Руководство покупателя недвижимости Испании

20. Аудит собственности и его аспекты

Процесс переговоров

Процесс переговоров будет отличаться от случая к случаю, но обычно он ведется с агентством недвижимости, а не напрямую с продавцом, и может тянуться от нескольких дней до нескольких месяцев, сопровождаясь торгами и решением вопросов. Нужно быть готовым к долгому и непростому процессу и радоваться, если он окажется легче, чем ожидалось. Нужно быть настойчивым и хладнокровным, так как обычно достичь удовлетворительного соглашения можно тогда, когда есть настрой на покупку недвижимости и средства.

Полезно начать переговоры с предоставления своего письменного предложения, чтобы показать серьезность своих намерений. Однако для этого требуется, чтобы предложение было написано на том языке, который продавец сможет понять, и содержало необходимые юридические моменты. В большинстве случаев переговоры ведутся устно, и пока не появится очень хорошего понимания деталей и уверенности в том, что делается, то лучше начать с устных переговоров.

Начальное предложение всегда является ключевым моментом, поскольку оно закладывает фундамент под последующие переговоры по цене (потолок уже установлен продавцом в виде его цены предложения). Если только нет твердой уверенности, что найденная недвижимость является настоящим сокровищем, которое предлагается по демпинговой цене, то никогда не следует начинать предложение с цены продавца, так как большинство продавцов выставляет цену с учетом будущего торга. Но не следует начинать и с нереально низкой цены, поскольку переговоры на этом могут и закончиться. Начальное предложение будет зависеть от множества факторов, таких как состояние рынка, информация о продавце, о цене и характеристиках рассматриваемой недвижимости. Предложение, которое на 20% ниже запрашиваемой цены, будет не одним и тем же в случае, когда цена составляет € 200’000 и € 1’000’000. Принимая все это во внимание, нужно определить тот минимальный уровень, который будет принят продавцом. Здесь как раз и пригодится важность проведенного исследования рынка.

Целью переговоров будет достижение принципиального соглашения по таким ключевым моментам как цена, условия и сроки сделки. Не следует принимать никаких обязательств до тех пор, пока не проведен соответствующий аудит недвижимости. По достижении устного соглашения хорошо будет, если юрист покупателя зафиксирует все моменты в письменной форме и утвердит их с продавцом для того, чтобы уменьшить шансы недопониманий и разночтений в будущем. Все должно быть очень ясно прописано в документе, который пока лишь вносит четкость в принципиальные моменты, но не накладывает обязательств.

Аудит собственности

Покупка недвижимости в Испании – это всегда вопрос бдительности покупателя, поэтому не следует делать никаких платежей или подписывать контракты, пока квалифицированный независимый юрист не проведет необходимых проверок. Это может выглядеть банальностью, но удивительное количество зарубежных покупателей не делают этого. И почти все случаи, когда покупатели сталкивались с серьезными проблемами, объяснялись отсутствием проведенного тщательного аудита.

Чтобы аудит был эффективным, он должен проводиться подходящим юристом. То есть, нужно привлечь юриста, у которого нет конфликта интересов, поэтому никогда не следует просить рекомендовать юриста того, кто вовлечен в процесс продажи недвижимости. Привлеченный юрист также должен специализироваться в законодательстве по недвижимости Испании.

Аудит представляет собой ряд юридических проверок. В некоторых случаях может понадобиться проведение архитектурной и оценочной проверки, когда, например, нужно уточнить структурное или физическое состояние недвижимости или планируется ее расширение. Аудит позволяет проверить все, что покупателю видится необходимым проверить перед тем, как перейти к обязательствам.

Аудит может выявить моменты, которые должны быть потом оговорены с продавцом. К примеру, продавец мог расширить недвижимость или сделать бассейн без разрешения муниципалитета. В этом случае продавец должен узаконить изменения (предоставив проект в муниципалитет), прежде чем продолжать сделку. Это стоит денег и занимает время, поэтому продавец может не пойти на это. Возникает момент для торга и обычно удается договориться.

В общем говоря, если недвижимость покупается с привлечением ипотеки Испанского банка, то есть дополнительный выигрыш от аудита, который проводит банк. Недвижимость будет для банка значительной страховкой, и поэтому он так же, как и покупатель, заинтересован в том, чтобы она была свободна от юридических проблем.

Аспекты аудита

Ниже мы опишем наиболее общие моменты проверки, из которых состоит аудит недвижимости. В каждом конкретном случае соответствующие аспекты для проверки должны определяться юристом. И чем больше проверок будет проводиться, тем, скорее всего, дороже будет процесс в целом.

Проверка правомочности продавца

Нужно убедиться, что продавец (или продавцы, если недвижимость в совместной собственности) имеет полное право владения собственностью и законно может ее продавать. Юрист может затребовать как полную выписку (Certificado Literal de Dominio y Cargas) из регистра собственности (registro de la propiedad), так и более распространенную базовую (nota simple informativa). Базовой выписки обычно бывает достаточно для подавляющего большинства случаев покупки.

Если в регистре собственности указано лицо, которое более не является владельцем недвижимости, например по завещанию она перешла к третьему лицу, чье право собственности еще нотариально не засвидетельствовано и не занесено в регистр, то запись в регистре нужно привести в соответствие с реальностью. Это должно быть сделано нынешним владельцем (или владельцами).

Следует иметь в виду, что некоторая недвижимость в Испании не занесена в земельный регистр (собственности) и не имеет нотариально заверенных свидетельств о собственности. Широко распространено это в сельских районах, особенно в Galicia. Хотя свидетельство о собственности у продавца может быть настоящим и хотя возможно его официально зарегистрировать, но зарубежным покупателям это может оказаться не под силу. Поэтому, лучше обходить стороной ту недвижимость, которая не имеет нотариально заверенного свидетельства о собственности.

Проверка преимущественных прав и обременений

Во время выяснения вопросов собственности юрист также должен проверить, не имеет ли кто-нибудь преимущественных прав на собственность. По этому праву его владелец может купить собственность по цене, согласованной между продавцом и покупателем. Это может быть в том случае, когда недвижимость сдается арендаторам по бессрочному контракту.

Если покупается недвижимость, которая сдана в аренду, то арендаторы имеют право оставаться в ней до конца их договора аренды. Если только такая недвижимость с арендаторами не ищется специально, то не следует с ней никогда связываться. И если покупается такая недвижимость, то никогда не следует соглашаться на занижение цены продажи и передачу части денег наличными «под столом», поскольку есть вероятность, что арендаторы вынудят продать недвижимость им, и по цене, которая указана в документах. Зарубежным покупателям лучше не иметь дела с любой недвижимостью, которая сдана в аренду.

Проверка задолженностей, взысканий, арестов и запретов

Хотя в контракте, который предстоит подписывать покупателю, и будет пункт, что собственность продается свободной от всяких обременений, всегда нужна двойная проверка, поскольку все долги переходят на нового владельца. В регистре собственности содержатся данные по всем долгам, связанным с собственностью, таким как ипотека, займы, неоплаченные налоги и взыскания. Само по себе наличие каких-либо долгов не проблема, если они заранее выяснены, и продавец должен погасить их до или во время подписания документов у нотариуса. Если у продавца была ипотека на эту недвижимость, то вероятнее всего, что она будет закрываться при подписании документов (это повлечет дополнительные расходы к тому, что платится продавцу). Также это может потребовать оплаты напрямую его ипотечному кредитору.

Проверка оплаты местных налогов (IBI)

Также следует иметь свежую выписку по оплате местных налогов (IBI) и, в некоторых случаях, проверить в муниципалитете (ayuntamiento), что все оплачено за предыдущие годы. Муниципалитет может выдать удостоверяющий документ. Надо помнить, что за все неоплаченные налоги будет отвечать новый владелец.

Проверка документов

Юрист покупателя должен проверить имеющиеся документы и договора, для чего продавец или агентство недвижимости должны подготовить их копии.

Прежде всего, юрист проверяет, что недвижимость корректно описана в документах, а именно: участок земли (если имеется), границы, общая площадь, планировка, внешние сооружения и другие важные характеристики недвижимости.

Зачастую собственность некорректно описана в документах по ряду причин. Продавец или предыдущий владелец могли провести строительные работы, такие как возведение пристройки или бассейна, и не зарегистрировать в документах из-за их нелегальности – отсутствие разрешения муниципалитета – или из-за того, что забыли, или из-за нехватки времени и денег для проведения нотариально заверенной регистрации. В последнем случае в муниципалитете будет копия лицензии на проведение строительных работ (licencia de obras or licencia de reformas), как и у владельца. Если муниципалитет может выдать такую лицензию, тогда ее можно использовать для внесения в документы изменений, соответствующих действительности, во время подписания документов у нотариуса. Однако если эти изменения были произведены нелегально – без лицензии муниципалитета, – то процесс становится более сложным для согласования. В этом случае следует проконсультироваться со своим юристом по выбору лучшего пути их легализации, если это в принципе возможно. Никогда не следует покупать недвижимость с нелегальными моментами, которые невозможно узаконить.

Другой причиной, почему недвижимость может оказаться неправильно описанной в документах, – это введение покупателя в заблуждение относительно того, что он покупает. Обычно такое встречается при продаже недвижимости с участком земли, хотя также может быть и при покупке в урбанизации или любой отдельно стоящей недвижимости. Главный момент в том, чтобы с особой тщательностью изучить документы и сравнить их с тем, что показывалось при физическом осмотре во время визита. Именно поэтому так важно сделать детальные записи и фотографии целевой недвижимости во время ее осмотра. Затем нужно, чтобы юрист четко объяснил содержание документов покупателю, переведя соответствующий раздел описания. В идеале, у юриста должна быть возможность осмотра недвижимости для подтверждения того, что она есть то, что описано в документах, поэтому надо постараться организовать его визит на объект.

Если покупаемая недвижимость включает частную парковку, то следует обратить внимание на то, как это отражено в документах. Парковочное место может идти в описании самой недвижимости, а может иметь отдельный документ. В случае отдельного документа, он должен быть проверен таким же образом, как и основная недвижимость. Это немного усложняет дело и означает дополнительные расходы (нотариальные, на регистр собственности и гербовый сбор).

Не следует покупать недвижимость, если она не аккуратно прописана в заверенных нотариусом документах или если нет доступного способа, которым гарантированно можно будет нотариально заверить документы и занести их в регистр собственности. Если есть что-нибудь не узаконенное, что не отражено в существующих документах, то покупателю нужно обговорить с продавцом приемлемый процесс легализации. При необходимости можно согласиться на оплату части расходов. Однако, некоторые расхождения слишком велики или незаконны для их улаживания, даже при наличии самых сильных желаний с обеих сторон. В этом случае, и юристу придется это посоветовать, покупателю нужно выйти из сделки. Если покупатель подпишет документы до улаживания всех расхождений, то проблема становится только его и ничьей больше.

Некоторые расхождения могут становиться законными в силу прошедшего времени – обычно спустя 4 года при отсутствии жалоб соседей и указаний муниципалитета на их устранение (Expediente de infracion urbanistica). Тем не менее, в этом случае нужно, чтобы зарегистрированный архитектор удостоверил, что расхождение существует более чем 4 года (certificado de antiguedad de un arquitecto certificado), и получить полную ясность в муниципалитете по этому вопросу.

При проверке документов юрист также должен обратить внимание на то, как часто недвижимость меняла владельца в последние 4 года, и кем были предыдущие владельцы. Если недвижимость продавалась в этот период и какой-нибудь из продавцов был нерезидентом, тогда юрист должен удостовериться, что 5% резерв был уплачен налоговой службе, независимо от того, кто был покупателем. Если недвижимость не меняла владельца в последние 4 года (4 года и 1 месяц, если точно), то проверять не надо.

Проверка кадастровой записи

Главная функция регистра собственности – запись правового статуса, а в кадастре (catastro) записываются месторасположение, физические размеры и классификация всей недвижимости в Испании. Кадастр содержит, как правило, точное физическое описание всей недвижимости, включая планы, карты и аэроснимки. Кадастр является очень полезным источником информации при покупке сельской недвижимости, помогая идентифицировать расхождения между описанием в документах и тем, что демонстрируется покупателю. По запросу кадастр может давать различные отчеты, которые помогают прояснить физические размеры и характеристики недвижимости. Юрист покупателя должен решить, требуется ли такая проверка и какой тип отчета запросить.

Наряду с информацией о точном местонахождении и физических характеристиках каждой собственности в Испании, кадастр также служит для вычисления муниципальных налогов (IBI) для любой и каждой недвижимости в Испании. На самом деле его основной функцией и является инвентаризация собственности для целей оценки и налогообложения. Поэтому, если имеются какие-либо трудности с получением выписки по уплате налогов IBI от продавца, то покупатель может получить кадастровый номер недвижимости (referencia catastral) в самом кадастре и уже по нему получить справку по налогу IBI в муниципалитете. Если известен адрес недвижимости, то можно за мгновения найти ее кадастровый номер в онлайне на вебсайте кадастра (ovc.catastro.minhac.es). Запрос бесплатный, и также можно увидеть план недвижимости.

Проверка в отделе городского планирования

Может оказаться необходимым проверить различные вопросы в отделе городского планирования (urbanismo) при муниципалитете.

Если недвижимость не соответствует описанию в документах, то юристу покупателя может понадобиться посетить отдел городского планирования для выяснения того, что легально, а что нет, и что при необходимости можно узаконить. Отдел планирования имеет планы всей земли в рамках своего муниципалитета наряду с инструкциями, что может быть и что не может быть построено на этой земле. В некоторых случаях для этих целей более подходящим может быть визит архитектора с последующим изложением результатов юристу, поскольку не все юристы разбираются в тонкостях регулирования городского планирования.

Если недвижимость покупается с прицелом на ее дальнейшее расширение или ремонт, то необходимо, чтобы юрист, или лучше архитектор, проверил, что будет разрешено сделать. Это можно проверить только в отделе городского планирования при муниципалитете. В идеале, покупателю следует предоставить свои планы по перестройке (projecto) в муниципалитет для одобрения, прежде чем в сделке будет пройдена точка невозвращения. Таким образом, покупатель будет уверен, что сможет расширить недвижимость тем способом, которым он хочет.

В последние несколько десятилетий в Испании существует проблема незаконного строительства. Когда приобретается недавно построенная недвижимость, и особенно когда приобретается свежепостроенная недвижимость у инвестора, покупателю может понадобиться проверить, что разрешение на строительство (licencia de construccion) – имеется; что сертификат завершения строительства (certificado de final de obras) – подписан архитектором; и лицензия жилого объекта (cedula de habitabilidad или licencia de primera ocupacion) – получена в муниципалитете. В двух словах, если недвижимость имеет магистральные подключения к воде и электричеству, то у нее есть необходимые лицензии, так как коммунальные компании обслуживают только ту недвижимость, у которой есть лицензия жилого объекта.

В некоторых случаях целые урбанизации имеют проблемы с планированием или с вопросами, которые не были согласованы с муниципальными властями. Девелопер может сэкономить на инфраструктуре или строить без необходимых разрешений, и владельцам, наверное, придется урегулировать эти вопросы за свой счет, иногда годы спустя. Владельцы таких комплексов могут также испытывать трудности в получении муниципальных услуг, таких как уборка мусора и ремонт дорог, что увеличивает стоимость и неудобства проживания. Продавцы недвижимости в таких урбанизациях не заинтересованы в распространении информации об имеющихся проблемах, поэтому стоит проверить эти моменты в муниципалитете. В муниципалитете могут подтвердить, испытывает ли какая-нибудь урбанизация проблемы или же она была полностью согласована.

Если планируется покупать недвижимость в застраиваемом районе, то также следует узнать, что будет построено вокруг. Многим зарубежным покупателям продавалась недвижимость с прекрасными видами на море и обещаниями, что никогда не будет построено ничего такого, что закроет обзор. Зачастую впоследствии оказывалось наоборот, и у значительного количества людей виды на море заменились видами на блок апартаментов. В Испании, если можно представить, что на участке перед недвижимостью может быть построен 5-этажный блок апартаментов, то это именно то, что и будет построено. Ознакомление в муниципалитете с городским планом (plan parcial) даст точное понятие, что может быть, и чего не может быть построено вокруг рассматриваемой недвижимости.

Напоследок, в муниципалитете покупателю следует выяснить полные планы развития региона. Эта информация содержится в общем плане (plan general) и включает планы таких основных проектов, как автомагистрали, аэропорты и железные дороги. При покупке недвижимости, которая находится в сложившейся городской черте, маловероятно, что общий план как-то ее затронет. Однако вне сложившейся городской застройки есть маленькие шансы, что планы по постройке автомагистрали или перевода сельской земли под застройку могут повлиять на рассматриваемую недвижимость.

Проверка сообщества владельцев

Если недвижимость является частью сообщества владельцев (comunidad de propietarios), что почти всегда имеет место при покупке апартаментов и в урбанизациях, то следует проверить, что продавец не имеет текущих долгов по оплате взносов сообщества (gastos de comunidad или cuota de la comunidad de propietarios).

Также нужно выяснить их размер, чтобы заложить в бюджет, и узнать, не идет ли в данный момент реализация каких-нибудь планов по обустройству общих территорий, что может означать большие и неожиданные выплаты сразу после покупки. И всегда следует ознакомиться с правилами сообщества, которые могут повлиять на решение о покупке (например, ограничения по сдаче недвижимости в аренду). Покупатель может получить всю эту информацию у секретаря или администратора сообщества владельцев (administrador de la comunidad de propietarios), который также может предоставить и копию правил сообщества (Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios).

Другие вопросы

Проверить размер налога Plusvalia, если продавец нерезидент. Это можно сделать в муниципалитете.
Если продавец – оффшорная компания, убедиться, что специальный налог 3%, которым облагается такая форма собственности, был вовремя оплачен.
Если недвижимость находится в пределах 500 метров от побережья, то юристу, возможно, понадобится убедиться, что недвижимость не нарушает действие закона о прибрежном планировании (ley de costas).
Если недвижимость продается с мебелью, которая представляет какую-либо ценность, то убедиться, что имеется ее опись.
Проверить, что оплачены все коммунальные счета (вода, газ, электричество, телефон), и получить у продавца копии квитанций.
Получить точный почтовый адрес недвижимости.
Выяснить, имеет ли продавец какие-нибудь технические планы и спецификации на недвижимость, и ознакомиться с ними, если они есть. Если недвижимости меньше, чем 10 лет, то выяснить наличие строительной гарантии.
При покупке сельской недвижимости юрист покупателя должен проверить, имеет ли 3-я сторона право проезда через недвижимость (servidumbres de paso), или рассматриваемой недвижимости нужно право проезда через чью-нибудь еще недвижимость. Проверить то же самое относительно прав на воду и на охоту.

21. Контракты купли-продажи недвижимости в Испании
- Контракты
- Контракт намерения
- Контракт резервирования
- Контракт депозита
- Контракт рассрочки
- Частный контракт покупки
22. Покупка вторичной недвижимости Испании
23. Покупка новостройки в Испании
24. Подписание контракта с испанским застройщиком
25. Полная стоимость покупки недвижимости в Испании
26. Полная стоимость владения недвижимостью в Испании
27. Планирование бюджета и ипотека в Испании
28. Инвестирование в Испанскую недвижимость

ESN: C588Q-U6VEF-KVSQC