Новости рынка недвижимости Испании

АПРЕЛЬ 2010

Влияние медленного умирания сбербанков на рынок недвижимости

В британской газете The Financial Times была интересная статья, озаглавленная «Медленная смерть Cajas», о проблемах ликвидности, встающих перед испанскими региональными сберегательными банками, каха. Хотя статья и не касалась этого, но эти проблемы имеют большие последствия для рынка недвижимости.

Обычно сберегательные банки в Испании контролируются местными политиками и их друзьями. Поэтому надо забыть об «эффективном вложении капитала»: сберегательные банки в Испании заняты в основном покровительством и преследованием политических целей. Вот почему они кредитовали застройщиков во времена бума с такой готовностью, это – больше рабочих мест в краткий срок, больше голосов за чиновников (не говоря уж об упрочении связей между девелоперами и политиками). В итоге сберегательные банки оказались массово завязанными на испанский сектор недвижимости.

И вот наступило время собирать урожай. По выданным займам идут просрочки, а недвижимость, выступающая в качестве залога, просела в цене и быстро дешевеет и потому банки не могут ее продать, не получив при этом изрядный минус по своим кредитам. Имеем кризис ликвидности. В хорошие времена они финансировали свои операции путем зарубежных заемных средств, затем, когда наступил кредитный кризис, – путем займов от Европейского Центрального Банка. А что делать сейчас? Откуда возьмутся деньги? Депозиты? – Нет, следующая попытка. Помощь государства? Я не вижу, как государство может себе это позволить, имея в наличии выросший бюджетный дефицит. В какой-то момент сберегательные банки могут устроить «пожарные распродажи» – начать сливать свои недвижимые активы по любой цене, для того чтобы выручить какие-нибудь средства. Будем надеяться, что не все и не сразу, что в таком случае уронило бы цены еще дальше, следуя классической нисходящей спирали.

Так что, благодаря бездумному и из политических соображений кредитованию в эпоху бума, судьба сберегательных банков тесно связана с рынком недвижимости. И поскольку нужда в средствах становится все более отчаянной, ситуация будет оказывать давление на банки, подталкивая их к сливанию своих активов в недвижимости по той цене, которую они смогут за нее получить. Это может вызвать признание ими убытков и риск балансовой несостоятельности, но если альтернативой этому является остаться совсем без денег… иначе говоря, банки сейчас находятся меж двух огней.

Все это может привести к тому, что на подходе появится множество залоговой недвижимости, в зависимости от того, насколько благополучно банки смогут перенести этот шторм. Я буду пристально наблюдать за ситуацией – за тем, что происходит и где возникают возможности.

Цены предложения на вторичную недвижимость уменьшились во втором квартале на 0.9%

Недвижимость в Испании. Изменение запрашиваемых цен, по выборке регионов.

Изменение запрашиваемых цен, по выборке регионов

Запрашиваемые цены на вторичную недвижимость понизились за три месяца на конец марта всего на 0.9%, согласно данным, собираемым ведущим испанским порталом недвижимости Idealista. Приведенная выше таблица содержит изменения цен по ряду регионов.

Средние цены предложения на недвижимость в Испании завершили март на уровне € 2’826/кв.м. и с большим разбросом значений по стране. Наиболее дорогая недвижимость находится в регионе Страна Басков (Basque Country, € 3’482/кв.м), далее следует Мадрид (Madrid, € 3’282/кв.м.) и Каталония (Catalonia, € 2’828/кв.м). На другом конце шкалы, где самая дешевая недвижимость, располагаются Эстремадура (Extremadura, € 1’437/кв.м), Мурсия (Murcia, € 1’506/кв.м) и Кастилья-Ла Манча (Castilla-La Mancha, € 1’627/кв.м).

Изменения запрашиваемых цен – это важный рыночный индикатор, поскольку продавцы обычно поднимают или снижают свои цены в зависимости от спроса. Однако они не могут служить точным указанием на уровень цен, по которым проходят сделки, так как многие продавцы все еще запрашивают нереальные цены.

Эти цены в предыдущие кварталы понизились сильнее, но Idealista обращает внимание, что «никто, хотя бы немного знакомый с рынком недвижимости, не стал бы говорить о его стабилизации или предполагать, что цены могут повыситься, и тем более – об отскоке цен или о возвращении бума, при котором рост не поддавался никакому разумному анализу».

«Факторы, которые заставили лопнуть пузырь недвижимости и которые вызывают понижение цен, все еще имеют место: сверх-предложение, ухудшение кредитных условий и растущая безработица.»

За первый квартал цены выросли только в трех регионах: на Балеарских островах (Balearics, +0.5%), Астуриасе (Asturias, +0.1%) и Кантабрии (Cantabria, +0.1%). Во всех остальных регионах они понизились, и сильнее всего в Наварре (Navarre, -2.7%) и Кастилии-Ла Манче (Castilla-La Mancha, -2.4%).

Правительство Валенсии одобрило грандиозное расширение комплекса Марина Дор

Недвижимость в Испании. Жилой комплекс Марина Д’Ор на побережье Коста Асаар (Marina D'Or, Costa Azahar).

Жилой комплекс Марина Д’Ор на побережье Коста Асаар (Marina D'Or, Costa Azahar)

Региональное правительство Валенсии (Valencia) дало добро на массивное увеличение Марина Дор на побережье Коста Асаар. Проект, который назван Марина Дор Гольф (Marina D’Or Golf), – это на данный момент крупнейший в Европе план по возведению жилья, и его утверждение совпало с сильнейшим кризисом недвижимости в истории Испании.

Этот «Город Отдыха», расположенный к северу от города Валенсия, в муниципалитетах Кабанес и Оропеса (Cabanes, Oropesa), и строительством которого займется Хесус Хер (Jesus Ger), будет охватывать 18 миллионов квадратных метров земли, включая 3 гольф-площадки, многочисленные отели, тематический парк, дворец лыжных трасс и более 30’000 домов, 20% из которых будут отданы под социальное жилье. По сообщениям испанской прессы, девелопер планирует начать строительство с 3 гольф-полей, оставляя постройку домов на то время, когда рынок восстановится.

В планы входит возведение тематического парка «Мир Грез» (Mundo Ilusion), которое будет осуществляться правительством на выделенной для этого земле площадью 800’000 кв.м. «Мир Грез» – это любимый проект Карлоса Фабра (Carlos Fabra), неизменного президента провинциального правительства Кастельон (Castellon). Хесус Хер, глава Марина Дор, призвал правительство начать работы по строительству этого парка, что должно привлечь поток туристов. Он уверяет, что за этим проектом должно стоять именно правительство, как это и было с проектом «Мифическая Земля» в Аликанте (Terra Mitica, Alicante).

Не важно, что «Мифическая Земля» стала коммерчески неудачной и оказалась выбросом государственных денег на ветер, как заявляет политик оппозиционной партии Марина Альбиоль (Marina Albiol, EUPV). «Мы по-прежнему считаем, что «Мир Грез» не нужен; все говорит о том, что его ждет финансовый провал», – сообщила испанской прессе Альбиоль, добавив, что ее партия будет противиться еще одной «утечке государственных средств, как это случилось с «Мифической Землей».

Недвижимость в Испании. Местность расширения Марина Дор.

Местность расширения Марина Дор

Еврибор растет, ипотечные кредиты растут, изъятия растут

Недвижимость в Испании. Изменение процентной ставки еврибора за год.

Изменение процентной ставки еврибора за год

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в апреле на 0.8% относительно предыдущего месяца, и вернулся на уровень 1.215%, который был в феврале. Это второй случай месячного увеличения еврибора с сентября 2008 года.

Несмотря на это, он всего лишь на немного выше своего рекордного мартовского минимума. По сравнению с прошлым годом он ниже на 31%, а по сравнению с июлем 2008 г. – на 77%.

Благодаря этому снижению, выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 120’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор +0.8%) станут меньше примерно на € 41 в месяц, или на € 500 за год.

Многие эксперты полагают, что минимум падения еврибора исчерпан, и ожидают его умеренного повышения. И в скором времени ипотечным заемщикам предстоит увеличение ежемесячных выплат, хотя и на небольшое значение.

Еврибор строится от базовой ставки, устанавливаемой Европейским Центральным Банком. Базовые ставки в данный момент находятся на уровне 1% и предполагается, что они постепенно будут расти на протяжении 2010 г.

Недвижимость в Испании. Изменение процентной ставки еврибора за десятилетие.

Изменение процентной ставки еврибора за десятилетие

Количество выдаваемых ипотечных кредитов в феврале выросло относительно прошлогоднего уровня на 8.5%, по данным национального института Статистики. Рост регистрируется второй месяц подряд, представляя собой хороший знак для рынка. Количество одобренных кредитов составило 54’813.

Средняя сумма займа была € 118’185, что меньше, чем в 2009 году, на 4.6%. Общий объем выданных ипотечных кредитов составил 6.478 миллиардов евро, что на 3.5% меньше, чем в том году.

Кредиты выдавались по средней ставке 3.97% годовых. Это на 26.5% ниже прошлого года и на 2% меньше января.

95.7% были выданы по изменяемой ставке.

Изъятие недвижимости за неплатежи по кредитам в 2009 году увеличилось на 59%, до 93’000 случаев, согласно официальным цифрам судебной системы. За последние несколько лет количество изъятий менялось таким образом:

  • 2009 – 93’000
  • 2008 – 58’500
  • 2007 – 26’000
  • 2006 – 17’500
  • 2005 – 15’500
  • 2004 – 14’000

Больше всего изъятий в прошлом году зафиксировано в Каталонии (Catalonia, 18’000, рост на 61%), Андалусии (Andalucia, 17’000, +55%) и Валенсии (Valencia, 16’300, +54%).

В феврале число разрешений на жилищное строительство сократилось на 31%

По сравнению с тем же месяцем прошлого года, количество разрешений на строительство упало на 31%, согласно данным Министерства развития. В целом за февраль было выдано 13’906 разрешений.

Спад более чем на 30% несет плохие новости для индустрии, но в сравнении в предыдущими снижениями он представляет собой некоторое улучшение. Строительство новых домов в 2009 году сократилось на 58%, а за январь – на 36%, и потому февральские -30% могут показывать на первые признаки приближения дна.

Как и обычно, подавляющее большинство разрешений (75%) было выдано на возведение блоков апартаментов, снижение по которым составило 32%. Остальное приходится на долю отдельного и полу-отдельного жилья, которое сократилось на 28%.

Хорошим известием может стать и увеличение числа планируемых реконструкций, на 3% за год. По крайней мере, проведение ремонтных работ сможет обеспечить занятость строительным рабочим.

Рынок недвижимости вырос в марте, но сможет ли удержаться?

Недвижимость в Испании. Количество сделок с испанской недвижимостью по месяцам в разные годы.

Количество сделок с испанской недвижимостью по месяцам в разные годы

Испанский рынок недвижимости увеличился в марте, хотя и менее решительно, чем в феврале, согласно последним данным по продажам жилья от национального Института Статистики. За исключением муниципального жилья, в марте было совершено 33’632 продажи жилой недвижимости, на 8.2% больше, чем в том же месяце прошлого года. Это хорошо, правда не дотягивает до февральских 16%.

Следующий график показывает ежемесячное количество сделок с недвижимостью за 12 месяцев:

Недвижимость в Испании. Сделки с испанской недвижимостью, число, 12 месяцев.

Сделки с испанской недвижимостью, число, 12 месяцев

При погодовом сравнении рынок растет 3 месяца подряд, подавая робкую надежду на начало его восстановления. Но при сравнении по месяцам, данные по марту на 6% ниже, чем февральские 35’720. Следует подождать еще несколько месяцев, чтобы ясно увидеть обозначение тенденции к росту.

И в сравнении с мартом 2007 года рынок все еще на 50% ниже, и любые разговоры об оживлении рынка поэтому должны принимать во внимание его половинное сокращение от пиковых показателей.

И впервые за более чем год сделки по вторичной недвижимости превзошли продажи с новостройками, как это и должно быть на нормальном рынке.

Вторичная недвижимость закончила март с количеством сделок 19’212, а сектор новостроек – 18’349. За 12 месяцев вторичная недвижимость подросла на 26% (но уменьшилась на 2% по отношению к февралю), в то время как продажи новых домов за год понизились на 6.5% (и на 14% от февраля).

Недвижимость в Испании. Количество сделок по месяцам, новостройки и вторичная недвижимость.

Количество сделок по месяцам, новостройки и вторичная недвижимость

Я отмечал на протяжении некоторого времени, что продажи новостроек могут обрушиться по мере их постройки и закрытия контрактов купли-продажи, сделанных в лучшие времена. И если продажи новых домов будут и далее сокращаться, и я считаю, что так и будет, то маловероятно, что подъем продаж на вторичной недвижимости будет достаточным, чтобы показатели рынка вновь не поползли вниз.

Как демонстрирует следующая таблица, улучшение в мартовских продажах было неравномерным по всей стране. В провинции Малага, в которой расположено побережье Коста дель Соль (Malaga, Costa del Sol), рынок в целом сократился на 27%, при этом спад в новостройках составил 40%.

Недвижимость в Испании. Продажи недвижимости в марте, по регионам, новостройкам, вторичной недвижимости и в общем.

Продажи недвижимости в марте, по регионам, новостройкам, вторичной недвижимости и в общем.

Главным образом улучшение рынка обязано продажам вторичной недвижимости в Барселоне и Мадриде – рынках, на которых покупатели курортного жилья и переселенцы составляют лишь малую часть.

Испанский переизбыток в 2009 году вырос на 12%

Переизбыток новой недвижимости, которая зависла на рынке в ожидании покупателей, вырос в 2009 г. на 12%, до 688’044 штук, согласно новому докладу от министерства Жилищного строительства Испании. Принимая во внимание еще 300’000 строящихся объектов, близких к завершению, переизбыток доходит до 1 миллиона домов.

В поисках положительных моментов этот 12% рост прошлого года представлял собой «самый низкий уровень за прошедшие годы, в которые поступление всегда превышало 40%», – замечает Беатрис Корредор (Beatriz Corredor), министр по жилищному строительству. В докладе также сообщается, что к концу 2009 года велось строительство 529’000 новых домов, что почти на 100’000 меньше, чем годом ранее.

Корредор прогнозирует, что испанское перенасыщение новыми домами – самое выдающееся в Европе – скоро начнет уменьшаться по мере того как продаваться их будет больше, чем строиться.

Дополнительная проблема, однако, в том, Испания построила чрезмерно много нового жилья на побережьях. 61% этого переизбытка сосредоточено всего в 17 прибрежных испанских провинциях, включая Балеарские и Канарские острова. При этом всего 14% излишка приходится на внутренние территории, главным образом возле Мадрида. «Неровное географическое распределение приведет к тому, что темпы нормализации не будут одинаковыми везде,» – замечает Корредор. Значит, в ближайшее время не будет дефицита в курортном жилье, выставленном на продажу.

Выставка «Бюджетная недвижимость» снова в Барселоне

В конце апреля в Барселоне (Barcelona) в течение 3 дней шла так называемая «бюджетная» выставка недвижимости, на которой, по заявлениям организатором, представлены крупные скидки и заманчивые сделки для искателей домов с дисконтами. Но пресса сообщает, что посетители не были поражены скидками, достигающими 46%.

Девизом бюджетной ярмарки недвижимости в Барселоне (организованной Barcelona Meeting Point) было – «все по лучшей цене». Сама выставка представляла собой эконом-вариант проведения, что снизило ее стоимость для 95 участников, среди которых банки, застройщики и агентства недвижимости демонстрировали, как ожидалось, свои самые лучшие варианты.

К примеру, 1-спальная квартира, 40 кв.м, с коммунальным бассейном в центре Бланеса на побережье Коста Брава (Blanes, Costa Brava), предлагалась на ярмарке за € 99’000, со скидкой 32% от прежней цены в € 145’000. Квартира площадью 41 кв.м. в известном районе Барселоны Грасия (Gracia) отдавалась за € 220’000, а квартира в Тортосе (Tortosa), столице региона, популярного у британских покупателей, стоила всего € 68’000. Впрочем, не все предложения оказались дешевыми. Квартира в здании IIIa на барселонской Avenida Diagonal предлагалась за 970’000 евро, или с дисконтом 20% от начальной цены 1.2 миллиона.

По сообщениям прессы, выставка была не такой оживленной, как в прошлом году, благодаря отчасти совпадению по времени с Каталонским праздником Сан Хорди (Sant Jordi, Catalonia). С другой стороны, участники выставки говорили, что качество запросов выросло, а количество праздношатающихся – сократилось. Пресса также отмечает, что предложенные скидки не произвели впечатления на посетителей, и что финансирование все еще остается большой проблемой. «Во многих случаях мы обнаруживали, что у людей нет сбережений, достаточных для покупки дома, и что сейчас кредиторам трудно давать ипотеки, превышающие 80% от оценочной стоимости недвижимости», – заявил испанской прессе один из участников рынка.

Но то, что рядовой покупатель не может себе позволить приобретение жилья с 80%-й ипотекой, не означает ли с большой степенью вероятности, что цены все еще слишком высоки, по меньшей мере, по отношению к доходам? «Людям нужно осознать, что падение цен имеет свой предел», – замечает Марисела Гонсалес (Marisela Gonzalez), директор по жилой недвижимости в BNP Paribas Real Estate, в своем обращении к испанским СМИ. Это правда, но кто сказал, что мы его уже достигли?

19.05.10


Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2010 GRIG