Руководство покупателя недвижимости Испании

17. Осмотр недвижимости в Испании

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Осмотр недвижимостиВизит в Испанию имеет целью осмотр как можно большего числа подходящей недвижимости в ограниченный промежуток времени. Визит – это ответственная часть всего процесса покупки, который следует хорошо организовать и управлять, чтобы найти на рынке ту недвижимость, которая лучше всего Вам подходит. Если визит не подготовить тщательно, то, скорее всего, время будет потрачено зря на неподходящую недвижимость, и придется выбирать посредственную недвижимость среди посредственной выборки.

На этой стадии поиска недвижимости есть важный момент. Конечно, все желают купить дом «мечты», идеальную недвижимость, самую лучшую в данном бюджете – разве не так? Но не следует впадать в крайность поиска «совершенной» недвижимости, поскольку такой может и не существовать. И даже если она и существует, она должна продаваться на рынке в момент поисков, что требует большого везения. Чтобы избежать разочарований, следует попытаться найти на рынке лучшую недвижимость, а не самую что ни на есть совершенную. Перфекционисты всегда хотят осмотреть еще один объект, получше, хотя он перед ними, но заканчивается это обычно тем, что или поиски не увенчаются успехом, или придется идти на компромисс под давлением обстоятельств, или заплатить дороже.

В действительности, компромисс есть почти всегда, и секрет успеха в том, чтобы получить правильный баланс. Поэтому делайте все возможное для нахождения недвижимости, которая подходит лучше всего (в рамках бюджета и времени) и затем решайте, сможете ли Вы там жить или нет при данных компромиссах. Если нет, то придется продолжить поиски, хотя после многочисленных визитов можно достичь точки «уменьшения дохода» (это когда стоимость поисков перевешивает потенциальные выгоды), не говоря уж об агентствах недвижимости, которые не захотят больше иметь с Вами дела. Запомните, что если Вы найдете хорошую недвижимость, в которой представляете свою жизнь, то будете заниматься превращением ее в свой дом и не захотите потом чего-нибудь другого. Беспокойный интерес по поводу, нет ли чего получше на рынке, скоро будет забыт. Где ставить черту в поисках – вопрос индивидуальный для каждого, но если количество бесплодных визитов начинает превышать 3-4, то, возможно, следует пересмотреть то, чего пытаетесь достичь и каким образом.

Отметив пункт, где перфекционисты, вероятно, будут разочарованы, а реалисты с ясными приоритетами будут видеть компромисс, можно теперь переходить к вопросу получения наилучших результатов от осмотра недвижимости. Прежде всего, разберем случаи со вторичной недвижимостью, а затем остановимся на особенностях осмотра новостроек.

Цели визита

Для получения наилучших результатов необходимы ясные цели. Очевидная цель – определить один или несколько объектов, пригодных для покупки. Сделав это, следует собрать о них как можно больше информации прежде, чем приступать к покупке.

Есть еще одна важная цель – понять состояние рынка и уровень текущих цен на аналогичную недвижимость. Каждый объект недвижимости по-своему уникален, поэтому трудно определить его точную цену. Тем не менее, можно использовать цены предложения похожей недвижимости (при аналогичных характеристиках в этом же районе) для получения общего представления цен на рынке, которое позволит затем сделать примерные оценки разумности предлагаемой цены. Лучше всего было бы узнать цены недавних продаж аналогичной недвижимости, но в силу ряда причин это трудно сделать в Испании. Агентство недвижимости может предоставить информацию по последним продажам аналогичной недвижимости, но это требует от него правдивости, что может быть не в его интересах. В любом случае, знание рыночных цен очень существенно для получения правильной цены на выбранную недвижимость, и для этого следует осмотреть хорошую выборку похожей недвижимости от различных агентств. Отсюда следует важность организации своего собственного ознакомительного визита и получения самой широкой картины рынка.

Подготовка

Времени обычно мало, и число осмотров им ограничено, поэтому к ним нужно хорошо подготовиться. Опыт показывает, что значительным подспорьем будет взять с собой следующее: цифровую камеру, измерительную рулетку, компас, местную карту, блокнот и ручку, бутылку воды, крем от солнца и шляпу (если визит происходит летом).

Фокусироваться на лучшем, игнорировать остальное

Даже с самой лучшей в мире подготовкой может быть вероятность того, что Вам будут демонстрировать ряд объектов недвижимости, которые заведомо не представляют интереса для Вас. Бегло осмотрев их, не тратьте на них время, поскольку нужно сосредоточиться на той недвижимости, которая интересна. Даже в этих случаях есть польза, так как они дают более полную картину рынка и больше материала для сравнения. Полезно также сохранить всю информацию по визитам, которая сведена в сравнительную таблицу для облегчения общего обзора и принятия решений.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Подготовка к осмотру недвижимости

Посещение целевых объектов недвижимости

При удачном стечении обстоятельств Вам встретятся один или несколько объектов недвижимости, которые подходят для покупки и которые мы назовем целевой недвижимостью. Когда такое произойдет, осмотр становится уже серьезным. Нужно собрать по возможности максимальное количество информации по целевым объектам для принятия затем верного решения, и если объектов несколько – то для расстановки приоритетов в порядке предпочтения. Конечно же, будет присутствовать эмоциональный момент – он есть всегда при покупке недвижимости для себя – но Вам также будет нужна объективная информация в принятии решения. Также информация пригодится для оценки объема затрат на проведение ремонта после покупки, если таковой требуется.

Скорее всего, Вы сразу знаете при осмотре, подходящая эта недвижимость или нет. Если вы обошли ее, и она Вам нравится, и Вы можете представить себя живущим в ней, тогда это целевая недвижимость. Более чем вероятно, что потом возможно будет посетить ее еще раз (при наличии времени) и что это не единственный шанс для осмотра. Тем не менее, будем исходить из того, что шанс только один, просто для дополнительной подстраховки.

Информация, которая собирается при этих осмотрах, не затрагивает законодательных и административных моментов (аудит), которые должны быть проверены на стадии совершения покупки и переговоров с продавцом. Их тогда нужно будет поручить юристу или оценщику или какому-нибудь другому профессионалу. Сейчас же при этих осмотрах можно собрать гораздо больше информации, чем многие могут себе представить. Все дело в том, как к этому подойти.

Следует осмотреть целевую недвижимость со всей тщательностью, что может быть непросто, когда над душой стоят агент и продавец. Но думайте о том, за как много денег это предлагается на продажу и как много они заработают, и продолжайте свое дело, не важно, как они там смотрят. Это полезно еще тем, что даст им взглянуть на ситуацию как на демонстрацию серьезности Ваших намерений, а не как на трату времени.

Когда осматривается целевая недвижимость, следует провести как можно больше нижеуказанных проверок. Запишите по ним все результаты, сделайте наброски или фотографии везде, где возможно.

Структура и состояние недвижимости

Определите несущие стены и проверьте их состояние на предмет отсутствия серьезных трещин и других признаков деформаций в основных несущих конструкциях (наружные стены, балки, опорные колонны, корпус бассейна и т.д.). Даже не тренированный глаз способен отличить очевидные структурные нарушения от обычных косметических проблем. Главное – выделить и определить структурные элементы. Обычного простукивания пальцем зачастую достаточно, чтобы различить несущую и разделительную стену. Структурные дефекты – самые трудные и дорогие в устранении, поэтому так важно определить признаки их наличия. Вздутые стены – плохой знак. Прогнутая крыша – тоже, что может указывать на необходимость капитального ремонта.

Также следует проверить признаки наличия древесных вредителей на внутренних и внешних деревянных элементах. Такого рода напасти всегда устранимы, но лучше знать заранее, что предстоит.

При осмотре целевой недвижимости следует сформировать свое мнение об общем ее состоянии. Если предстоит покупка этой недвижимости, то надо знать, что предстоит сделать в плане покраски дома, отделочных работ, потолков и полов, столярных работ, водо- и звукоизоляции – самые из наиболее очевидных вещей. Если планируется жить в доме сразу, «как есть», тогда на все эти вопросы не придется тратить деньги. Однако, во многих случаях может быть необходимость в затратах на косметические улучшения, что означает выделение отдельного бюджета для этого.

Климат

Климат определяет общее воздействие на элементы недвижимости, а также важность таких характеристик как наличие центрального отопления и кондиционера.

Недвижимость в южных прибрежных районах Испании (примерно все, что к югу от Valencia и включая Balearics и Canaries) выигрывает за счет мягкого климата и отсутствия губительной комбинации воды и мороза, которая оказывает наибольшее разрушительное влияние на недвижимость. Недвижимости в этих районах не требуется такая крепкая постройка как в остальных районах Испании, тем не менее, полезно будет выяснить местные погодные условия (осадки, количество солнечных дней, средние температуры, влажность и розу ветров) и рассмотреть, насколько хорошо конструкция и качества недвижимости адаптированы к этим условиям. И всегда какая-то недвижимость подходит лучше, чем другая.

Недвижимость на севере и внутри Испании должна противостоять крайним погодным перепадам и должна быть построена соответственно. Внутренние районы Испании летом обычно раскаленно жаркие, а зимой – морозно-холодные, для чего требуется крепкая постройка и другие качества недвижимости, которые смягчают погодные эффекты (отопление и кондиционирование). Такой климат объясняет, почему так много сельских домов в Испании имеют толстые крепкие стены и маленькие окна – чтобы сохранять прохладу летом и удерживать тепло зимой. К сожалению, это обуславливает и довольно убогий интерьер этих домов. Также на севере не редким является дождь.

Ориентация

Также важно принять во внимание ориентацию недвижимости на местности по сторонам света, поэтому тут будет нужен компас (известно, что агентства приукрашивают истинную ориентацию недвижимости).

Ориентация определяет, какое количество солнечного света получат ключевые жилые площади объекта, особенно зимой. Северная ориентация – самая худшая, поскольку направлена навстречу всякой плохой погоде и получит наименьшее количество солнечного света (к примеру, на Costa Brava дома, которые выходят на север, обращены прямо к ветру Tramuntana и, когда он дует, принимают на себя всю силу плохой погоды). Также северная ориентация означает, что патио и террасы – наиболее используемые жилые пространства на открытом воздухе – часто будут в тени на протяжении многих месяцев в году и будут слишком холодными для проведения там времени весной и осенью. Они могут освещаться солнцем только в летние полдни. Все это показывает, насколько большое влияние оказывает ориентация на «полезность» недвижимости (качество и количество плюсов, которые можно получить от жилой площади). Для большей пользы желательно иметь южную ориентацию недвижимости или вариации южных направлений, хотя оптимальная ориентация зависит от местности и от окружения, не говоря уже про взаимосвязь расположения недвижимости и лучших видов с нее, когда возможны индивидуальные компромиссы между видами и солнечным светом.

Функциональные системы

Водопровод. Испанские строители обычно устанавливают трубы в стену, что затрудняет осмотр водопроводной системы. Тем не менее, следует изучить состояние всех труб, которые выходят наружу. Посмотрите под кухонной мойкой и в ванных комнатах, откройте краны и послушайте, не указывает ли что-нибудь на протечку системы. Протекающие трубы могут стать настоящим бедствием, особенно когда владельцы долгое время отсутствуют в доме. Особое внимание водопроводу следует уделить в старых домах, и возраст водопроводной системы может оказать влияние на размер страхового взноса (чем новее водопровод, тем дешевле страховка). Также попросите посмотреть на счетчик.

Сточная система. Проверьте признаки засоров, выясните, как организована система утилизации – ямы, септики или централизованная система. Если яма или септик, что обычно встречается в сельских районах, но может быть и в урбанизациях, то где они находятся и сколько им лет.

Центральное отопление и горячая вода. Узнайте, какая система используется для нагрева воды (мазут, газ, электричество). Наиболее распространены в Испании газовые нагреватели, в этом случае надо выяснить систему снабжения – централизованная или баллонами. Если недвижимость имеет собственную систему отопления, то уточните, на чем. Если на мазуте, то следует проверить емкость и выяснить систему снабжения. Особое внимание нужно уделить системе подачи горячей воды – сколько ей лет, как содержалась. Откройте все краны с горячей водой в кухне и в ванных, чтобы проверить, как быстро поступает горячая вода и какова ее температура. Заменить старые или неисправные водонагреватели может быть очень дорого. Для северных и внутренних районов Испании следует выяснить, насколько достаточным будет зимний обогрев в доме.

Электричество. Насколько удобно расположены розетки, и какое напряжение используется (современные 200V или старые 110V). Насколько функциональна и аккуратна световая система. Проверьте блок предохранителей, все выключатели и попытайтесь получить общее представление о состоянии и качестве электросистемы. Обратите внимание на чистоту, упорядоченность и разметку блоков предохранителей, выходящих наружу проводов, проверьте работоспособность счетчика и его состояние. Старая проводка встречается в сельских районах, и система электричества, наряду с водопроводной, -- это два важнейших внутренних фактора риска для недвижимости (пожары и затопления). Также, возраст и состояние электросистемы оказывают влияние на размер страхового взноса.

Телефон, интернет и ТВ. Исследуйте, насколько хорошо распределены по дому телефонные и ТВ розетки (если недвижимость имеет телефон). Снимите трубку и проверьте наличие сигнала. Если планируется использовать интернет, как обычно делают зарубежные покупатели, тогда узнайте, имеется ли возможность широкополосного подключения к интернету (это определяется близостью к АТС). Если продавец не в курсе, то это всегда можно проверить на сайте Телефоники (www.telefonica.es), задав адрес недвижимости.

Кондиционер. Следует осмотреть систему кондиционирования в помещениях и включить ее для проверки работоспособности. Высококлассная недвижимость будет иметь встроенную систему, которая распределяет холодный воздух по некоторым или по всем основным комнатам. Хотя, более общим является установка самостоятельных кондиционеров в различных комнатах. Все это нужно выяснить, узнать систему контроля и проверить работоспособность. Насколько существенно наличие кондиционера зависит от многих факторов, включая личную переносимость жаркой погоды и общую конфигурацию недвижимости (насколько прохладно без кондиционера, насколько проветриваемо пространство, сколько тени дает ориентация недвижимости и т.д.). Большинство новой недвижимости по умолчанию идет с кондиционированием, в то время как большинство старой – без него.

На юге Испании большинство новой недвижимости имеет сплит-системы, которые охлаждают воздух летом и нагревают зимой. Насколько хорошо они это делают, зависит от качества системы. Следует отметить, что сплит-системы не дают достаточного нагрева в зимнее время, хотя это и не ключевой вопрос для недвижимости на южных побережьях Испании.

Кухни и ванные

Уделите особое внимание кухне и ванным комнатам – самым используемым площадям, которые быстрее всего изнашиваются во всем помещении.

В кухне попросите включить всю встроенную технику для проверки ее работоспособности (микроволновка, плита, вытяжка и т.д.). Насколько надежны крепления? Насколько доступна техника для чистки и обслуживания? Насколько функционально используется площадь кухни и каково ее расположение в доме по отношению к другим комнатам и террасам?

В ванных комнатах откройте все краны, включите душ, смыв туалета. Насколько хорошо оборудована ванная комната? Что за материал используется для стенового покрытия, и в каком он состоянии? Сколько ванных комнат приходится на имеющиеся спальни и насколько удобно они расположены?

Во вторичной недвижимости кухни и ванные зачастую находятся в неважном состоянии и могут нуждаться в том или ином ремонте. При посещении целевой недвижимости попытайтесь оценить необходимость такого ремонта. Для отпускного дома может быть достаточным провести чистку и косметическое обновление. Если же планируется более длительное проживание, может потребоваться полный ремонт этих комнат, поскольку кухня и ванные могут оказывать большое влияние на удобство жизни в доме.

Спальни

В спальных комнатах пригодится измерительная лента. Достаточно ли они просторны, чтобы вместить кровати того размера, который Вы используете, и останется ли еще место для мебели? Имеются ли там встроенные шкафы, и в каком они состоянии? Попробуйте определить также, насколько хорошо комнаты изолированы от света и шума.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Самостоятельный осмотр недвижимости

Далее:

ESN: CKURE-WQMAM-MEJCU

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2007. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG