Новости рынка недвижимости Испании

СЕНТЯБРЬ 2010

Рынок испанской недвижимости продолжил свой рост в июле

Количество сделок по недвижимости в разные годы

Вопреки опасениям, что вслед за июльским подъемом налога НДС на новостройки может последовать спад продаж, июль в Испании стал лучшим месяцем на рынке недвижимости почти за 2 года. За месяц прошло 38’838 сделок – это на 15% больше, чем в прошлом июле, и на 16% выше, чем в июне, по данным национального Института статистики. С начала этого года по конец июля общее число продаж увеличилось на 10.3%, чем их было в такой же период 2009 года, но в сравнении с 2007 годом их все еще на 47% меньше.

Каждый месяц этого года был лучше прошлогоднего. Если эти цифры являются правдивым отражением рынка, то они позволяют предположить, что самое худшее осталось позади, если только сия драма не в двух действиях.

Другим сюрпризом стало то, что продажи новостроек скакнули на 21% относительно июля 2009 и на 26% – от этого июня. Я ожидал их снижения в связи с поднятием испанского НДС.

Количество сделок по новостройкам и вторичной недвижимости по месяцам

Новостроек опять продавалось больше, чем вторичной недвижимости, как то и было на протяжении большинства месяцев с начала кризиса. На нормальном рынке ситуация обратная – сделки по вторичной недвижимости должны превалировать над новостройками. Одним из объяснений этому может послужить то, что банки используют кредитные стимулы для продажи своей новой залоговой недвижимости. Некоторые из них, как сообщается, на новостройки, перешедшие к ним от разорившихся застройщиков, дают кредитование до 100%.

Ценные находки, Ибица. Новости – практически завершено и выглядит замечательно

Террасы Cala Tarida, новый прибрежный комплекс в Ибице (Ibiza), потрясающе выглядят и близки к завершению. Новые фотографии:

Садовая часть, бассейны и теннисные корты уже закончены, блок D сдан, блок С – закончен и оформляется, а по блоку В идут финальные штрихи. Все будет готово к концу этого года.

Ряд ключевых преимуществ Cala Tarida

• На расстоянии минутной прогулки от одного из семейных пляжей Ибицы
• Ориентация на запад с видами моря и закатов
• Качество дизайна и строительства
• Цены и условия финансирования (ипотека до 80%)
• Настоящая ценность

Апартаменты стоят € 230’000-250’000 плюс налог, пентхаусы – € 399’000 плюс налог. Стильные, качественные, прибрежные квартиры на Ибице по такой цене? Кто в курсе стоимости недвижимости на Ибице, тот увидит отличный вариант. Шанс десятилетия, подробности…

Официальные цены на недвижимость растут впервые за 3 года

По новым данным национального института Статистики, цены на испанскую недвижимость выросли (за второй квартал) впервые за три года. Согласно этим цифрам, средние цены на конец июня стали на 1.6% выше, чем на конец марта. Однако в сравнении со вторым кварталом прошлого они на 0.9% ниже. По новостройкам, цены за квартал поднялись на 1.9%, а в годовом сравнении – стали меньше на 1.7%.

Относительно своего пикового уровня 2007 года цены на новостройки уменьшились всего на 2%. И это несмотря на переизбыток предложения, который достигает 1 миллиона новых домов, и на скидки в 20 и более процентов в прайс-листах всех девелоперов, если удосужиться в них заглянуть.

Следующая таблица приводит обобщенный ценовой индекс по стране:

Испанский индекс цен недвижимости

Как можно видеть, этот индекс говорит, что средняя стоимость недвижимости понизилась меньше чем на 10% от своего максимального уровня 2007 года, который в индексе принимается за базовый, равный 100. И теперь они начинают снова расти.

Растущие цены не были бы столь удивительны, если бы индекс зарегистрировал их предварительное падение на 30% и более. Но этот индекс заставляет нас поверить в то, что цены, слегка отступив со своей вершины, опять начинают подниматься (по меньшей мере, за квартал) в условиях суровой рецессии, кредитного кризиса, 20%-й безработицы и переизбытка предложения в 1 миллион новых домов. Если кто-то верит этому, то он поверит во что угодно.

Проблема здесь в том, что многие важные официальные структуры, такие как Европейский Центральный Банк, Евросоюз, МВФ, Банк Испании, рейтинговые агентства, влиятельные журналы и (конечно же) Испанское правительство, вероятно, принимают эти данные за чистую монету. И любые выводы, к которым они могут прийти касательно испанского рынка недвижимости и его влияния на экономику, будут настолько же некорректными, как и данные в их основании.

Какими бы они ни были, вот ряд цифр из индекса по регионам и типам недвижимости. Смотрим на Мурсию (Murcia), где рынок новостроек явно не в добром здравии. По этим данным выходит, что цены на новое жилье сейчас там на 8% выше, чем были в 2007 году, до начала кризиса, и выросли за квартал на 2.3% и на 0.5% - за прошедшие 12 месяцев. Конечно же, выросли.

Испанский индекс цен региональной недвижимости с разбивкой по новостройкам и вторичке

Крупнейшее за 5 лет снижение цен на землю

За 12 месяцев к концу июня цена земли под городскую застройку в Испании упала на 14.9%, как обнаружилось при более тщательном изучении последних данных по стоимости недвижимости от Министерства жилищного строительства.

Этот 15%-й спад во втором квартале стал самым сильным в истории публикации Министерством этих данных с 2005 года. Средняя стоимость земли под строительство в испанских городах теперь равняется € 210.7/кв.м. Однако при поквартальном рассмотрении, цены выросли относительно первого квартала на 3% от уровня исторического минимума € 205/кв.м, по крайней мере, исходя из данных Министерства.

Значительный рост цен на землю был одной из причин зашкаливания испанского рынка недвижимости во времена бума, поскольку стоимость земли (вздутая земельными спекулянтами) составляла большую часть в себестоимости строительства (доходя в ряде случаев до 60%). Более низкие цены на землю в будущем приведут к более дешевым домам, когда переизбыток недвижимости рассосется, на что могут потребоваться годы.

Цены на жилье в следующем году упадут

Может недвижимость уже и дешевле, чем когда-либо в недавние годы, но подавляющее большинство испанцев считают, что цены на нее упадут в будущем году, сообщает финансовая газета Испании Cinco Dias.

По данным опроса, проведенного застройщиком эконом-жилья Basico Homes, 53% испанцев ожидают небольшого снижения цен в следующем году, а 30% – сильного. 14% считают, что цены останутся прежними или вырастут. На вопрос об изменении цен на ближайшие месяцы, 60% думают, что цены немного понизятся, и 30% полагают, что они не изменятся. 7% считают, что цены поднимутся.

Опрос в отношении статистики по рынку недвижимости обнадеживающе показал, что обычные испанцы не обманываются насчет официальных данных. 37% не доверяют им в той или иной степени, 47% – не уверены. Только 3% сказали, что они полностью достоверны.

Также задавался вопрос, почему испанцы хотят иметь в собственности свои дома.

• 31% сказали, что было можно декорировать его по своему вкусу
• 17% – как инвестицию
• 14% – уехать от родителей и жить самостоятельно
• 14% – чтобы не «выбрасывать» деньги на аренду

Из числа опрошенных у 33% нет планов купить недвижимость сейчас, 20% – никогда не планировали покупать, но 30% собираются купить себе дом в следующем году.

Ипотечное кредитование снижается, платежи – повышаются

Изменение процентной ставки еврибора за год. Сентябрь 2010

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, за прошедший месяц почти не шевельнулся в сравнении с августом, но превысил прошлый год на 12.6%. Это означает, что ипотечным заемщикам придется платить больше. На конец сентября он равнялся 1.42, что на 0.1% меньше августовских 1.421. Еврибор уменьшается впервые за 5 месяцев, что показывает не такую уж уверенность банков в том, куда направляются процентные ставки.

Несмотря на это месячное снижение, заемщики с ежегодно пересчитываемой ипотекой станут платить больше. Выплаты по типичной ипотеке с плавающей ставкой (€ 150’000, взятой на 25 лет) поднимутся примерно на € 10 в месяц, или на € 120 за год.

Это уже второй годовой прирост Еврибора за все время с октября 2008 года, когда кредитный кризис охватил рынки. Процентные ставки тогда начали падать благодаря тому, что центральные банки вливали деньги в банковскую систему. Теперь ставки начинают подниматься из-за обеспокоенности инвесторов состоянием бюджетного дефицита и инфляцией.

Изменение процентной ставки еврибора за десятилетие. Сентябрь 2010

Новое ипотечное кредитование на покупку жилья сократилось в июле на 6.8% в сравнении с июлем 2009 года, согласно данным национального Института статистики. Это третье подряд сокращение за месяц. Объем новых ипотек – это ключевой индикатор настроений на рынке жилья, и 3 месяца снижений – нехороший знак.

В июле было одобрено 55’570 новых кредитов, на толику выше июньских 55’143, так что при помесячном сравнении новости получше. Средняя сумма кредита в июле равнялась € 122’238, что на 5.9% больше, чем год назад, и на 2.3% выше, чем в июне, демонстрируя, что банки стали выдавать больше денег меньшему числу людей. Общий объем ипотечного кредитования составил € 6.793 млрд, на 1.3% меньше прошлого года. Средняя процентная ставка равнялась в июле 3.77%, упав за месяц на 4.1%, а за 12 месяцев – поднявшись на 13.5%.

Строительство жилья продолжает сокращаться

Строительство нового жилья в Испании по месяцам 2010 года

Новое строительство за 12 месяцев сократилось на 43% относительно предыдущих 12 месяцев, как сообщают новые цифры Министерства жилищного строительства. Но по месячным показателям строительство, кажется, восстанавливается от мартовских минимумов. На конец июня на протяжении 12 месяцев было начато 72’491 новое строительство, что на 42.7% ниже прошлогоднего уровня.

Чем это интересно? Тем что показывает, что жилищное строительство все еще падает тревожными темпами, подпитывая безработицу и сокращая спрос. В нормальных экономических условиях Испании требуется 300’000-400’000 новых домов в год на замену стареющему жилому фонду и в удовлетворение спроса, вызванного демографическими мотивами. В этом году все идет к тому, что в Испании построят менее 100’000 новых домов. Что в не таком уж отдаленном будущем может привести к нехватке новостроек (или по крайней мере, к их дефициту там, где люди хотят покупать).

Принимая во внимание только второй квартал, было начато 17’878 новых строек, меньше чем в том году на 13.4%, но без изменений от первого квартала, что может быть нащупыванием дна в строительной индустрии. Новое строительство постепенно растет, начиная с марта, как можно увидеть из вышеприведенного графика.

Что касается завершенного строительства, то за 12 месяцев было построено 287’134 дома, что на 33% ниже, чем в предыдущие 12 месяцев. За второй квартал это число на 31% меньше, чем год назад (но от первого квартала выше на 4%). Количество ремонтных работ за квартал выросло на 18%, но еще ниже на 3.4% от второго квартала 2009 года.

Запрашиваемые цены стали ниже на 2.7% за квартал

Средние запрашиваемые цены (вторичная недвижимость) к концу сентября понизились за три месяца на 2.7%, согласно индексу, публикуемому Idealista, одному из ведущих порталов недвижимости в Испании. Средняя цена на апартаменты теперь находится на уровне € 2’309/кв.м, иначе говоря квартира площадью 100 кв.м. должна стоить в среднем € 230’000.

В основе индекса лежат цены предложения на 160’940 квартир в базе Idealista. В индекс не входят такие типы недвижимости, как отдельно стоящие дома с участком земли (что нарушало бы соотношение цена – квадратный метр), но он дает разумное представление о направлении движения запрашиваемых цен в Испании. О чем говорят эти последние данные? Что продавцов снова начинает понемногу прижимать, и они спускаются на землю в поисках покупателя. При этом, вывести многого из испанских запрашиваемых цен нельзя, так как они гораздо более оторваны от реальности, чем на других более прозрачных рынках, таких как в Англии.

Балеарские острова, по-видимому, противостоят этому тренду, наверно потому, что они все еще привлекают состоятельных искателей недвижимости со всей Европы и не только. Запрашиваемые цены там выросли на 3.7% за этот период, а в столице Пальма де Майорка (Palma de Mallorca) – на 4.8%. Балеарские острова провели хорошую, хотя и далекую от совершенства, работу по своему городскому планированию, чего в эпоху бума недвижимости не было в большинстве других туристических регионов. И как следствие, береговая линия Балеар – одна из самых привлекательных в Испании и в деле популярности у покупателей будет занимать сильную позицию.

Наряду с Балеарскими островами, цены повысились еще только в 2 регионах, оба они расположены на севере Испании: в Кантабрии (Cantabria, +0,2%) и Галисии (Galicia, +0,2%). Сильнее всего упали цены в Мурсии, на 4.6% всего за 3 месяца.

По крупным городам, цены были стабильны в Барселоне (Barcelona) – минус 0.5%, до € 4’065/кв.м. С пиковых значений, € 4’888/кв.м. первого квартала 2007 года, снижение составило 16.8%. Цены сейчас стали ниже первого квартала 2005 года, более чем 5 лет назад, когда они находились на уровне € 4’092/кв.м.

В Мадриде (Madrid) цены уменьшились на 1.3%, € 3’780/кв.м, ориентировочно до уровня второго квартала 2004 года (€ 3’743/кв.м.), и на 12.4% – со своих максимальных € 4’315/кв.м, бывших во втором квартале 2007 г.

Цены в Валенсии (Valencia) понизились на 1% до € 2’312/кв.м, что на 19.2% ниже пика второго квартала 2007 г, бывшего на уровне € 2’861/кв.м.

Так что, за вычетом Балеарских островов, для продавцов не так уж много хороших новостей. Но для потенциальных покупателей, ждущих дальнейшего снижения цен, новости становятся все лучше и лучше.

08.10.10

ESN: WR4P3-VHQLD-VATMG

© 2010 All Rights Reserved.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.