Новости рынка недвижимости Испании

НОЯБРЬ 2010

На балансе банка Caja Madrid 9’000 домов

Я узнал, что у Caja Madrid – второго после La Caixa крупнейшего сберегательного банка в Испании – сейчас числится на балансе 9’000 домов, на 24% больше, чем год назад. Это банк или компания недвижимости? Эта недвижимость – результат изъятий залогов и взаимозачетов, и, по оценкам банка, ее общая стоимость равняется € 2.4 млрд, или около € 265’000 приходится на каждый его объект. Что, как мне видится, является переоцененным портфелем недвижимости. Я уверен, они не одиноки.

Как они собираются избавляться от всей этой недвижимости, кроме как путем значительного снижения цен на нее, что будет означать регистрацию больших убытков? Чего они не могут себе позволить.

Время для творческих решений. Они достигли соглашения с региональным правительством Мадрида о предоставлении недвижимости в аренду. Так что, Caja Madrid сейчас занимается бизнесом аренды жилой недвижимости, чего, следует признать, не случилось бы, если бы они лучше занимались банковским бизнесом.

Строительство сокращается, но переизбыток растет

В августе было завершено строительство 55’741 объекта, что на 30% ниже, чем в том же месяце прошлого года, по данным министерства Развития. Это также меньше, чем количество разрешений на строительство, которых в августе было выдано 62’868 штук.

Число разрешений пошло вниз в начале кризиса более 2 лет назад, но, из-за длинных производственных циклов в строительной индустрии, сдача объектов продолжала расти в начале этого года, усугубляя испанский переизбыток новых домов.

Если такая тенденция продлится и далее, то в этом году построят не более 84’000 новых домов, что станет самым минимальным уровнем на протяжении 10 лет. То же касается и разрешений на строительство, которых за этот год в общем будет около 94’000.

Я читал статьи в испанской прессе, которые представляют эти цифры как признак того, что рынок начинает усваивать переизбыток новостроек. А министр Финансов Елена Сальгадо (Elena Salgado) заявила, что переизбыток остановился в росте, а в 2011 году уменьшится на 20%. Но я считаю, что переизбыток увеличивается в ситуации, когда новых домов построено больше, чем продано. А в августе продано около 30’000.

Другим моментом, который надо отметить, является неравномерное распределение этого переизбытка. Имеется очень много новостроек там, где никто не хочет покупать, и их недостаток там, где хотят. Вскоре в одних районах будет дефицит, и переизбыток – в других.

Среднее время продажи новостройки в Барселоне – 4.5 года

Согласно новому докладу консультантов по недвижимости Aguirre Newman, в Барселоне для продажи новой квартиры, купленной на стадии строительства, требуется 4.5 года. Если быть точным, то это 55.8 месяцев для недвижимости в пределах черты города и включая его центр. Предположив, что строительство идет в среднем 20 месяцев, то получается, что новая квартира после постройки зависает на рынке на 3 года.

В докладе также говорится, что продать на стадии строительства очень трудно. В недавние же времена на стадии строительства уходило все.

Если брать различные районы города, то безнадежнее всего быть застройщиком в дорогом округе Sarria-Sant Gervasi, где срок продажи составляет 82.6 месяца – или почти 7 лет. Лучшим районом города для девелоперов является Старый город – туристический Готический квартал (Ciutat Vella) Барселоны, где это займет 34.6 месяца и может отчасти объясняться тем фактом, что в Старом квартале едва ли можно отыскать какую-либо новостройку. При этом, 34.6 месяца – это все-таки 3 года.

Во времена таких сроков продаж застройщики должны иметь или бездонные карманы денег, или очень гибкий банк. Не удивительно, что многие из них разорились в последние годы.

Банкам предстоит снизить цены на свою недвижимость

Переждать рынок, не прибегая к большим дисконтам, – такова была стратегия у испанских банков, которая сравнительно хорошо работала в прошлые спады недвижимости. Но не на этот раз. Перед некоторыми банками встает необходимость возможного применения «более сильных мер» во избежание повторения кризиса Японии, который растянулся на десятилетия, согласно недавней статье в idealista.com, одном из ведущих порталов недвижимости в Испании.

Под «более сильными мерами» следует понимать – «принять удар». Некоторые банки начинают говорить о продажах в убыток, чтобы отделаться от недвижимости, зависшей на их балансах, сообщает idealista и отмечает, что банки запрашивали цены, которые находились вне досягаемости большинства покупателей, и, как следствие, продали мало. Единственным решением остается дальнейшее снижение цен.

Проблема в том, что снижение цен имеет свои опасности, так как признание убытков может привести к несостоятельности слабых банков. И я мог бы сказать, что некоторые банки Испании, особенно региональные сберегательные банки, уже настоящие зомби, жизнь в которых поддерживается благодаря Европейскому Центральному Банку.

Родриго Рато (Rodrigo Rato), бывший Министр Финансов и нынешний президент Caja Madrid, одного из крупнейших сбербанков Испании, признал на днях, что банки идут непростым курсом между тем, чтобы двигаться очень медленно и растягивать спад наподобие японского, и тем, чтобы двигаться быстро и подвергать себя непосильным потерям, сливая недвижимые активы на стоящем рынке. Банки аккумулировали у себя портфели недвижимости на более чем € 200 млрд, или 20% ВВП Испании.

Рато заявил испанской прессе, что решение должно быть «через цены или через занятость», имея в виду, что или цены должны пойти вниз, или зарплаты пойти вверх. Я думаю, что с ценами это более вероятно, учитывая качества рынка труда в Испании на данный момент. И есть признаки того, чтобы банки делают шаги в сторону такого существенного снижения цен, хотя бы и в ограниченном масштабе. За последние несколько недель, например, анонсировались следующие скидки:

• Один из ведущих банков Испании предлагал на 400 своих объектов по вторичной недвижимости скидки до 58%. 2-спальная квартира на Тенерифе (Канарские острова) подешевела в цене с € 98’000 до € 68’000.
• Один из сберегательных банков отдавал элитные квартиры в Хихоне (Gijon, Астуриас) с дисконтом в 30% (одни из самых дорогих квартир в Хихоне, по цене от € 227’000 до € 782’000 со 100%-й ипотекой).
• Другой сберегательный банк предлагал скидки в размере 60% и финансирование на 100%. Предложение действовало 2 недели.
• Другой банк предлагал квартиры в регионах Барселона и Мадрид с ценами ниже € 120’000.

Однако, если нужна действительно хорошая сделка, то возможно, лучше покупать у отчаявшегося инвестора, который будет сильнее, чем банки, мотивирован договориться.

Каталония вводит лицензии на аренду

Владельцам недвижимости в Каталонии скоро станет не просто зарабатывать немного на стороне, сдавая ее в аренду. Вслед за Балеарскими островами каталонское правительство приняло декрет об обязательном лицензировании такой деятельности. Декрет устанавливает новую классификацию жилья, называемую «жилье туристического назначения», под которую подпадает любая жилая недвижимость, сдаваемая в аренду на срок 3 месяца и менее. Отныне для этого требуется лицензия, получаемая в местном муниципалитете.

Так что в будущем сдача недвижимости в аренду в Каталонии, на курортный сезон или в другое время, на 3 месяца или меньше, будет незаконной без лицензии. Решение о стоимости лицензии и другие условия оставлены на усмотрение муниципалитетам. Региональное правительство заявляет, что это нововведение повысит стандарты курортного отдыха для клиентов и защитит собственников жилья путем облегчения процедуры выселения проблемных арендаторов.

О чем правительство хранит молчание, так это о том, что новое лицензирование повысит его поступления и поможет налоговым органам пресечь получение незадекларированных доходов. Многие собственники, особенно иностранцы, берут плату наличными и не декларируют доход с аренды испанским налоговикам, что будет не так легко в будущем. По оценкам правительства, туристам сдается около полумиллиона домов. Владельцы недвижимости, которые сдают ее в аренду без лицензии, могут подвергнуть себя штрафу в размере от € 30’000 до € 90’000.

Средняя семья в Испании может позволить себе приобретение только 45 кв.м.

Доступность жилья для средней семьи в Испании. Ноябрь 2010

Приобретение насколько большого дома может позволить себе средняя испанская семья с учетом цен на недвижимость и своего дохода, используя классическое правило, чтобы на выплаты уходило не более трети ее чистого дохода?

Ответом будет – всего 45 кв.м, с помощью онлайн калькулятора на новостном сайте lainformacion.com, который показывает стоимость жилья относительно уровня дохода в различных областях Испании.

Это интересный инструмент, поиграться с которым стоит для того, чтобы почувствовать соотношение стоимости жилья и доходов населения в Испании. С первого же взгляда видно, где по регионам проблемы больше (на картинке круг шире).

Сколько в месяц в состоянии платить по ипотеке средняя семья, где работает один ее член, с зарплатой около € 22’000 в год и с годовой процентной ставкой 3.77%? Всего € 570, на что в среднем можно купить квартиру площадью лишь 45 кв.м, исходя из последних запрашиваемых цен, публикуемых порталом idealista.com.

А сколько надо зарабатывать, чтобы хватило на дом 90 кв.м, пригодного для семьи с парой детей? Около € 34’000 в год в Андалусии, € 38’000 – в Валенсии и € 47’000 – в Каталонии. Другими словами, гораздо больше того, чем может позволить себе средний испанец.

Надо отметить, что калькулятор использует запрашиваемые цены, которые, скорее всего, значительно превосходят цены реальных сделок, и потому он преувеличивает проблему. Но даже при этом главный его момент – что цены на недвижимость все еще слишком высоки относительно доходов и процентных ставок в Испании на сегодня – этот момент соответствует правде, по меньшей мере, в том, что касается покупки основного жилья.

Курортная недвижимость – это другая история. Сравнение ее со средними испанскими доходами мало что даст. Она требует другого анализа (над которым я работаю).

Противоречивые новости с Балеарских островов

По сообщениям испанской прессы, Габриель Оливер (Gabriel Oliver), Президент Балеарской ассоциации девелоперов Proinba, заявил недавно, что застройщики «очень довольны» результатами продаж в этом году. Он сообщил, что они планируют закрыть этот год, продав 4’000 новых домов, уменьшив свой фонд новостроек до 3’900 домов. И как следствие этого, спрос может привести к возобновлению нового строительства во второй половине следующего года.

Выступая на пресс-конференции в честь состоявшейся на Майорке выставки недвижимости Firastock, где девелоперы предлагали 500 объектов в ценовом диапазоне от € 120’000 до € 400’000, он также объявил, что цены на недвижимость на островах «достигли дна», понизившись со своего пика 2008 года на 15%. Девелоперы по всей Испании говорят одно и то же до сих пор, и все без пользы.

Оливер известил, что застройщики могут разориться, если понизят цены еще хоть на немного. Для них это будет продажей «гораздо ниже себестоимости», и поскольку цены находятся у своего нижнего предела, то не следует ожидать их дальнейшего снижения. Он объяснил, что цены могут упасть на материковой Испании, где жилищный фонд больше и где банки, продающие залоговую недвижимость, играют на рынке большую роль. Де на Балеарских островах девелоперы преуспели больше, из-за чего цены здесь держатся выше.

Но согласно недавнему опросу, проведенному среди строительного сектора Майорки (фондом Gadeso), сектор находится в сильно подавленном состоянии, и единственное, что «достигло дна», – это настрой его участников.

В ходе опроса выяснилось, что:

• 95% бизнесменов, занятых в индустрии строительства, сказали, что дела идут хуже, чем 4 месяца назад
• 81% считают, что экономика все еще в рецессии
• 87% думают, что положение компании ухудшится в следующем году
• 88% говорят, что сектор в следующем году останется в кризисе
• 70% полагают, что местная экономика все еще будет в рецессии в следующем году

Наверно правдивы оба доклада, просто застройщики Балеарских островов страдают радикальными перепадами настроения, вызванными напряженными усилиями по выживанию.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение процентной ставки Еврибор за год. Ноябрь 2010.

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в ноябре до уровня 1.541%, своего наивысшего уровня с июня 2009 года. Еврибор сейчас превышает ноябрь прошлого года на 25%, что влечет за собой увеличение платежей для ипотечных заемщиков. Выплаты по типичной ипотеке (на сумму € 150’000, на 25 лет, по ставке Еврибор +0.5%) поднимутся на € 21/мес, или на € 250 за год. Что стало самым крупным ежемесячным увеличением выплат за последние 2 года.

Будет неудивительно, если Еврибор продолжит расти и в последующие месяцы.

Значения процентной ставки Еврибор за год. Ноябрь 2010.

Изменение процентной ставки Еврибор за десятилетие. Ноябрь 2010.

Ипотечное кредитование в сравнении с прошлым сентябрем сократилось в этом сентябре на тревожные 15.9%. Оно понижается уже пятый месяц подряд, что является явным показателем слабого спроса, и это явно нехороший знак для рынка.

Средняя сумма ипотечного кредита на покупку жилья была в сентябре € 119’527, что на 2.1% выше, чем в том году, но на 1.5% меньше предыдущего месяца. Банки продолжают выдавать большие кредиты меньшему числу людей, что может привести к различному поведению диаметрально противоположных сегментов рынка.

Общий объем кредитования равнялся в сентябре € 6.329 млрд, упав за год на 14.1%. Средняя процентная ставка по выданным в сентябре ипотекам составила 3.75%, что меньше прошлогодней на 10.7%, но выше предыдущего месяца на 1.6%.

Разрешения на строительство встали на рекордных минимумах

Количество выданных разрешений на строительство в Испании, по годам. Ноябрь 2010.

Хорошие новости в том, что количество выданных разрешений на жилищное строительство, по-видимому, застабилизировалось после 4 лет головокружительного падения. Плохие новости для каждого, занятого в строительном бизнесе в Испании, что это количество все еще рекордно мало.

В сентябре было выдано 7’412 разрешений, согласно данным Правительства. Это почти столько же, что и в сентябре прошлого года, но все еще меньше половины от того, что было 2 года назад, и всего 16% от того, сколько было в сентябре 2007 года. За первые 9 месяцев этого года выдано в целом 70’166 разрешений, или на 16% меньше, чем в прошлом году, и на 90% меньше, чем в 2006 г. Вышеприведенный график демонстрирует, насколько разителен был взлет и спад испанской строительной индустрии за последние 4 года.

Агентства недвижимости жалуются на трудности продаж в текущем рынке, но их проблемы – ничто, в сравнении с проблемами тех, кто занят в строительной отрасли – девелоперов, строителей и архитекторов. Во времена, подобные этим, люди обычно забывают, что ничто не длится вечно, и даже такой, настолько плохой кризис, как этот. Придет время, и Испании снова понадобится начинать возведение новых домов, хотя в некоторых районах побережья это может случиться через многие годы.

Но согласно Беатрис Корредор (Beatriz Corredor), Государственному секретарю по жилищному строительству, начинает проявляться дефицит в наиболее популярных регионах, «где многие семьи хотели бы жить». В этих регионах планы нового строительства опять на столе, и цены могут даже пойти в рост, как сообщила она недавно испанской прессе. С другой стороны, также отметила она, ряд областей все еще переполнен недвижимостью, особенно в курортных районах с большим фондом вторичного жилья. В некоторых из этих областей у цен есть «простор для отступления», считает Корредор.

Испания усиливает законодательные гарантии зарубежным покупателям недвижимости

Хосе Бланко (Jose Blanco), Министр Развития Испании, объявил о новых мерах по приведению рынка недвижимости в порядок и по улучшению доступности жилья. Это может ознаменовать разворот позиции Испании к вопросам прав собственности иностранных инвесторов, и остается подождать, когда за словами последуют действия.

Выступая перед Парламентской жилищной комиссией с объяснением приоритетов его министерства в этой области, Бланко сообщил о том, какие шаги будут предприниматься для того, чтобы сделать Испанию более привлекательной для зарубежных покупателей.

«Для международного рынка мы примем меры по усилению законодательной защиты людей, которые покупают недвижимость в нашей стране,» – сказал Бланко. Одной из мер будет ограждение добросовестных приобретателей от негативных последствий покупки незаконной недвижимости, за исключением тех случаев, когда проблемы отражены в регистре собственности.

Бланко также объявил о предстоящих международных пресс-конференциях, призванных вернуть доверие потенциальных инвесторов и придать импульс продажам.

Также будет оказано содействие строительной индустрии в расширении разнообразия ее типов недвижимости, которые смогли бы заинтересовать иностранных инвесторов.

Одной из главных задач министерства также является уменьшение испанского переизбытка новой недвижимости, который тянет рынок назад. Бланко надеется активировать строительный сектор, создавая рабочие места и спрос на недвижимость, что поможет справиться с переизбытком.

Бланко также говорил о необходимости дальнейшего снижения цен для улучшения доступности жилья и усвоения излишка. «Главный путь поглощения переизбытка заключается в одном из присущих рынку механизмов – предложить более конкурентные цены на те типы домов и земель, где переизбыток наиболее очевиден.» Иначе говоря, цены должны упасть там, где есть переизбыток.

Также он отметил, что «времена спекулирования землей и недвижимостью прошли и не возвращаются назад». Будем надеяться, что он прав.

10.12.10

ESN: WPNSV-2QXS1-6NKJD

© 2010. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.