Руководство покупателя недвижимости Испании

23. Покупка новостройки в Испании

Покупка недвижимости на стадии строительства

Покупка на стадии строительства требует иного подхода. Вызвано это тем, что покупка совершается у девелопера, а не у частного лица, и тем, что недвижимость еще не построена, что подвергает покупателя дополнительным рискам.

Переговоры с девелопером

Многие агентства недвижимости будут стараться, чтобы покупатель подписал контракт резерва прямо на стройплощадке, если он проявляет какое-либо намерение на покупку показываемой строящейся недвижимости. Они зачастую намекают на то, что комплекс быстро продается и что покупатель может упустить объект, или что цены вырастут, или на все одновременно. Все это может быть правдой, но скорее всего они пытаются успеть до наступления периода «обдумывания», когда покупатель сможет всесторонне собраться с мыслями. Хорошим советом покупателю будет проигнорировать такие разговоры, вернуться к себе и все продумать, прежде чем приступить к следующему шагу. Никогда не следует подписывать контракт резервирования, не обсудив его сначала со своим юристом.

После обдумывания, и когда покупатель решил, что объект ему подходит, нужно начать с получения от застройщика лучших условий сделки, а не с подписания контракта и внесения каких-либо депозитов.

В целом, девелоперы очень неохотно дают скидки, но в этом нельзя быть уверенным, если не попробовать. Теперь, когда рынок недвижимости в Испании значительно остыл, девелоперы более склонны торговаться, чем это было раньше. Если надавить, то можно выторговать скидку в 5-10% от цены прайса, или лучшие условия оплаты, или лучшее оборудование или обстановку. Полезным будет и то, когда агентство и застройщик считают, что покупатель рассматривает также и другие альтернативы и основывает свое решение по результатам всех переговоров.

Контракт резервирования – Documento de reserva

Как только с девелопером будет достигнута договоренность, покупателю будет предложено подписать контракт резервирования и внести резерв, обычно в размере € 6’000. Несмотря на повсеместное использование при покупке недвижимости на стадии строительства контрактов резервирования, их следует избегать всеми возможными способами, как уже много раз тут отмечалось. Это обычно короткий и расплывчатый документ, который предоставляет слабую защиту покупателю, требуя в то же время с него оплату существенной суммы денег взамен на всего лишь привилегию снятия недвижимости с рынка на 30 дней или около того. Проблема облегчается, если в контракте ясно говорится, что покупателю возвращается его резерв, когда тот передумает, однако в таких контрактах этот пункт в основном редкость.

Контракт резервирования может быть единственным средством резервирования недвижимости на растущем рынке. Однако в нынешних условиях рынка она вряд ли уйдет другому покупателю, поскольку имеется ее переизбыток, и покупатели могут не спешить. Некоторые достойные девелоперы согласятся на включение в контракт пункта о том, что покупатель может забрать свой депозит, если передумает. В действительности некоторые из них возвращают резерв, даже без этого пункта, но есть также много застройщиков, которые так не делают.

Тщательная проверка (Due diligence)

Независимо от того, заключен контракт резервирования или нет, следующим шагом будет контракт взноса, сопровождаемый оплатой первого взноса, обычно в размере 25% плюс налог VAT (НДС). Покупатель затем может быть обязан последующие платежи делать по мере хода строительства и окончательный платеж – при подписании документов у нотариуса, с другой стороны, возможно, что не придется делать никаких платежей до самого момента завершения строительства и подписания документов. Все будет зависеть от тех условий, на которых покупатель договорился с девелопером.

Прежде чем подписывать контракт взноса на строительство (который девелоперы и агентства часто называют как частный контракт, или contrato privado de compraventa, хотя его полное название – contrato de compraventa de vivienda en construccion), покупателю всегда следует поручать своему юристу проведение аудита, соответствующего покупке на стадии строительства. Он будет отчасти отличаться от аудита вторичной недвижимости, описанного выше.

Планы и спецификации

Невозможно преувеличить важность наличия детальных планов (planos) и спецификаций (memoria de calidades), включенных в подписываемый контракт. Многие покупатели на стадии строительства упускают из вида этот вопрос. Чем более подробны планы и характеристики, тем более вероятно, что покупатель получит то, что ожидает. Расплывчатые планы и спецификации дают застройщикам большую свободу их трактовки, что может побуждать их сдавать объекты меньшей площади или худшего качества, чем подразумевалось покупателем. Имея на руках нечеткие планы и характеристики, покупатель не сможет это подтвердить, даже если знает об этом. После подписания контракта и внесения своих денег, планы и спецификации – это все, что есть у покупателя, что подтверждает обязательства застройщика, поэтому следует убедиться, что они составлены с требуемой детальностью. Они должны содержать данные по общей площади (superficie construida), используемой площади (superficie util) и полной площади, включая коммунальные площади (superficie total). Также следует запросить технические планы, на которых показано наличие и размещение обслуживающего оборудования.

Как отмечено в главе по осмотру новостроек, также при покупке апартаментов надо убедиться, что покупателю выдан и план всего строения, в котором ясно определено расположение этих апартаментов. В противном случае, покупатель может обнаружить, что его апартаменты находятся в середине 2-го этажа, а не на углу 3-го этажа, как ему представляли. Недобросовестные агентства и застройщики используют этот трюк для приукрашивания месторасположения апартаментов в надежде, что клиенты примирятся с этим, когда окажется, что это не так. Когда такое случается, всегда нужно поднимать шум.

Окружение

Люди зачастую думают только о недвижимости, которую они покупают, забывая обратить внимание на обязательства девелопера по благоустройству территории. Внешний вид окружающих ландшафтов будет оказывать значительное влияние на качество жизни в данном комплексе, и некоторые застройщики многое обещают при продаже, но затем экономят на ландшафтных работах, когда дело доходит до сдачи объектов. Некоторым покупателям, даже в самых роскошных комплексах, приходится потом завершать за ними работы, что выливается в тысячи евро из кармана каждого владельца. Поэтому следует убедиться, что ландшафтные планы так же хорошо задокументированы и, по возможности, оформлены как приложения к контракту. Это же касается и обещанных коммунальных удобств, таких как бассейн, которые должны быть включены в авторизованный муниципалитетом план (cedula urbanistica) и четко прописаны в общей документации по проекту (escritura de la division horizontal).

Покупателям зачастую обещаются и определенные виды из их собственности. Если вокруг комплекса есть земля, на которой ничего не построено, то нужно проверить, что на ней может и чего не может быть построено. Такие сведения содержатся в плане urbanistico в муниципалитете. Если блок апартаментов может быть построен перед недвижимостью, то следует полагать, что он будет построен. Многие покупатели недвижимости, как на стадии строительства, так и вторичной, ошибочно считали, что на земле вокруг них ничего не может быть построено.

Условия использования удобств

Если покупателю обещались какие-нибудь специальные условия пользования коммунальными удобствами, такими как гольф-поля, то следует проверить, что они прописаны в контракте или приложении к нему.

Инфраструктура коммуникаций снабжения

Нужно иметь четкое представление, какие коммуникации будут установлены девелопером, и поручить своему юристу проверку того, что планы утверждены муниципалитетом. Известно, что застройщики экономят на многих аспектах инфраструктуры, что приводит потом к появлению проблем со стороны муниципалитета. Если девелоперу не удается предоставить проект инфраструктуры, который удовлетворял бы муниципалитет, то жилой комплекс может иметь проблемы с получением муниципальных услуг, что может сделать жизнь в этом комплексе очень неудобной и дорогой. Владельцы в некоторых комплексах вынуждены были сами впоследствии нести расходы по их решению.

Нужно обратить особое внимание на инфраструктуру снабжения водой, электричеством, телефонной связью и газом. Немногие комплексы, расположенные вне объединенных, застроенных районов, имеют магистральные подключения к газу, хотя это и меньшая из забот. Испании в основном используются газовые баллоны, что отлично себя зарекомендовало и, вероятно, может оказаться дешевле, если недвижимость покупается для кратковременного проживания (не нужно будет платить фиксированную абонентскую плату, когда она не используется). Главным обычно является наличие воды и электричества, без которых просто нельзя будет жить. Надо убедиться перед покупкой, что у девелопера будут магистральные подключения к воде и электричеству, и не на словах. Юрист должен проверить, что в этом отношении комплекс полностью утвержден муниципалитетом и что девелопер имеет соответствующую строительную лицензию (licencia de construccion). В нынешнее время мобильных телефонов и спутниковой широкополосной связи можно жить без телефонной линии, хотя, конечно, гораздо лучше, чтобы она была, поэтому надо проверить, что будет в наличии и телефонное соединение.

Сообщество владельцев

Сообщество владельцев обычно формируется, когда комплекс продан и большинство покупателей получили свидетельства о собственности. Следует проверить, играет ли девелопер какую-нибудь роль в учреждении сообщества и выработке его устава. Узнать, когда оно будет учреждаться и каким образом можно участвовать в этом процессе.

Ипотека

Большинство девелоперов имеют уже подготовленные ипотечные предложения, которые покупатель может принять по завершении покупки. Девелоперы за это получают вознаграждение и, вероятно, могут воздействовать на покупателя с целью принятия имеющейся у них ипотеки. Никогда не следует соглашаться на ипотеку девелопера без проверки условий других ипотечных предложений.

Земельная классификация

Следует убедиться, что земля, на которой строится комплекс, предназначена для использования под жилищное строительство. Некоторые люди покупали недвижимость, и позднее девелопер информировал их, что земля предназначалась для "туристических апартаментов", что может создавать проблемы тем покупателям, которые ищут недвижимость для проведения отпуска или постоянного проживания. Классификацию земли можно узнать в муниципалитете. Не говоря уже о том, что никогда не следует покупать недвижимость в комплексе, где земля предназначена для коммерческого или другого типа использования. Застройщик не получит строительного разрешения на таких землях, но это никогда не останавливало самых недобросовестных из них.

Разрешение на строительство

Надо проверить, что демонстрируемые планы были одобрены (proyecto tecnico aprobado) муниципалитетом и от него получено разрешение на строительство (Licencia de construccion / edificacion). Это очень важный момент, поэтому его можно повторить и подчеркнуть. НИКОГДА НЕ ПОКУПАЙТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ НОВОСТРОЙКУ, ПОКА НЕ ПОЛУЧЕНО РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО. За последние несколько лет сотни, если не тысячи зарубежных покупателей оплатили первоначальные взносы в 30% и более за недвижимость в комплексах, которые не имеют и никогда не будут иметь разрешения на строительство. Покупателям говорилось, что разрешение – всего лишь формальность, и что оно скоро будет получено безо всяких проблем. Годы спустя, они все еще его ждут, при этом их деньги заморожены в комплексе, который никогда не будет построен. Если им повезет, они вернут свои деньги назад. Во избежание этих проблем, покупатель должен поручить своему юристу проверку того, что на строительство конкретного комплекса получено разрешение.

Права девелопера на землю

Следует проверить регистр собственности, чтобы убедиться в том, 1) что земля принадлежит девелоперу, 2) имеется запись о строительном проекте и 3) залогом каких долгов и платежей выступает эта собственность. Большинство девелоперов используют ипотечное кредитование, поэтому залог земли не обязательно является проблемой. Юрист покупателя будет знать, на что обратить внимание.

Защита платежей

Закон обязывает всех девелоперов, которые принимают поэтапные платежи для строительства недвижимости, получать страховку (poliza de seguro) или банковскую гарантию (aval bancario) для защиты этих средств и любых доходов, которые они имеют, пока владеют ими. Однако для девелоперов это дополнительные расходы, поэтому некоторые из них или не утруждают себя этим или экономят на этом, обеспечивая меньшую страховку, чем положено. Прежде чем вручить свои деньги или девелоперу, или агенту, покупатель должен запросить для ознакомления сертификат от банка или страховой компании, который подтвердит, что страховка оформлена. Когда предстоит подписание контракта взноса, покупатель также должен получить от гаранта документ, в котором говорится, что его платежи застрахованы (с указанием имени покупателя), а не только все клиентские платежи в целом. Если в этом есть какие-нибудь сомнения, то следует проконсультироваться со своим юристом и, если необходимо, связаться с банком или страховой компанией, которая дает гарантию. Некоторые застройщики уверяют, что они находятся "в процессе оформления страховки". Не следует делать никаких платежей, пока не будет доказательства того, что она оформлена.

Закон также требует, чтобы девелоперы держали поэтапные платежи клиента на отдельном счету, который они могут использовать только для оплаты строительства его недвижимости. Некоторые девелоперы игнорируют это требование и используют платежи клиентов для финансирования расширения своей компании. Это особенно справедливо в отношении девелоперов, которые принимают взносы для проектов, не имеющих разрешения на строительство. Следует выяснить, имеет ли девелопер такие счета, и, по возможности, включить в контракт пункт, который обязывает девелопера действовать в соответствии с законом.

Проверка контракта взноса

Прежде чем подписывать контракт (или делать платеж), покупатель должен поручить своему юристу его проверку на предмет сбалансированности своих интересов и интересов девелопера. Большинство стандартных контрактов, составленных девелоперами, сильно перевешивают в их пользу и оставляют клиента в слабой позиции, если что-нибудь пойдет не так. Некоторые девелоперы предлагают заключение расплывчатого стандартного контракта, и отсутствие деталей всегда на руку девелоперу.

Любой контракт, который подписывает покупатель, должен включать следующее:

Детальное описание, идентифицирующее девелопера.
Детальное описание, идентифицирующее покупателя.
Описание проекта и земли, с указанием прав девелопера на землю и идущих с ней долгов. Идентификация застройщика и технического архитектора.
Детальное описание приобретаемой недвижимости, включая планы и спецификации.
Договоренная цена и размер налога VAT.
Детальный календарь поэтапных платежей, с указанием точных дат или этапов строительства, банковские реквизиты счета, на который будут переводиться платежи. В случае оплаты по этапам строительства – детали сертификации этих этапов (то есть, за подписью архитектора).
Указание даты окончания строительства, периода продления (если потребуется) и пени, которую придется платить девелоперу за каждый день просрочки. В контракте также должно четко говориться, что покупатель может расторгнуть контракт, получив свои средства и проценты по ним, если девелопер не будет укладываться в указанные сроки.
Пункт, определяющий размер штрафа с покупателя, если он не может завершить сделку. Нужно постараться ограничить его 40% и меньше от сделанных платежей.
Детали по страховке или банковской гарантии, оформленной для защиты платежей, с указанием наименования предоставившей ее финансовой организации и номера полиса.
Пункт, содержащий сведения о том, какая информация будет включена в справочник по спецификациям объекта (libro del edificio), который должен быть выдан покупателю по завершению строительства.
Пункт, который содержит перечисление приложений к контракту.
Пункт, в котором говорится о том, что девелопер принимает на себя все расходы по сделке, присущие ему как девелоперу (например, нотариальные расходы по декларированию новостройки, известному как escritura de obra nueva y division horizontal и по оплате налога plusvalia).
Пункт, в котором точно описывается, как будут распределяться расходы по установке коммуникаций.
Пункт, в котором указывается адрес для доставки корреспонденции и контактные данные обеих сторон для их взаимодействия во время срока контракта.

Трудно преувеличить, насколько важно покупателю подписать контракт, который защищает его интересы, а не одни только интересы девелопера. И скорее всего, покупатель не получит такой контракт, пока не будет на нем настаивать с помощью хорошего юриста.

24. Подписание контракта с испанским застройщиком
- Подписание частного контракта с девелопером
- Поэтапные платежи и строительство
- Юридическая проверка и подписание
- После подписания документов
25. Полная стоимость покупки недвижимости в Испании
26. Полная стоимость владения недвижимостью в Испании
27. Планирование бюджета и ипотека в Испании
28. Инвестирование в Испанскую недвижимость

ESN: CJ8GW-Q2UK6-NBQB8