Главное в том, что рынок, вероятно, теперь стал «весить» меньше половины того, каким он был всего 3 года назад, и за этим стоят большие экономические трудности для страны.

Но прежде всего, что говорят нам новые данные по сделкам? За вычетом муниципального жилья, в мае прошло 33’873 сделок, что выше предыдущего месяца на 10.6%, с ростом как по новостройкам, так и по вторичной недвижимости.

Помесячное количество продаж на протяжении 12 месяцев

Число сделок по новостройкам и вторичной недвижимости

Но если сравнивать с маем 2007 года, когда продажи только начинали понижаться, то по количеству сделок рынок сократился на 49%.

А что насчет его объема? Все рынки определяются сделками и ценами на них. Число сделок говорит о размере рынка, насколько он большой, а произведение сделок на цены дает его объем, или сколько он стоит.

Хорошо, мы знаем о сокращении размера рынка на 49%, но мы не знаем, насколько понизились средние цены, потому что официальную статистику (около -10%) по этому поводу не стоит принимать на веру.

Опираясь на разговоры с агентствами недвижимости и застройщиками, я предполагаю, что цены ушли вниз примерно на 30%, но можно представить их как распределение между 20% и 40%.

То есть, падение средних цен на 30% означает, что испанский рынок недвижимости теперь стоит всего 36% от той величины, что была в мае 2007 г, или что равнозначно уменьшению объема на 64%. ( распишем чуть подробнее: падение цен на 30% оставляет при том же количестве сделок 70% от прежнего объема рынка. А если наряду с падением цены сократилось и число сделок на 49%, почти вполовину, то от 70% остается 36% от прежнего рынка.)

64% – это крупное снижение стоимости рынка и капиталов, которые произошли в испанской экономике за период всего в 3 года. Множество народа зависело от этого рынка, зарабатывая себе на жизнь. Этим также объясняется снижение финансовых поступлений в муниципалитеты Испании на € 15 млрд. за год, благодаря уменьшению сумм и количества собираемых налогов, связанных с недвижимостью. Многие из них обанкротятся в этом году, особенно в прибрежных регионах Испании.

Но есть и светлая сторона. Цифры также демонстрируют, что рынок, по крайней мере, стабилизировался на уровне 30’000-35’000 продаж в месяц (за исключением социального жилья), и сделки по вторичной недвижимости и новостройкам слегка ожили в мае относительно прошлого месяца.

Количество сделок по месяцам за 2010 год

При погодовом сравнении, рынок продолжает расти, правда, не так резво, как раньше: годовой темп замедлился с 17%, бывших в апреле, до майских 11%.

При рассмотрении по регионам картина смешанная. Рынок сократился на 17% в Малаге, побережье Коста дель Соль (Malaga, Costa del Sol) и на 11% в Мурсии (Murcia), но вырос на 50% в Уэльве, побережье Коста де ла Лус (Huelva, Costa de la Luz), на 26% – в Каталонии, включая побережья Коста Брава и Коста Дорада (Catalonia, Costa Brava, Costa Dorada) и на 24% – на Канарских островах (Canaries), как можно видеть из нижеприведенной таблицы.

Продажи жилья в мае 2010 относительно прошлого года по регионам и по типам недвижимости

Что же будет дальше? Я прогнозирую, что до конца года число сделок будет колебаться в рамках того же диапазона, между тридцатью и тридцатью пятью тысячами. Для наступления восстановления надо будет подождать до следующего года.

За два года разорилось 170’000 компаний

Кризис недвижимости – тяжелейший в испанской истории – опустошил строительный сектор. 170’000 компаний сектора – 23% от общего числа – закрылось в последние 2 года (2008-2009), согласно новому докладу фонда Испании Fundacion Colegio Libre de Emeritos Universitarios.

Большая их часть, около 108’000 застройщиков, или 64%, обанкротились в течение прошлого года. Подавляющее большинство составляли типичные для этой отрасли предприятия малого и среднего бизнеса с горсткой работников. Предсказывается, что выбывание фирм в секторе продолжится, как минимум до конца этого года, хотя и в меньших количествах в абсолютном выражении.

Из 4 миллионов компаний, созданных за декаду 1999-2009, 17% приходилось на строительный сектор, тем самым значительно превосходя другие ключевые секторы, такие как туризм. И с завершением бума, сектор заплатил цену за свое прошлое изобилие. «Как следствие лопания пузыря на рынке недвижимости, темпы изменения в количестве компаний по недвижимости упали более резко, чем в остальных сферах,» – отмечается в докладе. Глядя в будущее, в докладе считается, что сектор будет играть лидирующую, хотя и более умеренную роль в восстановлении экономики.

Банки удерживают цены на недвижимость

Недавняя статья в одной из ведущих испанских газет показывает пальцем на банки, искусственно удерживающие цены на высоком уровне.

Почему в Испании цены на недвижимость упали меньше, чем в других странах, также имевших у себя пузырь недвижимости, таких как США и Англия?

Одна из причин в том, что данные официальной статистики в Испании полностью оторваны от действительности. Но это еще не все. Это не объясняет, почему не снижаются запрашиваемые цены.

Недавняя статья в испанской ежедневной газете El Mundo называет другую причину того, почему цены не скорректировались настолько, насколько этого можно было ожидать: это ценовые манипуляции от виновников всех бед, банков. «Большинство крупных девелоперов погрязло в долгах, и банки сейчас – единственные, кто задает ритм цен,» – объясняется в статье.

Как банки удерживают цены? Прежде всего, путем улучшения условий финансирования. «Главный ответ в том, что банки продают свой недвижимый запас, предлагая лучшие условия финансирования, а не ценовые скидки,» – отмечает экономист Хосе Луис Кампос Эчебаррия (Jose Luis Campos Echevarria). «Такая стратегия аукнется им в среднесрочной перспективе, но позволит решить большую проблему, которую они имеют в краткосрочной, а именно – избавиться от недвижимости, не сильно при этом роняя цены.»

И, во-вторых, распродавая свои недвижимые активы помаленьку, а не переполняя ими рынок. Может у Испании и монументальный переизбыток недвижимости, но большую его часть банки на рынок не выставляют.

Банки также вернулись к старой порочной практике 100%-го финансирования покупателя на недвижимость из своих запасов, позволяя привлекать людей, не имеющих первоначального взноса. «Они совершают те же ошибки, что допустили во времена бума,» – заявляет эксперт El Mundo.

Но статья не отвечает на то, как долго это продлиться. Как это видится мне, это будет продолжаться, пока Европейский Центральный Банк, ЕСВ, продолжает снабжать их нелимитированными средствами (а Банк Испании – оставаться снисходительным по отношению к нормам обеспечения резервов). Если бы ЕСВ перекрыл финансовый канал, банки были бы вынуждены получать деньги из других источников, таких, например, как слив своей недвижимости по любой цене.

Состоятельные русские заинтересованы в испанской недвижимости

Испания не потеряла своей привлекательности для богатых русских покупателей, сообщается в новом исследовании. Испания – одно из наиболее популярных зарубежных направлений среди состоятельных русских, наряду с Болгарией, Турцией, США и Израилем, по данным исследования от агентства недвижимости Gordon Rock и ипотечных брокеров Lowel Finance.

В Испании русские тратят € 50’000-150’000 на покупку квартиры и свыше € 300’000 – на виллы. В верхнем ценовом диапазоне, в Испании у русских одни из самых крупных бюджетов, зачастую в многомиллионной категории.

Однако спрос с их стороны также почувствовал привкус экономического кризиса в этом году. Ожидается, что зарубежом в 2010 году русские накупят на € 9.3 млрд, что на 10% меньше, чем в прошлом году.

Количество разрешений на строительство сократилось на 22%

Количество разрешений продолжает сокращаться, но, по меньшей мере, начинает показывать признаки замедления. За 5 первых месяцев этого года их было на 21.8% меньше, чем год назад, по новым данным от Правительства. В целом, за этот год к концу мая было выдано 40’000 разрешений.

Само по себе падение на 22% – это плохо, но в контексте полного коллапса жилищного строительства, оно содержит зачатки для хороших новостей, или, по крайней мере, так большинство испанской прессы решило его интерпретировать (плохие экономические новости – это так скучно!). А хорошая новость в том, что сегодняшние плохие новости не так плохи, как вчерашние. Спад всего на 22% становится весьма радужным в сравнении с 58%-м головокружительным пикированием в прошлом году, и 36%-м минусом, бывшим не далее как в январе этого года. Если рассматривать строительный сектор Испании как пикирующий бомбардировщик, то он как раз находился бы сейчас в точке сброса своих бомб. Остается только надеяться, что пилоту затем удастся выйти из пике и набрать высоту.

Между тем, выросло количество разрешений на проведение ремонтных и восстановительных работ, но в масштабе, несопоставимом с размерами бедствия в жилищном строительстве. Они увеличились на 11%, до 13’600 штук, по сравнению с 5 месяцами прошлого года. Хорошая работа для тех, кто сможет ее получить, но при этом без дела остается еще более миллиона рабочих строительных специальностей.

Базовые ставки по ипотеке подросли в июле

Изменение процентной ставки Еврибора за год

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, растет уже 4 месяц подряд, почти восстановив за это время прошлогодний максимум. В июле Еврибор достиг 1.373%, поднявшись за месяц на 7% и не дотянув 3% до своего уровня 2009 года. Впервые с июня 2008 года, момента начала кредитного кризиса, еврибор вырос более чем на 7%. Интересно отметить, что за время с июня по июль, еврибор ушел с отметки, которая на 20% ниже чем за тот же месяц год назад, до отметки всего -3%.

Как следствие, ипотечные заемщики на условиях с ежегодно пересчитываемой процентной ставкой едва ли заметят экономию. Выплаты по такой типичной ипотеке (€ 150’000, на 25 лет) понизятся примерно на € 3 в месяц, или на € 30 за год.

Если тенденция к росту еврибора сохранится, как многие того ожидают, то заемщикам вскоре предстоит увеличение их ежемесячных выплат. Это может начаться уже с сентября.

Ипотечное жилищное кредитование в мае по сравнению с прошлым годом уменьшилось на 3%, согласно данным национального института Статистики. Это значит, что фундаментальный индикатор здоровья жилищного рынка мигает красным. За май было выдано 55’755 новых ипотечных кредитов – небольшое увеличение относительно апреля, так что хотя бы на помесячной основе новости получше. Средняя сумма кредита составила € 114’900, снижение на 4.4% от прошлого года, но на толику выше, чем в апреле. Общий объем ипотечного кредитования был € 6.4 миллиарда, что на 7% ниже того года. Средняя процентная ставка осталась прежней – 3.92%, что ниже чем в мае 2009 года на 14.8%.

Изменение процентной ставки Еврибора за десятилетие

Запрашиваемые цены и индекс цен недвижимости в июле

За июль запрашиваемые цены в Испании на вторичную недвижимость уменьшились на 0.4% в сравнении с тем же месяцем прошлого года, согласно данным, публикуемым ведущим порталом недвижимости Idealista. Проблема только в том, что средние запрашиваемые цены в Испании находятся весьма далеко от той реальности, в которой покупатели готовы платить.

В запросах продавцов квадрат сейчас стоит в среднем € 2’365, чуть ниже чем € 2’374 в июле 2009 года. По автономным регионам, цены упали сильнее всего в Мурсии (Murcia, -1.9%), далее в Наварре и Валенсии (Navarra, Valencia, -1.8%), а по провинциям – в Лериде, Каталония (Lleida, Catalonia), на 4.6%. С другой стороны, цены наиболее выросли на Балеарских островах (Balearics, +2.5%), Кантабрии (Cantabria, +1.5%) и Галисии (Galicia, +0.9%).

Как всегда, следует отметить, что в Испании данные на основе запрашиваемых цен являются плохим руководством к определению цен сделок. Взять, к примеру, факт, что, согласно Idealista, запрашиваемые цены выросли в Альмерии (Almeria) на 2.1% – это в регионе, где количество сделок с начала года сократилось на 62%, по данным Национального института статистики, – более надежного ориентира на температуру рынка, чем запрашиваемые цены от Idealista.

Согласно данным другого источника – Tinsa, одной из ведущих оценочных компаний Испании, средние цены на испанскую недвижимость за 12 месяцев к концу июля понизились на 4.3%.

Если им верить, то цены все еще падают при годовом сравнении, но с каждым месяцем все меньшими и меньшими темпами. Если такая тенденция продолжится, то они скоро, вероятно, даже в этом году, станут выше, чем были 12 месяцев назад.

Проблема индекса Tinsa в том, что он может быть не очень достоверным. За его основу берутся оценки, а не цены сделок, и большинство оценок заказывается банками. В итоге, индекс Tinsa отражает банковские интересы, а не рыночные цены.

Застройщики против сокращения бюджета

Право на достойное жилье может быть и закреплено в Конституции Испании, но даже министерство Жилищного Строительства не может избежать существенного сокращения бюджета, анонсированного правительством с целью контролирования его дефицита. И начиная со следующего года, «некоторые инициативы по строительству и покупке» социального жилья будут урезаны, как сообщает Министерство, поэтапно в течение 2 лет. Для того чтобы «реориентировать бюджет» планов по строительству, ресурсы пойдут на стимулирование аренды и ремонта муниципальных зданий.

Застройщики в негодовании. Новое строительство схлопнулось до исторических минимумов, и многие девелоперы рассчитывали на эти контракты по строительству социального жилья, которые помогли бы им просто остаться на плаву. И они изо всех сил пытаются напугать правительство.

По мнению Педро Переса (Pedro Perez), главы группы G-14 из крупнейших застройщиков Испании, активность в области недвижимости и строительства имеет «капитальную значимость» для экономического восстановления Испании и создания рабочих мест. «Это одна из тех деятельностей, которая оказывает величайшее воздействие на занятость, как прямое, так и косвенное.» – заявил Перес испанской прессе. И потому любую угрозу сектору недвижимости следует расценивать как угрозу испанской экономике.

Перес предостерегает, что «устранение одного из немногих оставшихся стимулов к покупке недвижимости будет иметь негативное влияние на экономику в краткосрочной перспективе» и «подвергнет риску угасания зарождающееся и слабое восстановление сектора, начавшееся было в конце прошлого года».

«Таким образом, в Испании не только на протяжении ряда лет не принималось мер по смягчению кризисной посадки сектора, но и убираются те немногие стимулы, что еще оставались,» – сетует Перес.

14.08.10

ESN: 5645010082048163627

© 2010 All Rights Reserved.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.