Новости рынка недвижимости Испании

ИЮНЬ 2010

Андалусия начинает с нового листа

Правительство Андалусии обнародовало новую политику рассмотрения вопроса, который заключается в наличии примерно 300’000 незаконных домов в регионе. Его решение основывается на изменении позиции по отношению к нелегальному строительству.

Все дома, которые могут быть легализованы, будут легализованы, при оплате собственниками соответствующих издержек, и будут приняты строгие меры для предотвращения в будущем незаконной постройки хотя бы даже и одного дома.

Такова, в сущности, новая политика Андалусии в отношении незаконно построенных домов, представленная в конце июня на конференции по городскому планированию в Чиклане, провинции Кадис (Chiclana, Cadiz), организовала которую Роса Уриосте (Rosa Urioste), глава Инспекции городского планирования в Андалусии. В первых строках документа о новой политике сообщается, что теперь Андалусия намерена «Проводить на практике полезные решения и великодушно подходить к (имеющимся) проблемам». Что может означать – больше никаких сносов нелегального жилья, добросовестно купленного британскими пенсионерами. Политика начать все с чистого листа и недопущение этого в будущем получила единогласную поддержку от мэров, городских проектировщиков, архитекторов, ученых и других экспертов, присутствовавших на конференции в Чиклане (где муниципалитет пытается уладить ситуацию с 10’000 нелегальных домов).

Глава инспекции Роса Уриосте объяснила, что региональное правительство сосредоточится на «предотвращении» и «улаживании прошлого». «Предотвращение» означает более быструю реакцию и большие штрафы на случаи незаконного строительства, используя, например, «экспресс-снос», который проводится в пределах месяца. Оно также означает и воспитание культуры уважения к законам городского планирования. «Есть правила, и им надо подчиняться», – сказала Уриосте. «Улаживание прошлого» означает разобраться с 300’000 домов, которые построены с нарушением действующих законов городского планирования. По мере возможности, нелегальные постройки будут включаться в городские планы. Однако, некоторые дома, как те, что построены в особо защищенных районах, никогда не смогут быть легализованы и должны будут быть снесены.

Другим новшеством является возможность получения лицензии первичного заселения тем домам, у которых не было строительной лицензии.

Первым шагом к наведению порядка стал аудит всех незаконных домов в Андалусии, который уже идет в 100 из 771 поселений Андалусии. Срок для этого шага определен в 2 года.

Наиболее задетыми незаконным строительством оказались два района – Аксаркия в провинция Малага (Axarquia, Malaga) и Альмансора Велли в Альмерии (Almanzora Valley, Almeria). Обе эти сельские области привлекали большое количество британских пенсионеров, которые в нынешней драме играют главную роль.

Другим вопросом, поднимавшимся на конференции, был «кто виноват в беспорядке?» Кто-то должен нести ответственность за появление ситуации, в которой нелегально было возведено 300’000 домов. И пока мэры винили чиновников городского планирования, а те – мэров, лучший ответ прозвучал от самой Уриосте. «Мы все виноваты… Покупатели, отделы городского планирования, люди, что строили без разрешения, люди, которые искали обходные пути.» Также она возложила вину и на Андалузское общество в целом, где «нет культуры городского планирования». «Нельзя делать со своей землей все, что захочется, есть общественные правила… Нельзя строить там, где захочется, нельзя построить дом на земле просто потому, что рядом дом деда. Люди должны осознать, что права собственности Римского законодательства больше не существуют.»

Ее слова попали в точку. На протяжении многих поколений андалузцы могли строить практически все, что захотят, и где захотят, были бы средства. Все было прекрасно, пока масштабы строительства были маленькими, но хаос начался тогда, когда в Андалусию пришел монументальный бум недвижимости, подпитанный деньгами Северной Европы. Сейчас это другой мир. Все изменилось, кроме местных взглядов. И сейчас они тоже должны измениться.

Покупать сейчас нельзя потом

Беатрис Корредор, Министр Жилищного Строительства, говорит, что сейчас оптимальное время для покупки

Хорошее ли сейчас время для приобретения недвижимости в Испании? Действующий Министр по жилищному строительству говорит – да, а предшествующий министр говорит – нет (хотя прежде говорила да). Кто прав?

Беатрис Корредор (Beatriz Corredor), действующий министр, недавно заявила в своем интервью для испанской ежедневной газеты El Pais, что сейчас «оптимальное» время для покупки дома в Испании. «У нас огромный выбор, низкие процентные ставки… Налоговая и финансовая ситуация такова, что сейчас оптимальное время (для покупки).»

Правда, разговор шел об основном жилье, а не курортных домах. Но даже и в том случае, я уверен, она уверяла бы в наступлении сейчас отличного времени для покупки любого вида недвижимости в Испании (в этом ее работа).

Ее интервью было вызвано следующим вопросом от El Pais: «Ваша предшественница, Мария Антония Трухийо (Maria Antonia Trujillo), сообщила El Pais неделю назад, что в данный момент она не стала бы покупать квартиру, что цены должны упасть еще на 30-50%... Как Вы можете прокомментировать ее заявление?»

Мария Трухийо, предыдущий министр Жилищного Строительства

Так что ее предшественница (на фотографии выше) не считает, что сейчас для покупки хорошее время. «Я ищу недвижимость для покупки на протяжении трех лет. Сейчас я не стала бы покупать.» – заявила она El Pais, добавив, что, по ее мнению, цены вскорости скорректируются еще далее, до 50%. В эти дни Трухийо, которая была в должности Министра Жилищного строительства в 2004-2007 гг, – рядовой член парламенты и вольна высказывать свое мнение, в отличие от действующего Министра, чья работа заключается в превознесении рынка.

Так кто же прав? Корредор, действующий министр, или Трухийо, ее предшественница? Хорошее ли сейчас время для покупки недвижимости в Испании?

Без сомнения, сейчас самое лучшее время за многие годы для покупателей со средствами. На побережьях цены упали до 50% (или больше), выбора больше, чем когда-либо, и покупатели с финансами могут найти за деньги нечто действительно стоящее (а также и множество переоцененного хлама).

Что не то же самое, что сказать что в будущем ситуация не станет даже еще лучше. Экономическая ситуация остается тяжелой, и цены могут упасть еще больше, особенно на переизбыток непривлекательной недвижимости.

При этом я не считаю, что цены на премиум и А сегменты испанской недвижимости сколько-нибудь уменьшатся, поэтому, я думаю, Беатрис Корредор права, если искать что-нибудь только в этих сегментах. Мария Трухийо может быть права, когда дело касается остального рынка.

Так что покупатели прайм и А-класса, со средствами, сейчас в лучшем положении? Я считаю, да.

Продажи в сравнении с прошлым годом выросли

Количество сделок по испанской недвижимости по годам

За вычетом муниципального жилья, количество проданных в апреле домов выросло на 16.8% по отношению к тому же месяцу прошлого года, согласно новым данным национального Института Статистики.

Следующий график показывает, что в этом году количество сделок с жилой недвижимостью росло каждый месяц, а в прошлом году – каждый месяц сокращалось (отрицательные значения изменения).

Изменение количества сделок за месяц в сравнении с прошлым годом

Однако при помесячном сравнении, продажи понизились на 9%, с мартовских 33’632 до 30’659 – в апреле. Но транзакции в апреле ниже мартовских наблюдаются в 3 случаях за последние 4 года, поэтому такое сокращение возможно имеет сезонный характер.

Количество сделок за месяц на протяжении года

И снова, продаж вторичного жилья было больше, чем новостроек, но лишь на несущественную величину. В нормальных рыночных условиях эта разница должна быть значительно выше. Проблема на сегодня заключается в финансировании. Банки неохотно кредитуют приобретение вторичной недвижимости.

Следующий график показывает, как распределяются продажи между новостройками и вторичной недвижимостью.

Количество сделок по вторичной недвижимости и новостройкам

Как и всегда, рост продаж неоднороден по стране. На Балеарских островах (Baleares) они почти удвоились +90%, но сократились на 13% в провинции Малага, где расположено побережье Коста дель Соль (Malaga, Costa del Sol). Большинство рыночного роста пришлось лишь на считанное число регионов – Балеары, Каталония, Кантабрия и Мадрид (Catalonia, Cantabria, Madrid). Вероятно, что эти данные искажены банковскими проводками недвижимости с одного баланса на другой.

Как во времена бума испанские застройщики остались без денег

Владельцы многих девелоперов Испании использовали бум недвижимости, чтобы навесить на свои компании долги и вывести капитал, полагает новый доклад Фонда Сберегательных банков Испании FUNCAS. Что сделало застройщиков слабо подготовленными к спаду, который в результате этого оказался более суровым.

Несмотря на десятилетие ударных прибылей во времена бума 1997-2007, владельцы многих девелоперов промотали свой шанс подготовиться к неизбежной смене экономического цикла. Вместо того чтобы вкладывать полученную прибыль, они пускали ее на дивиденды и заменяли собственные средства на гору долгов. Слабые балансы и сверхзадолженность ряда застройщиков частично объясняет, почему кризис стал таким сильным.

«Использование кредитного рычага увеличило доходы акционеров, которые получали весомые дивиденды благодаря дешевизне кредитов», – отмечает доклад. Но акционеры не были удовлетворены крупными прибылями; они хотели еще больше.

С 1995 г. по 2007 г. ипотечное жилищное кредитование выросло в 9 раз, а кредиты застройщикам – в 25 раз. К третьему кварталу 2009 года суммарный долг девелоперов достиг € 324 млрд. – около 30% от ВВП Испании – по данным Испанской Ипотечной Ассоциации (AHE). В итоге на крупнейших, котируемых на бирже девелоперов (Metrovacesa, Renta Corporacion, Quabit, Colonial, Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Realia, Testa и Vallehermoso), приходилась сумма долга общим счетом примерно на 27 миллиардов евро. Если добавить к этому еще и ряд других, таких как Sacresa, Habitat, Tremon, Nozar и Restaura, то долг крупнейших девелоперов будет более 30 миллиардов. Согласно прошлогоднему докладу этой ассоциации АНЕ, сектор недвижимости – «банкрот».

Но растаскивание капитала и чрезмерное заимствование – не единственные причины суровости настоящего кризиса. Необычная длительность этого бума также тому виной, считает FUNCAS. В сравнении с предыдущими циклами, бум продолжался гораздо дольше нормального, и цены росли 5 лет подряд. Что создало ожидание постоянно растущих цен, «которое привело к росту спекулятивного спроса и вызвало переинвестирование сектора».

Если бум вышел за рамки, то велики шансы того, что и спад выйдет тоже.

Состояние и прогноз по рынку недвижимости

На излете бума недвижимости, в 2007 году, Испания фестивалила так, как будто это был 1999 год, его начало. После фиесты наступило похмелье, которое, по мнению Банка Испании, продержит сектор недвижимости в рецессии как минимум до середины 2011 г.

Сейчас мы знаем, что экономическое чудо Испании последнего десятилетия было главным образом обусловлено всего лишь миражем, построенном на непрочном пузыре на рынке недвижимости. И когда он лопнул, что произошло в 2008 году, это отправило испанскую экономику в штопор. В своем докладе, опубликованном в середине июня, Банк Испании теперь говорит, что сектор не начнет своего восстановления до середины 2011 г, бросая сомнения на недавние сообщения прессы о предположительном наступлении реабилитации жилищного рынка.

Что произошло за время бума? Кратко говоря, цунами дешевых кредитов взметнуло за облака цены на недвижимость и количество строек. Этому никогда не было свойственно длиться вечно, но из-за кредитного кризиса наступил чрезвычайно жесткий конец. Когда грянул кредитный кризис, карточный домик рассыпался.

И то, что Банк Испании называет «коррекцией», еще не закончилось (он избегает использовать слова «пузырь» и «лопнул»). «Инвестиции в жилую недвижимость продолжат сокращаться до середины 2011,» – говорится в докладе. В 2007 г. их пик составлял 7.5% от ВВП, намного превышая средний по OECD показатель. На следующий год, по предсказанию Банка Испании, этот уровень упадет до 4%. При этом уровне инвестиции в недвижимость, считаемые как процент от ВВП, окажутся ниже того минимума, который был в 1994 году во время предыдущей рецессии.

Это плохие новости для испанской экономики, занятость и рост которой зависимы, как это было ранее, от сектора недвижимости. «Коррекция рынка недвижимости имеет тяжелые макроэкономические последствия в контексте рецессии,» – отмечается в докладе Банка Испании. В результате кризиса недвижимости сектор сбросил 2 миллиона рабочих мест. Банк Испании считает, что ко времени своего завершения кризис недвижимости приведет к сокращению испанской экономики на 5.4% относительно конца 2007 года.

Банк Испании также попытался подсчитать переизбыток нового жилья на рынке, который он оценивает в 750’000 – 1.2 миллиона домов на конец 2009 года (застройщики заявляют о всего 700’000). «Излишек недвижимости высок, что, как можно предположить, обусловит количество новых строек в последующие несколько лет,» – говорится в докладе. То есть, другими словами, не следует ожидать того, что сектор жилищного строительства оживет в скором времени.

Недвижимость на любой кошелек

У испанского рынка недвижимости есть предложения для любого бюджета, но судя по некоторым из запрашиваемых цен в его верхнем сегменте, не все продавцы слышали о кредитном кризисе.

Новый обзор цен предложения по 80’000 объектам, входящих в каталог портала недвижимости Facilisimo.com, дает некоторое представление о том, что можно получить за свои деньги в Испании.

Самые дорогие дома

Наиболее дорогой недвижимостью из рекламируемых был особняк площадью 3’000 кв.м. в шикарном жилом районе Мадрида Ла Моралеха (Madrid, La Moraleja), у которого 11 спальных комнат, 12 ванных комнат, множество еще других комнат, 1 гектар земли и ценник в € 13 миллионов.

Особняк в элитном районе Мадрида за € 13 млн

Facilisimo опубликовал свой обзор в конце недели 18 июня. 23 июня та же недвижимость уже выставлена за € 15 миллионов, поднявшись на € 2 млн. (15%) в течение 4 дней. Возможно, продавцы решили, что она быстро не продается потому, что они запрашивают недостаточно.

Вполне может быть, что это – обширное жилья для Мадридского района Ла Моралеха, но 15 миллионов евро – оптимистичный ценник на сегодняшнем рынке. Есть такая черта у запрашиваемых цен – нет пределов тому, чего может хотеться. А вот это заполучить – уже другая история.

Второй самый дорогой объект на продажу из базы Facilisimo – вилла в Польенса, на Майорке (Pollensa, Mallorca), площадью 1’200 кв.м, 7 спальных и ванных комнат, 12 гектаров оливковых рощ, виды на море и залив Польенса. Запрашиваемая цена – € 12 миллионов. Продавцы, без сомнения, надеются привлечь внимание мега-богатых зарубежных покупателей (немцев, русских, даже англичан), которые подыскивают для себя какой-нибудь живописный дом для отдыха.

Живописная курортная вилла на Майорке

Самая дорогая квартира так же должна привлекать зарубежного покупателя, если ее нужно быстро продать. Это пентхаус-дуплекс в Марбелье (Marbella), 415 кв.м, 5 спальных комнат, 6 ванных комнат, панорамная терраса 184 квадрата, отличные виды моря. Цена предложения € 3.5 миллиона.

Самая дешевая недвижимость

Самый дешевый объект, представленный в каталоге, – квартира 44 кв.м, 2-спальная в провинции Йейда, Каталония (Lleida, Catalonia), за € 25’000.

Самая дешевая квартира в Испании из базы

Минимальная цена на отдельно стоящую недвижимость – на сельский дом 80 кв.м. в Мембрио, Эстремадура (Membrio, Extremadura), с 4 спальными комнатами, 2 ванными комнатами и стоимостью € 26’000.

Самый дешевый испанский таунхаус

А как насчет квартиры в Нерва, провинция Уэльва, Андалусия (Nerva, Huelva, Andalucia) – 2 спальни, 1 ванная комната, новая кухня и со всей обстановкой, за все про все € 29’000.

Самая дешевая квартира в Испании

Аренда для бедных и богатых

По базе Facilisimo стоимость аренды выше всего в урбанизации Ла Финка, в Посуэло – шикарном жилом районе Мадрида (La Finca, Pozuelo, Madrid), популярном у игроков футбольной команды Real Madrid. Снять дом обойдется здесь в € 12’000 в месяц (или купить за примерно € 5.5 миллионов). Что это будет за дом? Сплошная роскошь со всеми капризами. 800 кв.м. площадь, море спален, ванных комнат, бассейн и участок земли 3’000 кв.м.

На другом конце шкалы, за минимальную цену в Испании можно снять 1-спальную квартиру 55 кв.м. в Акаусине, провинция Малага, что на побережье Коста дель Соль (Acaucin, Malaga, Costa del Sol) – за € 200/месяц, куда включены оплата за сад и бассейн (что означает не самое плохое жилье).

Следующая дешевая аренда – квартира-студия 35 кв.м. в Торревьехе, Аликанте (Torrevieja, Alicante), за € 220/месяц.

Данные по ценам недвижимости берутся, должно быть, из Страны Чудес

К концу марта, по данным официального индекса цен Испании, цены понизились за квартал на 1.2%, а за срок в 12 месяцев – на 2.9%, что звучит не так уж плохо. Единственный вопрос в том, откуда работники Национального Института Статистики берут эти данные ( в оригинале было «что они там курят»)?

Индекс цен по выборке регионов и типу недвижимости:

Изменение индекса цен по регионам и типам недвижимости за первый квартал и за год

Нельзя сказать ничего особенного по поводу этого индекса, известного в Испании как Indice de Precios de Vivienda (IPV), кроме того, что он основан, должно быть, на данных из Страны Чудес. По нему выходит, что с 2007 года средние цены упали всего на 10% – от своих пиковых значений (на самом деле, скорее всего на 30% и более).

В Мурсии (Murcia), земле зависших новых гольф-комплексов, цены все еще выше, чем были в 2007 г. Неважно, что ничего не продается.

Ведущие испанские газеты, такие как El Pais, придали эти данным положительную окраску, отмечая, что они показывают «замедление» в падении цен. К такому выводу можно прийти, если взглянуть квартальные их изменения за год на приведенном ниже графике:

Изменение цен за 12 месяцев

Но если посмотреть на поквартальные изменения, то в первом квартале этого года снижение цен шло быстрее, чем в каком-либо квартале на протяжении года.

Изменение цен относительно предыдущих кварталов

Но как бы там ни было, эти цифры имеют мало общего с реальностью, в которой работает любой из этого бизнеса, поэтому нет смысла уделять им очень много внимания.

Рост базовой ипотечной ставки укрепляется

Изменение Еврибора за год

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, растет 3 месяц подряд, укрепляя тенденцию роста. Последний раз, когда он стремительно рос непрерывно 3 месяца, было в июле 2008 года, когда Еврибор достиг своего максимума как раз накануне начала кредитного кризиса.

Рост в июне составил 2.6%, и Еврибор достиг сейчас уровня 1.281% – наивысший уровень с прошлого сентября.

Несмотря на рост на протяжении 3 месяцев Еврибор ушел не очень далеко от своего исторического минимума – 1.215%, достигнутого в марте. Сейчас он на 20% ниже, чем год назад, и на 76% меньше, чем в июле 2008 года.

Поскольку Еврибор все еще ниже прошлогоднего значения, то платежи по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150’000 на 25 лет) уменьшатся примерно на € 25 в месяц, или € 300 за год.

Если Еврибор будет и далее повышаться, то ипотечные заемщики вскоре заметят увеличение своих ежемесячных платежей, хотя по первости и умеренное. Это может случиться уже начиная с сентября.

Еврибор – это ставка межбанковского кредитования, которая строится от базовой ставки, устанавливаемой Европейским Центральным Банком (ЕСВ). Базовые ставки в данный момент находятся на уровне 1%, но предполагается, что ЕЦБ постепенно будет ее поднимать в течение 2010 года. И хотя этого еще не произошло, но Еврибор уже начал расти, потому что у банков растет нервозность по отношению к состоянию экономики и взаимному кредитованию.

Изменение процентной ставки Еврибора за десятилетие

По данным Национального института статистики, средняя сумма ипотечного кредита, одобренного в апреле, составила € 114’132, понизившись на 1.1% в сравнении с прошлым годом и на 1.9% – по отношению к предыдущему месяцу. Общий объем ипотечного кредитования составил € 5.7 млрд. Средняя процентная ставка – 3.92%.

09.07.10

И тут наша женская половина и говорит. Ну, сайт у вас... Какой-то серьезный. Цифры да графики. Ни тебе цветов, ни моря, ни путешествий-впечатлений, ни шопинга, ни кулинарии, ни... Ни себя показать? подсказываю. - Да! Короче, хочу блог. Буду сама писать!

Хорошо, отвечаю, я не против. Да и фотографий накопилось немеряно. Так что - открылся новый блог "Испания по-женски". Эмоциональный и необъективный.

ESN: 7633410071868047347

© 2010 All Rights Reserved.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.