Новости недвижимости в Испании. ИЮНЬ 2011

85% переизбытка недвижимости в Испании – это курортные дома

Переизбыток сосредоточен главным образом на побережьях, согласно результатам нового исследования.

Излишек новой недвижимости в Испании составляет 800’000 домов (на конец 2010 года), из которых 85%, или 722’500, расположены в прибрежных районах и, вероятно, представляют собой курортное жилье, как следует из нового доклада сберегательного банка Catalunya Caixa. Из всего жилого фонда Испании на долю переизбытка приходится 3.2%. В докладе сообщается, что в этом году он увеличится еще на 150’000 новых домов, а в следующем – на 125’000.

Местный, испанский, спрос на недвижимость на период 2011-2015 гг. прогнозируется в среднем на уровне 138’000 домов в год, что гораздо ниже 430’000, зафиксированных в годы бума 2000-2008 годов, из-за чего усвоение этого излишка будет затруднено.

Спрос на курортную недвижимость менее подвержен колебаниям спроса местного населения, поскольку он идет из зарубежных стран. Тем не менее, это еще один повод к тому, чтобы ожидать слабого спроса на испанские курортные дома в последующие несколько лет.

В апреле рынок недвижимости упал на 32%, а за I квартал – на 30%

Апрель стал худшим месяцем на испанском рынке недвижимости с самого начала кризиса, хотя в целом за 12 месяцев картина не так уж плоха.

За вычетом социального жилья, в апреле прошло 20’997 сделок купли-продажи, что на 32% меньше, чем год назад, и на 25% ниже, чем в марте, по данным национального института Статистики. Если брать для сравнения апрель 2007 года, то рынок сократился на 62% в количестве и более чем на 70% – в стоимости.

Ни один из сегментов не остался в стороне: продажи новостроек упали за год на 32% до цифры в 11’534, а по вторичному жилью – на 27% до 12’566.

Подобная картина получается и по данным Министерства Развития за первый квартал. Было продано всего 74’540 домов, что на 50% меньше, чем за предыдущий квартал, и на 30% ниже показателей первого квартала в прошлом году. Но в целом за 12 месяцев на конец марта продажи уменьшились всего на 1.6%, составив 458’748 сделок.

Снижению продаж в первом квартале есть очевидное объяснение – отмена ипотечной льготы с начала года, что привело к всплеску продаж в последнем квартале 2010 года, а также к деформированию рынка на протяжении первых 4 месяцев этого года.

Продажи мая были также на 21% ниже прошлого года, и данные за первые пять месяцев этого года очень близки к тем, что были в 2009 году, когда рынок погрузился в самую пучину кризиса, как казалось до нынешнего момента. В обстоятельствах высокой безработицы, находящейся на уровне 20%, ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов и крепнущих ожиданий дальнейшего снижения цен – нет причин предполагать, что весь рынок начнет восстанавливаться в этом году.

Официальный индекс цен на жилье -4.1%

Все больше признаков наступления второй волны кризиса на жилищном рынке Испании.

Средние цены на недвижимость в Испании понизились за 12 месяцев к концу первого квартала на 4.1%, согласно индексу цен, опубликованному национальным Институтом статистики. При этом вторую половину прошлого года цены демонстрировали вступление на путь стабильности, а нынешний спад означает поворот к худшему. На новостройки цены понизились на 1.9%, на вторичную недвижимость – на 6.3%.

Эти данные в соединении с другими, например, с данными по сокращению количества сделок с недвижимостью, говорят о том, что ситуация на рынке еще весьма далека от благополучия.

Рекордное число продавцов роняет цены

Продавцы сражены кризисом и роняют цены в рекордных количествах, согласно новым данным от ведущего испанского портала недвижимости idealista.com.

Число продавцов, которые стали запрашивать меньше за свою недвижимость, увеличилось в мае до 30’646 человек, что представляет собой 7% от их общего количества и подъем на 73% в сравнении с прошлым годом. За год они понизили цены в среднем на 8.2%, и средняя цена квадратного метра недвижимости теперь равняется € 2’179. С начала года цены уменьшили уже 134’107 продавцов, или 31% от всего их количества, что на 69% больше, чем в прошлом году.

Денежный объем снижения в целом за май месяц составил € 700 млн, за этот год – 3.2 млрд и за прошедшие 12 месяцев – 6.4 млрд. Это крупная потенциальная передача благосостояния от продавцов покупателям.

Сильнее всего снижают цены продавцы дешевого сегмента рынка, в недвижимости стоимостью до € 200’000 их доля равняется 8.3%, в то время как число владельцев недвижимости стоимостью свыше € 600’000, которые снижают цены, составляет 6.5%. Однако размер скидки в более дорогом сегменте выше – 9.3% против 8.6% на его дешевом крае.

По регионам, больше всего снижений произошло в Мадриде (Madrid, 10.2%), Сарагосе (Zaragoza, 9.7%) и Барселоне (Barcelona, 8.8%). Самые сильные снижения – более 10% - отмечены в Альмерии, побережье Коста Тропикаль (Almeria, Costa Tropical), Таррагоне, Коста Дорада (Tarragona, Costa Dorada), Авиле (Avila) и Риохе (La Rioja).

«Последний индекс цен от Idealista подтверждает ухудшение ситуации на рынке», – комментирует представленные цифры глава исследовательского отдела Фернандо Энсинар (Fernando Encinar). – «Количество населенных пунктов, где происходит снижение цен, все растет, а размер скидок – увеличивается.»

Данные по ценам на новостройки от Сообщества Оценщиков Испании также показывают снижение цен у застройщиков на 4.7% за период в 12 месяцев.

Изменение стоимости квадратного метра жилья в новостройках по полугодиям с 2001 года.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройке, расположенной в провинциальных столицах и крупных городах, равняется сейчас (конец июня 2011 года) € 2’419/м2 и типичная новая квартира площадью 90 кв.м. стала стоить в среднем 217’710 евро.

Правительство Андалусии объявило амнистию нелегальной недвижимости

Хосе Антонио Гриньян (Jose Antonio Grinan), Президент Андалусии, объявил 30 июня о том, что будет принято постановление о легализации незаконно построенных домов в Андалусии, но подчеркнул, что это не является амнистией, несмотря на очевидность обратного.

«В одних случаях регулирование будет осуществляться муниципалитетами на основе норм городского планирования, а в других случаях – на основе запросов от частных собственников», – сообщил Гриньян на своем выступлении в парламенте Андалусии. Единственная недвижимость, которая не сможет быть легализована, будет та, что построена на особо охраняемых землях и на территориях, подверженных риску затопления. По данным правительства, законность постройки находится под вопросом у 300’000 домов в Андалусии.

В будущем с этим не будет никаких проблем, заявляет Гриньян, поскольку сейчас «практически невозможно» построить что-нибудь с нарушением закона. «Мы не собираемся ослаблять свой контроль», – сказал он.

В общем говоря, проблему незаконного строительства следует искоренять сразу же, по факту, иначе она разрастается до таких масштабов, что приходится прибегать к амнистии.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, в июне сбавил самую малость, на 0.1% и стал равным 2.144%. Но Еврибор сейчас выше, чем был год назад, на 67%, вследствие чего стоимость обслуживания ипотеки также поднимется. Выплаты по типичной ипотеке (на € 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор + 0.25) вырастут примерно на € 61/месяц, или на € 740 за год, что может ударить по многим стесненным бюджетам в Испании.

Количество новых ипотечных кредитов рухнуло в апреле на 38% до 31’358 штук, по данным Национального Института статистики. Средняя сумма ипотеки уменьшилась на 3.8%. Все это добавилось к 20%-му снижению, зарегистрированному в марте. Как видно из рисунка, приведенного ниже, объемы ипотечного кредитования находятся на исторических минимумах, неся тем самым плохие новости для рынка недвижимости.

Объемы нового строительства на рекордных минимумах

Объемы жилищного строительства с конца 2008 года сократились на 92% – трудно представить себе, что они могут упасть еще ниже.

Если не принимать во внимание муниципальное жилье, то в первом квартале этого года было начато строительство 15’398 домов, что является почти минимальным значением в истории подобной статистики и что на 14% меньше, чем год назад, согласно цифрам от Министерства Развития.

Как видно из вышеприведенного графика, объемы нового строительства (голубая линия) достигли дна в 2009 году на уровне менее или около 20’000/месяц и с тех пор колеблются возле него. Объемы завершенного строительства, процесс которого занимает 18-24 месяцев от его начала, также падают: за год – на 52% (от первого квартала прошлого года), за квартал – на 33% (от IV квартала 2010 г.) до уровня 30’809 домов.

В какой-то момент времени в этом году, вероятно в третьем или четвертом квартале, количество завершенного (сданного) строительства опустится ниже, чем число начинаемого строительства, и будет представлять собой совершенно мизерные объемы. Я считаю, что это станет поворотной точкой в экономическом цикле рынка недвижимости. Главная новость, которая за этим последует, будет о первых признаках оживления в секторе жилищного строительства, которое произойдет в ответ на неизбежный подъем спроса на новые дома. Я был бы рад иметь возможность сообщить хорошую новость о таком изменении.

Как скоро это случится? Ну, согласно новому докладу от Euroconstruct, жилищное строительство начнет снова расти в следующем году, примерно на 5%. К сожалению, для текущего 2011 года они прогнозируют также сокращение строительства на 5%, так что застройщикам предстоит продержаться чуть подольше, если они хотят застать следующую волну подъема (которая, кстати, будет не так велика, как прошедшая).

История двух взлетов и падений: недвижимость Англии и Испании

Мировой Индекс Цен от журнала Экономист (Economist), представленный графиками в интерактивной форме, позволяет сравнить поведение цен в Великобритании и Испании в прошлом. К сожалению, они не могут сказать нам того, что произойдет в будущем.

На верхнем графике сравниваются номинальные цены на недвижимость в Англии и Испании в своем развитии, начиная с 1987 года и по настоящее время. На вершине бума испанские цены взлетели более чем на 600% и затем вернулись к уровню чуть выше 500% на сегодня (линия отсчета 100%). За то же время цены в Англии поднялись в итоге на 300%. То есть за прошедшие 25 лет цены на недвижимость сильно выросли в обеих странах.

Следует иметь в виду, что разговор идет о номинальных (абсолютных) значениях цен, которые частично (но не всецело) растут из-за инфляции. Этим объясняется, почему цены в Испании поднялись гораздо больше, чем в Англии. На протяжении 25 лет уровень инфляции в Испании был выше.

Теперь возьмем изменения индекса за последние 10 лет, когда инфляция была практически одинаковой в обеих странах (и на исторически низком уровне). Номинальные цены за этот период поднялись почти на ту же самую величину, чуть ниже 100%.

Теперь взглянем на изменения реальных цен, взятых с поправкой на инфляцию. С учетом уровня инфляции испанские цены на недвижимость поднялись с 1987 года на 150%, в то время как в Англии – примерно на 75% (график слева). За период в 10 лет рост в обеих странах составил около 40% (правый график).

Как вели себя цены по отношению к доходам и арендным ставкам?

Графики показывают, что относительно средних уровней дохода цены близки к историческим максимумам (на графике слева), но по отношению к ставкам аренды в Испании цены почти вернулись к тем уровням, что были 10 лет назад (на графике справа). Чего нельзя сказать про Англию, где цены за прошедшее десятилетие все еще остаются выше на 30%.

Картины очень схожи, особенно если проследить развитие рынка в последние 10 лет. Что же будет дальше? К сожалению, графика, который нам бы это сказал, нет. Но если прошлое может служить каким-либо руководством к будущим событиям, то можно прогнозировать десятилетние циклы подъема-спада цен с долгосрочной тенденцией к их росту.

12.07.11

ESN: W1N5X-PBPDD-1BEPM

© 2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.