Новости рынка недвижимости Испании

ДЕКАБРЬ 2009

Цены на испанскую недвижимость упали еще недостаточно

Цены на жилье в Испании еще не достаточно упали, заявляет Луис Гарикано (Luis Garicano), испанский профессор Экономики и Стратегии в Лондонской школе экономики (LSE), в своем интервью испанской ежедневной газете Publico. И потому, говорить о сдутии там пузыря недвижимости еще очень рано.

Ниже приведены цитаты из интервью с ним по темам, которые касаются ситуации на рынке недвижимости Испании.

Вопрос: Достаточно ли понизились цены на испанскую недвижимость?

Ответ: Нет. Спад был очень малым по сравнению с другими регионами, в которых был аналогичный взлет цен, такими как в США – там цены упали более чем на 50%. Имеется массовое сверх-предложение, может быть, в 1.5 миллиона домов, больше, чем в любой другой стране мира.

В: Возможно ли изменить привычку испанцев покупать дома (а не снимать)?

О: Конечно. Аренда жилья была распространенным явлением в Испании до 70-х годов. Которое исчезло, когда арендные ставки заморозили, несмотря на инфляцию. Если ставки сделать более эффективными, если предоставление социального жилья заменить обычными жилищными субсидиями и если устранить налоговую льготу ипотечного кредита, то рынок радикально поменяется.

В: Что должно произойти, чтобы закончилась зависимость испанской экономики от строительного сектора?

О: Две вещи. Во-первых, модель трудового рынка должна быть изменена, так как он очень зависим от ротации кадров и временных контрактов. Во-вторых, требует изменений наша образовательная система. 41% испанской молодежи в возрасте от 25 до 34 лет не имеют среднего образования. Самый высокий уровень в Европе.

В: Безответственность в финансовой системе стала выше?

О: Четыре года назад в системе все еще оставалось место для дисциплины, потому что если вы зайдете слишком далеко, то можете обанкротиться. Сейчас ситуация гораздо хуже. Все банки знают, что рискуют, и если активы растут, то они их держат, а если они падают, то их берет государство. Это капитализм для бедных и социализм для богатых.

В: Выходит, банки знают, что их всегда выручат?

О: Именно. Банки работают под государственной гарантией. Это все равно, что идти в казино, зная, что можешь позволить себе любой проигрыш.

Октябрьский откат рынка, продажи сократились на 24%

Количество сделок по испанской недвижимости

После нескольких месяцев хрупкого восстановления рынок недвижимости в Испании в октябре откатился назад, показав спад продаж на 24% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, по данным национального Института статистики (INE).

График выше показывает, как шли продажи в 2009 году относительно двух предыдущих лет, и что количество сделок в октябре стало меньше 30’000, впервые с того времени, как рынок замер в апреле, когда международная финансовая система практически встала. Продажи октября также на 10% меньше сентябрьских.

Следующий график (ниже), на котором представлены годовые изменения числа продаж по месяцам, явно демонстрирует переход рынка к понижению после уверенного улучшения, которое началось после апреля.

Процент годового изменения количества сделок

Что происходит? Почему снижение? Я думаю, ответ находится в разрыве между продажами новостроек и вторичной недвижимости. Годовые продажи новостроек превосходили вторичку, в то время как нормальная ситуация должна быть обратной. Дело в том, что многие продажи новостроек, зарегистрированные в этом году, на самом деле были совершены на стадии строительства в годы бума, а также сюда добавились и выкупы банками недвижимости у девелоперов, что не было настоящей продажей. И если такая деятельность пойдет на спад, то продажи по новостройкам рухнут.

Как видно из графика, продажи новостроек в октябре сократились, почти до уровня вторичной недвижимости.

Количество сделок за месяц

И следующий график показывает, как по сравнению с 2008 годом продажи вторичной недвижимости стабилизировались (на уровне -13%), а новостроек – понизились в октябре на 30%.

Годовой процент изменения продаж новостроек и вторичной недвижимости

Нам нужно подождать пару месяцев, чтобы узнать был ли спад продаж новостроек лишь временным откатом или это тревожная тенденция.

Цены на землю в Испании в третьем квартале уменьшились на 7.5%

По Испании цены на землю в третьем квартале понизились на 7.5% в сравнении с тем же периодом прошлого года, согласно данным Министерства жилищного строительства. При поквартальном сравнении они стали ниже на 4%, € 238/кв.м, при этом во втором квартале они выросли на 3.7%. Сильнее всего цены понизились в городах с населением от 10’000 до 50’000 человек – на 12%, € 264/кв.м.

Цены на землю выросли в наименее заселенных муниципалитетах, не спрашивайте почему. Земля в поселках с населением от 1’000 до 5’000 жителей подорожала на 2.8%, до € 121/кв.м, и на 5% до € 82/кв.м. – с населением менее 1’000. Не ясно, почему растет стоимость земли в сельской Испании, в то время как там все еще имеется отток населения.

За квартал было зарегистрировано 5’000 сделок с землей, что на 15% меньше, чем в предыдущем квартале.

Почему цены на недвижимость в Испании не упали больше?

Вообще говоря, цены на испанскую недвижимость упали меньше, чем можно было бы ожидать, учитывая экономический кризис в Испании, высокую безработицу и монументальный переизбыток недвижимости (особенно курортной на побережьях).

Я сказал вообще говоря, потому что некоторые люди, которые провели подготовку и имеют средства наготове, находят хорошие предложения от испытывающих трудности продавцов, которые жертвуют частью стоимости. И в этих случаях, цены падают достаточно. В самом деле, если что-то продается, значит, цена правильная.

Но, оставляя в стороне эти исключения, каждый, кто сегодня охотится за недвижимостью в Испании, может прийти к выводу, что запрашиваемые цены упали не настолько, насколько должны были, особенно в сравнении с США и Англией. Почему так?

Отчасти из-за испанских банков и сберегательных банков, которые контролируют рынок посредством своих собственных предложений, а также через владельцев недвижимости и застройщиков, которых они финансируют.

По-видимому, они уменьшают цены только до той степени, которую они могут себе позволить, чтобы списать убытки, не нарушая кредитных соотношений. В противном случае, ко всему прочему они будут иметь понижение стоимости залогов под выданные ими кредиты. Этим также объясняется такое малое количество сделок на рынке; если бы цены были ниже, продаж было больше.

Несколько месяцев назад Банк Испании анонсировал планы по введению новых правил, по которым банки будут вынуждены списывать дополнительные 10% от стоимости изъятой недвижимости, если она находится в их владении год и более. В дополнение к тем 10%, которые они уже списывают в момент ее изъятия. Это может стимулировать банки к снижению цен, поскольку они или уменьшат цены на 10% в надежде продать недвижимость, или все равно их потеряют как обеспечение.

Нам остается подождать. Все что доподлинно известно, на данный момент, это то, что банки, по-видимому, не настроены серьезно на продажу своих объемов курортной недвижимости. Если бы это было не так, то цена бы это отражала, чего явно нет.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение Еврибора за год

Сводка новостей по базовым ставкам и ипотеке в Испании.

• Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в декабре на 0.9% относительно предыдущего месяца, закончив год на уровне 1.242%.
• Это первый месячный рост Еврибора за 14 месяцев, что дает основания предполагать о перемене тенденции.
• Несмотря на декабрьский рост, Еврибор все еще на 64% ниже прошлогоднего значения.
• Еврибор считается от базовой процентной ставки, устанавливаемой Европейским Центральным Банком. Ожидается, что она останется прежней на уровне 1% в первом квартале этого года, и далее будет постепенно подниматься.

Еврибор за десятилетие

Ипотечное кредитование

• Количество ипотечных кредитов, выданных в октябре, составило 52’451, что на 18% меньше октября 2008 года и на 16% – сентября 2009 г, по данным INE. Общий объем выданных кредитов сократился на 31% до € 6 млрд.
• Месяц назад я писал, что «хорошая новость в том, что темпы спада нового кредитования достигли своего дна в недавние месяцы. В июне снижение составляло 31%, в июле – 19%, 7% – в августе и в сентябре – 4%. Если тенденция продолжится, то объемы нового ипотечного кредитования скоро начнут снова расти относительно объемов прошлого года. Что обеспечит некоторую поддержку рынку недвижимости.» Очевидно, что это уже не имеет места.
• Ипотечное кредитование в Испании, таким образом, сокращается 28 месяцев подряд, зачастую двузначными темпами. Что иллюстрирует серьезность испанского кризиса недвижимости.
• Средний размер ипотечного кредита также понизился на 15.8% до суммы € 113’882.

У Polaris World есть 3 месяца для выработки мирного решения с кредиторами

Polaris World, крупнейший застройщик гольф-курортов в Испании, имеет три месяца на выработку мирного решения со своими кредиторами после признания того, что он «испытывает временные проблемы с ликвидностью в некоторых своих дочерних компаниях». Если не будет достигнуто никакого соглашения в трехмесячный период, то Polaris World будет вынужден искать судебной защиты от своих кредиторов, следуя по пути других крупных испанских девелоперов, таких как Martinsa-Fadesa.

Летом 2009 года, когда Polaris World реструктуризовывал свои долги с основными кредиторами-банками, сообщалось, что его долги составляют € 900 млн. Сегодня компания заявляет, что должна только €100 млн. Но компании также предстоит иметь дело и с требованиями об оплате со стороны своих подрядчиков. Polaris World надеется использовать эти 3 месяца для «мирного разрешения долговых вопросов с ними».

Polaris World состоит из более чем 20 подразделений, занимающихся гольф-курортами и предлагающих вспомогательный сервис. Согласно заявлению компании, все подразделения «платят вовремя и надеются продолжать работу без применения судебной защиты от кредиторов». Но по сообщениям недавней статьи в испанской ежедневной газете El Pais, в состоянии неплатежеспособности находятся до 15 подразделений Polaris World. Среди них – управляющие компании курортов Hacienda Verde, El Valle Golf, Hacienda Riquelme и Alhama Golf и отелей Mar Menor, Golf Hotel и La Torre Polaris Hotel.

Волна изъятий недвижимости в 2010 году

Испанским банкам и сберегательным банкам (cajas) в этом году, возможно, придется иметь дело с наплывом изъятий недвижимости за неплатежи и большими последствиями этого для рынка недвижимости, по данным недавней статьи в испанской ежедневной газете Publico.

Еще более ухудшает ситуацию то, что аукционы, посредством которых банки обычно реализуют такую недвижимость, еле-еле привлекают покупателей, поскольку кредитный кризис затронул даже те предприимчивые организации, которые традиционно покупают через аукционы.

Банкам предстоит иметь дело со 100’000-150’000 изъятий недвижимости, назревающих в 2010 году, заявляется в статье. Многие из них берут свое начало еще в 2008 году, но были отложены перегруженными судами, которые не справлялись с лавиной требований об изъятии. И сейчас эта недвижимость будет «крупнейшей проблемой для банков», считает один из профессионалов не движимости, цитируемый в статье.

Генеральный Судебный совет Испании (CGPJ) прогнозирует 180’000 изъятий недвижимости в этом году, притом, что в прошлом году их было 114’958. Проблема в том, что люди, которые обычно выкупали ее на аукционе, известные в Испании как subasteros, исчезли с рынка. «Компании, которые раньше приходили на аукционы, перестали это делать из-за отсутствия кредитования», – сообщил газете судебный источник в Мадриде (Madrid), в котором количество изъятий в 2009 году выросло на 300%.

При отсутствии покупателей на аукционах, банки будут вынуждены принимать недвижимость на свой баланс по «цене списания» в 50% от величины ее оценки, что будет означать признание убытков. Что может иметь большие последствия для банков и сектора недвижимости в целом. «Ни один финансовый институт не готов для такого нового объема недвижимости, ни в терминах его обеспечения, ни в терминах управления им», – цитируются в газете слова одного из профессионалов.

Большим вопросом остается то, какое влияние такая партия изъятий – эквивалентная 15%-20% нынешнего объема предложения на продажу – окажет на рынок недвижимости. Не в силах продать на аукционе, банки в итоге могут предлагать ее на продажу по цене списания. Опасность в том, что вал недвижимости, влитой на рынок по демпинговой цене, отправит рынок в штопор с дальнейшим падением цен еще на 20%-30%. Опасность, а может быть и возможность, в зависимости от того, как на это смотреть.

16.01.10

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.