Руководство покупателя недвижимости Испании

25. Полная стоимость покупки недвижимости в Испании

При покупке дома за рубежом для проведения отпусков или постоянного проживания многие люди на стадии планировании ошибочно сосредотачивают свое внимание только на цене недвижимости. Однако, имеются значительные расходы, которые связаны с проведением сделки, не говоря уже о расходах, которые сопровождают владение недвижимостью. Для получения полной картины финансовой стороны дела нужно знать о наличии всех этих расходов и их размерах.

СТОИМОСТЬ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Расходы по сделке зависят от того, какая покупается недвижимость, где и с использованием ипотечного кредита или без. Рассмотрим далее различные типы расходов.

Налоги

При покупке вторичной недвижимости у частного лица нужно заплатить только передаточный налог (ITP). При покупке новостройки у девелопера платится НДС (IVA, при покупке на Канарских островах – ICIG) и гербовый сбор (IAJD). При покупке недвижимости у инвестора по переуступке прав применяется то же налогообложение, как и при покупке новостройки у девелопера.

Ставки налогов различны по автономным регионам:

Автономный Регион (2005 г.)	Вторичная	Новостройка
Автономный Регион (2005 г.)	ITP	IVA	IAJD*
Pais Vasco, Castilla La Mancha, Castilla Leon, Navarra, Ceuta, Melilla	6%	7%	0.5%
Andalucia, Aragon, Asturias, Cantabria, Cataluna, Extremadura, Galicia, Madrid, Valencia	7%	7%	1%
Baleares, La Rioja, Murcia	7%	7%	0.5%
Canarias	6%	4.5%	0.5%

*Для сбора IAJD даны базовые ставки, которые могут варьироваться.

То есть, при покупке недвижимости, к примеру, в Андалусии (Andalusia), Каталонии (Catalonia) или Валенсии (Valencia) вся сумма налогов будет составлять 7% от стоимости вторичной недвижимости и 8% – для новостройки. На Балеарских островах (Balearics) ставки будут 7% для вторичной недвижимости и 7.5% – для новостройки.

Нотариальные сборы

Размеры нотариальных сборов в Испании устанавливает государство. Они состоят из фиксированной ставки и переменной составляющей, которая зависит от цены недвижимости и количества пунктов в договоре. Также за каждую копию договора (copia simple), затребованную покупателем, берется около € 30. Заранее трудно сказать, сколько точно составят расходы на нотариуса. Ориентировочно, они находятся в пределах от 0.1% от задекларированной цены недвижимости (для собственности стоимостью € 400'000 и выше) до 0.4% (для собственности стоимостью до € 100'000). Плюс к сборам надо добавить размер НДС 16%.

При использовании ипотеки так же платятся сборы и по ипотечному договору. В том же диапазоне – от 0.1% от объема кредита (для сумм выше € 400'000) и до 0.4% (для сумм до € 100'000).

Регистрация собственности

За внесение своих данных (и взятой ипотеки) в регистр собственности взимается сбор. Как и в случае с нотариальными сборами, ставка по нему варьируется в зависимости от цены недвижимости. Для дорогой недвижимости они составляет примерно 0.1% и для дешевой – 0.3% от заявленной цены. Также сбор по регистрации собственности увеличивается на ставку НДС 16%.

Юридические услуги

Многие юристы в прибрежных районах работают по ставке 1-1.5% (плюс НДС 16%) от полной стоимости недвижимости, как рекомендуется адвокатской ассоциацией (colegio de abogados) в таких регионах как Малага (Malaga). Некоторые юристы работают на основе почасовой оплаты (которая может быть от € 70 до € 400 и более за час работы, в зависимости от юриста), и некоторые работают по фиксированной ставке € 1'500-2'000 (плюс НДС) вне зависимости от стоимости недвижимости. Как видно, за те же самые юридические услуги оплата может сильно различаться. Для практических целей следует оценивать расходы на юридические услуги как 1% плюс НДС и просто не иметь дела с теми юристами, которые запрашивают оплату свыше 1%.

При найме юриста нужно выяснить, что входит в стоимость его услуг. Некоторые оказывают полное юридическое сопровождение, включая оплату налогов, внесение записи в регистр собственности и кадастр. Другие могут ограничивать свой сервис только проверкой контрактов и присутствием на подписании документов у нотариуса, оказывая все прочие услуги за дополнительную плату. В последнем случае имеет смысл нанять хестора (gestor), услуги которых стоят дешевле, чем квалифицированных юристов.

Ипотека

Если для покупки недвижимости используется ипотека, то расходы на налоги, нотариальные и регистрационные сборы увеличиваются. Гербовый сбор (IAJD) взимается со всей стоимости ипотеки, а не только с суммы кредита. Вся стоимость складывается из выдаваемой суммы, суммы процентов и расходов, что почти удваивает налогооблагаемую базу. Ставка налога различается по автономным регионам (как было показано в таблице выше) и может быть 0.5% или 1%. Поскольку налог берется со всей стоимости ипотеки, то эффективная ставка обычно в итоге получается 1.5-2% от суммы кредиты. Оформление ипотеки в Испании также сопровождается нотариальными и регистрационными расходами.

При этом, при взятии ипотеки в Испании нужно учитывать расходы на следующее:

Оценка. Надо будет оплатить проведение оценки недвижимости, что может стоить от нескольких сот евро до более чем тысяча, в зависимости от недвижимости. В большинстве случаев стоимость оценки составляет € 300-500.
Открытие ипотеки. Многие кредиторы берут плату за открытие ипотеки. Обычно она находится в пределах 0.5-1%, хотя некоторые кредиторы могут запрашивать и больше.
Административные расходы. При взятии ипотеки кредитор будет настаивать, чтобы оплату налогов и вписание в регистр собственности проводил хестор, назначенный банком. Эти расходы, вероятно, составят пару сотен евро.
Страхование недвижимости. Необходимо при взятии ипотеки.
Ипотечный брокер. Обычно имеет смысл использовать брокера для получения лучших условий ипотеки и организации ее открытия. Некоторые брокеры запрашивают фиксированную ставку в несколько сот евро для рассмотрения заявки, другие же делают это бесплатно. Все брокеры берут комиссию за успешное открытие ипотеки, которая обычно составляет 0.5-1% от суммы полученного кредита. Нужно иметь в виду, что некоторые брокеры могут брать и больше.

Другие расходы

Есть также ряд других расходов, которые могут касаться покупки недвижимости в Испании и которые нужно принимать во внимание:

Международные банковские переводы. Большинство банков берет комиссию за зачисление денег по международному переводу. Если ее заранее не согласовать со своим банком, она может оказаться неожиданно высокой, например, 0.5% от суммы перевода. Когда на свой счет в Испанском банке переводится, скажем, € 100'000 для подготовки к подписанию публичных документов у нотариуса, то банк в этом случае может удержать € 500 и более за зачисление их на счет. Многие банки готовы обсуждать размер этой комиссии и установить ее лимит на уровне € 30, к примеру. При открытии счета в банке следует выяснить этот момент.
Комиссия за выпуск заверенных чеков. Если продавцу для совершения сделки нужен чек, заверенный банком (cheque bancaria), то надо заранее узнать соответствующую банковскую комиссию. Как и в случае с переводами, она может составлять 0.5% от суммы выписанного чека, если этого не согласовать с банком заранее, еще при открытии счета. Следует договориться об ее ограничении максимум в € 15-30. Иначе сумма этих двух несогласованных комиссий при покупке собственности на € 100'000 может составить € 1'000, что равно 1% от цены. Поэтому когда планируется воспользоваться какой-либо из этих услуг, важно определить размеры комиссий.
Доверенность. Стоимость оформления доверенности полностью зависит от того, где ее выписывать. В Испании она должна заверяться нотариусом и может стоить в пределах € 50-200 в зависимости от того, привлекается ли юрист для ее оформления или нет.
Комиссия агентства недвижимости. При покупке через агентство недвижимости комиссия обычно платится продавцом. Тем не менее, всегда следует заранее выяснять этот вопрос во избежание неприятных сюрпризов. Если при покупке используются услуги агента покупателя, то зачастую оплата им составляет 3.5% от суммы сделки.
Мебель. Не следует забывать, что купленную недвижимость нужно будет обставить. Если планируется перевезти в Испанию свою мебель, то необходимо будет учесть стоимость ее доставки. Многие компании предлагают свои варианты меблировки, стоимость которых для стандартных 2-спальных апартаментов начинается от € 12'000-15'000.
Коммунальные подключения. При покупке новостройки требуется заключение контрактов на коммунальные услуги. Очень приближенная цена вопроса при самостоятельной их организации составляет:
- Газ: € 70
- Телефон: € 130
- Водоснабжение: € 120
- Электричество: € 100

Нужно отметить, что все эти цифры все лишь ориентировочные и приведены для правильного планирования своего бюджета и понимания тех расходов, которые связаны с покупкой недвижимости в Испании.

Несмотря на их приблизительность, они позволяют знать, чего ожидать. Один зарубежный покупатель, который недавно купил недвижимость за € 600'000, заплатил своему юристу € 2'295 за нотариальные и € 1'530 за регистрационные расходы, а также € 6'960 за юридические услуги, € 215 за "заполнение форм и отправку факсов" и € 490 за переоформление коммунальных контрактов. Итого € 11'490 за сервис, который легко мог стоить менее € 5'000. Когда оплата нотариальных и регистрационных услуг поручается юристу и есть подозрение в ее завышении, то следует попросить показать официальные счета, как от нотариуса, так и из регистра собственности.

26. Полная стоимость владения недвижимостью в Испании
- Налоги
- Членские взносы
- Страховка
- Коммунальные услуги
- Содержание недвижимости
- Управление недвижимостью
- Ипотечные платежи
27. Планирование бюджета и ипотека в Испании
28. Инвестирование в Испанскую недвижимость

ESN: CHQ36-ESCPK-GJYFJ