Справочник по недвижимости регионов Испании
Обзор рынка недвижимости Коста Бланка и Валенсии 2010
Сказать, что сейчас не самое лучшее время для продавцов недвижимости в Валенсии, – будет преуменьшением. В 2009 году произошли массовые изменения, и не только на рынке курортного жилья, но и на рынке недвижимости для постоянного проживания эмигрантов из Великобритании. Я не думаю, что кто-нибудь в начале 2009 года действительно осознавал, насколько сильно рецессия повлияет на владельцев недвижимости, полагающихся на доходы с нее.
Ценовые скидки – теперь цена правильная?
Прежде всего, рассмотрим все те типы недвижимости, которые покупали тысячи людей во время бума в качестве курортных домов или как инвестицию под дальнейшую сдачу в аренду. На момент приобретения ими недвижимости спрос превышал предложение, и строительство росло во всех районах южной Коста Бланки (Costa Blanca). Застройщики в массе своей были ненасытными и возводили столько недвижимости, сколько были в состоянии на ограниченных участках земли, которые рекламировались как самые лучшие после первой линии пляжа.
Как пример на южной Коста Бланке, в районе Торревьехи (Torrevieja) был построен комплекс апартаментов на земле, окруженной апельсиновыми рощами. Это место находится в 15 минутах езды от ближайшего пляжа, в 10 минутах – от ближайшего города, в 10 минутах – от ближайшего гольф-поля и примерно в 40 минутах от ближайшего аэропорта. Квартиры в нем совершенно одинаковые, с той только разницей, что у первого этажа есть участок земли в несколько квадратных метров, и терраса на крыше – у апартаментов на последнем этаже. Были предусмотрены и построены коммерческие помещения, и покупатели платили € 145’000 за квартиры на первом этаже с садом или за пентхаусы на верхнем этаже и € 95’000 – за квартиры на других этажах. Во время строительства девелоперы представляли комплекс как расположенный в идеальном месте, вдали от городского шума и толкучки, вблизи от всех достопримечательностей, обладающий прекрасными сельскими видами, и даже сейчас люди пытаются перепродать там свою собственность, рекламируя ее в этом ключе.
Сегодняшняя реальность немного другая. Строительство не закончено, магазинов нет, и чтобы куда-нибудь выбраться, нужна машина, а виды с недвижимости (если только не с верхней террасы, откуда поверх множества крыш просматривается море) открываются только на скопление других идентичных блоков апартаментов.
Этот комплекс лишь один из примеров. Кругом разбросаны дюжины подобных комплексов, увешанных табличками «Продается» (Se vende), которые вместо цветов украшают их террасы. Что там с ценами? Продавец, которого я знаю, купил аттик с террасой на крыше в упомянутом комплексе за € 135’000, который сейчас пытается продать за € 69’000, но за 7 месяцев у него не было ни одного просмотра. Даже по этой сниженной цене ему приходится конкурировать с недвижимостью, которая расположена в гораздо лучших местах (гольф-площадка и завершенное строительство в другом комплексе поблизости) и со всеми удобствами в пределах пешей досягаемости. И его недвижимость за € 69’000 – хорошая покупка? На самом деле нет; недвижимость стоит столько, сколько люди готовы заплатить за нее, и если цена не привлекательна даже для осмотра, то о чем это может говорить?
Недвижимость среднего ранга
Кризис сказался не только на недвижимости в дешевом сегменте рынка. За последние несколько лет многие покупатели представляли собой молодые семьи, переезжающие в Испанию в поисках лучшего качества жизни, где их дети могли бы посещать международные или местные школы, осваивая второй язык и проводя больше времени на свежем воздухе, а не перед телевизором или за компьютером. Покупались главным образом семейные дома, а родители находили рядом работу, что позволяло им поддерживать комфортный стандарт жизни. Ближе к концу 2008 г. и на протяжении всего 2009 года, с сокращением рабочих мест, этим семьям не оставалось другого выбора, кроме возвращения к себе на родину. Некоторым, кто не мог осилить ипотеку, приходилось или отдавать свою недвижимость банку, или продавать ее в минус.
К примеру, полностью отремонтированная вилла с 3 двойными спальными комнатами, 2 ванными комнатами, со своим бассейном и гаражом, в пешей доступности от пляжа в Хавеи (Javea), на севере Коста Бланки, была недавно продана за € 265’000. Запрашиваемая цена была € 375’000, а 3 года назад ее можно было продать и за € 430’000. Этот пример показывает, насколько сильно недвижимость – даже с отличным месторасположением – просела в цене.
Недвижимость прайм-класса
Хотя недвижимость верхнего ценового сегмента, в массе своей, и не пострадала в такой степени, как среднего и дешевого уровня, нельзя отрицать тот факт, что стоимость недвижимости на первой линии или собственность на своем участке земли в 5’000 кв.м. и более также хорошо снизилась. На сегодня в продаже есть современная вилла, 4-спальная, с 3 ванными комнатами, площадью 480 кв.м, построенная на участке земли 5’000 кв.м, в 10 минутах от пляжа и в 5 минутах от популярного гольф-поля на 18 лунок. Вилла окружена лесом, что делает расположение очень приватным, имеет виды на море и выставлена на рынок по цене € 1.1 млн. Отъехав на 15 минут от побережья, можно найти недвижимость в традиционном стиле, которая продается за € 885’000. Построенная в 2003 году на участке в 17’000 кв.м, дающем полную уединенность, эта усадьба внешне выполнена в испанском стиле, а внутри – в абсолютно современном. 5 спальных комнат, 4 ванных комнаты и теннисный корт – некоторые из ее характеристик, которые делают чрезвычайно хорошей ценностью.
Все это демонстрирует, насколько суровым стал рынок к продавцам. И не только для тех, которым приходится «вернуться к реальности» новых цен, для того чтобы продать, поскольку, как в примере с апартаментами, скидка цены на 50% куда как реальна. Проблема на сегодня для продавцов, чья недвижимость расположена во второстепенных районах, заключается в том, что они сталкиваются с отсутствием даже просмотров, поскольку стоимость недвижимость с премиум месторасположением также упала.
Помимо отсутствия работы и сократившегося спроса на недвижимость на английских владельцев жилья в Испании действует и слабый курс фунта стерлингов, и те, кто живет на пенсию, пытаются свести концы с концами, так как стоимость жизни при конвертации евро в фунты значительно выросла. В этом регионе тяжесть экономической ситуации привела к возвращению британских владельцев обратно в Англию или к попыткам продажи недвижимости, что обернулось появлением буквально сотен объектов недвижимости на рынке.
Тем не менее, с улучшением международной транспортной доступности региона, Испания более не полагается на британских покупателей. Из аэропорта Аликанте (Alicante), который в данный момент следует планам расширения и сможет увеличить число принимаемых пассажиров с 12.2 млн. до 20 млн. в год, осуществляются прямые эконом-рейсы из Дании, Германии, Италии, Словакии, Бельгии, Голландии, Марокко, Исландии, Москвы, Польши, Швеции и Норвегии и из Валенсии в Италию, Германию, Норвегию, Бельгию и США. И в результате этого покупатель стал более интернациональным.
Так что же происходило с этой недвижимостью в 2009 году и что ее ждет в 2010? Здесь все просто – хорошая продается, она продавалась последние 6 месяцев и будет продаваться весь 2010 год.
Когда я говорю хорошая, я имею в виду недвижимость с хорошим месторасположением и ценой, по которой возможна продажа. В прессе сообщали, что в среднем по Испании недвижимость продается более года; ну при посредственном месторасположении и неадекватной цене – да, вероятно столько и висит. Однако я могу в изобилии привести примеры недвижимости, проданной за последние 6 месяцев, которая ушла в течение месяца. Факт в том, что прямо сейчас на рынке множество хорошо расположенной недвижимости с правильной ценой и, возможно, вопреки тому, что говорят, на нее есть покупатели.
Изъятая за долги недвижимость
В 2008 году предложение вторичной недвижимости росло, то же происходило с дефолтной недвижимостью; 2009 год продолжил тенденцию – на рынке тысячи объектов на вторичке, а количество изъятий буквально умножилось. Я хочу прояснить кое-что о дефолтной недвижимости. Изъятая недвижимость в Испании зачастую становится дороже, чем если покупать ее до получения требования из банка. Большинство изъятий проводится местным отделением банка и обычно она уступается по первой же ставке, которая достаточно высока для покрытия долга по недвижимости. При этом долг – не только ипотека. В него также входят все расходы, налоги и нотариальные сборы, сопровождающие передачу собственности, что делает цену покрытия долга выше, чем до изъятия недвижимости. Поэтому слова «дефолтная», «изъятая за долги», «банковская», «залоговая» недвижимость не обязательно подразумевают недвижимость со скидкой. Ключом к получению скидки является оказаться там раньше банков.
И хотя испанские банки снова стали крупнейшими агентствами недвижимости в стране, они все еще не готовы предлагать широкой публике ценную недвижимость из своих портфолио. Они склонны предлагать недвижимость на периферии, в среднем состоянии, в то время как лучшая недвижимость придерживается в надежде получения большей прибыли, когда рынок улучшится. Как это и было в прошлую рецессию, хотя на этот раз имеются сомнения, что они смогут продержать эту недвижимость достаточно долго. Подтверждает эту политику и то, что один крупный испанский банк изъял новый комплекс роскошных апартаментов в центральной Валенсии. В данный момент его нет в продаже, хотя на другую свою недвижимость из дешевого сегмента банк дает скидки до 40%. Другой банк предлагал 40% скидки только в течение ноября.
Не только банки придерживают хорошую недвижимость, а даже и ряд девелоперов не торгуются по ценам на их самые эксклюзивные виллы, но предлагают при этом дисконты на менее привлекательную недвижимость. Один девелопер сообщил мне недавно, что пока не продан переизбыток недвижимости на вторичном рынке, новостройки не смогут с ним конкурировать, и я полностью с ним согласен. Зачем переплачивать за совершенно новую недвижимость, когда вторичная недвижимость, которой, возможно всего пара лет, настолько же хороша, если не лучше? Не надо бороться с недоделками и строительными дефектами, и скорее всего она будет продаваться уже со всей обстановкой.
Северная Коста Бланка
Прежде всего, требуется сказать, насколько Коста Бланка разнообразный регион. Многие люди представляют его себе как один сплошной Бенидорм (Benidorm) и массовую застройку. Да, это правда, что Бенидорм находится на Коста Бланке, и да, имеется сверхзастроенность на южной Коста Бланке. То же самое можно сказать и про Майорку (Mallorca), где у Магалуфа (Magalluf) точно не самая лучшая репутация, но остров широко известен своими прекрасными бухтами и эксклюзивными жилыми районами. Коста Бланка в этом отношении не исключение. В регионе есть менее привлекательные области, но северная Коста Бланка с лихвой их компенсирует. Это горный регион, с городами-космополитами, рассыпанными вдоль побережья, каждый из которых гордится своими морскими пристанями, а традиционных испанских деревушек всего в 20 минутах от моря не коснулось большое строительство. Здесь, после 4-летней кампании протеста, деревне Парсент (Parcent), что расположена в захватывающей дух долине Халон (Jalon Valley), удалось вынудить отступить застройщика, который хотел построить там новый жилой комплекс из 1’800 домов. Региональное правительство Валенсии отклонило этот план строительства после возражений со стороны местных жителей и лесного департамента, а испанская газета El Pais охарактеризовала эту историю как победу Давида над Голиафом.
Престижная, на первой линии моря, недвижимость на северной Коста Бланке имеет свой уровень цен. К примеру, сейчас продается в одном из наиболее привилегированных районов Хавеи отдельно стоящая вилла на первой линии с панорамными видами через залив на Ибицу (Ibiza). 4 спальные комнаты, 4 ванные комнаты, подогреваемый бассейн, гараж и мастерская, на 3 этажах с лифтом, на втором этаже отдельные 2 спальные апартаменты. Стоимость недвижимости на рынке € 950’000. Недавняя банковская оценка прошла на уровне € 1.8 млн. Вилла требует модернизации, но будучи подновленной, она будет стоить около € 2 млн. Это прекрасный пример того, какую недвижимость с действительно премиум расположением можно приобрести на северной Коста Бланке в настоящий момент.
В заключение
Резюмируя, я считаю, что в 2010 году мы будем видеть продажи адекватно оцененной недвижимости, хотя полагаю, что начиная с первого квартала, а возможно по инерции и до начала лета, по-настоящему вынужденные продажи будут сходить на нет. И по мере изъятия недвижимости у владельцев, которые испытывают затруднения, большая часть оставшегося не будет уже представлять ту превосходную ценность, что было раньше.
Для покупателя это означает, что можно найти недвижимость по невероятно хорошей цене с отличным месторасположением. Если иметь время, терпение, знание региона и правильные контакты.
15.02.10
ESN: WT1KX-J4KP7-2PLXK
© 2010. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.
Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.
Новости от профессиональных покупателей недвижимости Испании. Мы покупаем недвижимость для наших клиентов. У нас другие новости. Настолько, насколько различаются интересы покупателя и продавца.
ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.