Руководство покупателя недвижимости Испании

16. Поиск недвижимости в Испании

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Поиск недвижимостиЦеленаправленный поиск и подготовка покупки недвижимости в Испании позволяют понять ключевые моменты и принять меры предосторожности, которые необходимы для совершения практически безопасной покупки. Они также задают правильные рамки для проведения осмотров недвижимости. Важно сохранять рациональный, тщательный, деловой подход в течение смотровых визитов и самой покупки. Это особенно справедливо при встречах с настойчивыми продавцами, которые не обязательно действуют в интересах покупателя. И становится более важным, чем когда-либо, на стадии осмотров недвижимости.

Проведя собственное изучение рынка, определив бюджет и подготовив описание, можно приступить к следующему шагу – выбор компаний для сотрудничества и организация визитов для осмотра недвижимости. Переход от изучения к действиям не означает, что период изучения окончен. Каждый этап покупки – это обучающий опыт, который может менять описание требований к недвижимости до тех пор, пока не будет найдена именно та, которую захочется купить. Следует также продолжить подготовку, которая описана в предыдущей главе, чтобы быть готовым действовать быстро и эффективно, когда желаемая недвижимость найдена.

Выбор компаний и организация просмотров

Первым делом следует решить, какой тип компаний будет использоваться для поиска недвижимости в Испании. Как обсуждалось в главах про агентства недвижимости, имеется выбор различных типов компаний, хотя большинство покупателей об этом не знают. Это агентства недвижимости, агенты покупателя, консультанты по поиску, виртуальные компании по продаже недвижимости и порталы, а также Испанские corredores в сельской глубинке. Узнав плюсы и минусы каждого типа и имея в виду, что и где планируется купить, следует выбрать, с каким типом компаний хочется работать.

Поскольку большинство покупателей в итоге работают с агентствами недвижимости, мы на их примере рассмотрим, как выбрать компанию и управлять взаимодействием с ней. Тем не менее, те же самые принципы применимы к любому типу компаний, которые предлагают недвижимость в Испании.

Выбор и использование агентств недвижимости

Не важно, выбирается ли агентство при посещении выставок, по рекламе в прессе, в интернете – главное, что тут наступает момент выбора агентства, с которым предстоит работать. Это одно из важнейших принимаемых решений, поскольку причины большинства проблем, с которыми люди сталкиваются при покупке недвижимости в Испании, кроются в компетенции и политике тех агентств, через которые произведена покупка.

Выбор агентств недвижимости для работы

Основная цель – найти ряд компетентных, профессиональных и честных агентств со зрелым, испано-говорящим персоналом, которые владеют информацией о местном рынке недвижимости. Если такая цель достигнута, то вряд ли будут какие-либо проблемы при покупке в Испании (хотя всегда следует нанимать независимого юриста). Нет ничего плохого в работе с одним хорошим агентством, и в некоторых случаях это может быть единственным доступным вариантом. Однако, с покупательской точки зрения, лучше иметь дело с несколькими агентствами, поскольку это исключает для какой-либо одной компании возможность контролировать доступ покупателя к информации.

Как много раз уже говорилось, в Испании много достойных и профессиональных агентств недвижимости. Проблема, конечно, заключается в выделении их из огромного числа некомпетентных, непрофессиональных и неэтичных агентств. Все агентства недвижимости заявляют о своих превосходных услугах, и некоторые из самых худших компаний имеют крупнейшие рекламные бюджеты, которые они используют для самого громкого восхваления себя на фоне остальных. Немногие покупатели наводят справки об истории компаний, и решения принимаются ими на основе подаваемой информации, которая мало чем полезна. Однако опишем шаги, которые могут увеличить шансы нахождения хороших агентств.

Вероятно, наилучшим путем выхода на хорошие агентства (и избежания плохих) будут рекомендации друзей и знакомых, которые имели с ними дело. Чем больше люди будут использовать рекомендации, тем больше агентства будут вынуждены обращать внимание на поддержание своей хорошей репутации, которая означает работу в пользу покупателей. Наряду с рекомендациями, или если поиски рекомендаций из достоверных источников (это не незнакомцы в прибрежных барах) ни к чему не привели, можно найти агентства по рекламе, на выставках и по интернету.

Независимо от того, как произошло первое знакомство, всегда следует вначале расспросить агентство. Это легче сделать, если встреча произошла на выставке, но также можно и по телефону, если агентство найдено по интернету или по рекламе. В этом разговоре проявятся признаки того, что агентство реально знает местный рынок недвижимости и демонстрирует настоящий интерес к потребностям покупателя. Это требует задавания глубоких вопросов, которые заставят агентства выйти за рамки обычного продажного набора – «дом мечты», невероятные возможности, постоянно растущие цен и огромные доходы от сдачи в аренду. Следует также искать признаки взвешенного и зрелого образа мыслей, которые говорят о том, все решения по недвижимости будут сбалансированными и будут выявлены и приняты во внимание все за и против. Плохо информированные, но агрессивные продавцы будут сопротивляться ведению такого типа разговора. Всегда следует помнить, что сейчас будут выбраны люди, на помощь которых, возможно, придется положиться при совершении одной из самых крупных инвестиций в своей жизни.

Кроме восторженных рекомендаций от людей, которым можно доверять, не существует «лакмусовой бумажки», которая определяла бы хорошие агентства и плохие. С самого начала знакомства руководством может быть поиск тех характеристик, которыми зачастую обладают хорошие агентства и которые описаны в главе про то, как должны работать агентства недвижимости в Испании.

Следует обратить внимание и на тот подозрительный факт, что некоторые агентства вывешивают у себя на сайтах привлекательную недвижимость и цену, которых в действительности не имеют. Эта недвижимость используется как своего рода приманка, чтобы заинтересовать покупателя и вывести на контакт с ними и на организацию осмотра. По ходу визита покупателю сообщается, что недвижимость только что продана, и предлагается взамен что-нибудь другое. Эта практика широко распространена и трудна для проверки. Тем не менее, если покупатель приезжает быстро и обнаруживает, что вся привлекательная недвижимость «только что продана», то это тревожные звоночки.

Использование агентств недвижимости

Всегда важно контролировать все происходящее при работе с агентствами недвижимости в Испании. Вы – один, кто потратит деньги, поэтому всегда должно быть очевидно, что Вы – один, кто решит, когда осматривать, что смотреть и что покупать. Важность этого тем больше, чем хуже качество работы агентства. Чем менее надежно, профессионально и информировано агентство, тем большего контроля требует ситуация. Неэтичные агентства, скорее всего, воспользуются к своей выгоде теми людьми, которые слабо информированы, неорганизованны и подвержены чужому влиянию.

Следует избегать работы исключительно с одним агентством без веских на то причин. Имея дело с несколькими из них и не скрывая этого, покупатель демонстрирует независимость и получает широкий доступ к информации из нескольких источников, что позволит лучше знать ситуацию. Рекомендуется делать осмотры недвижимости у нескольких агентств, поскольку недобросовестные агентства стараются контролировать покупателя настолько плотно, насколько это возможно. Это помогает им держать покупателя в темноте, в неведении об альтернативах (и сравнительных ценах) и продавать ему то, что они хотят.

С самого начала надо всегда дать агентствам, с которыми решено иметь дело, письменное описание своих требований к недвижимости. Это даст им возможность предоставить полезную обратную связь по ним и показать свое знание рынка. Это также затруднит им пустую трату Вашего времени на показы явно неподходящей недвижимости. Также следует четко заявить с самого начала, что любое давление исключается. Лучше не купить недвижимость (всегда будет другая, может быть гораздо лучшая), чем совершить покупку, о которой впоследствии придется сожалеть. Агентства должны понять, что Вы скорее расстанетесь с ними, чем купите, если они попытаются оказывать давление. Также следует обозначить, что Вы не хотите слышать о выгодной инвестиции или высоком арендном потенциале, если Вы специально об этом не спрашивали.

Естественно, в интересах покупателя установление хороших рабочих отношений с одним или несколькими агентствами. И покупатель должен вносить свой вклад в их построение и соблюдать корректность. Наряду с предоставлением списка требований, следует быть честным в информировании агентств о степени своей готовности к покупке. Если предпринимается всего лишь предварительное ознакомление, то они должны об этом знать, а не считать, что покупатель приехал с чемоданом денег. Убедитесь, что финансы в порядке и решение принято, прежде чем пытаться найти недвижимость, поскольку агентства могут потратить много времени и сил на подготовку к покупке, которой не будет. Не следует зря тратить и время агентств, если этого можно избежать, и всегда нужно их извещать о перемене своего решения или о покупке через другое агентство. Хорошие агентства посвящают много времени и усилий своим покупателям и заслуживают вежливости и уважения.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Организация осмотров недвижимости

Организация осмотров недвижимости

Лучший путь покупки недвижимости в Испании – снять жилье на несколько месяцев в выбранном районе и использовать время для осмотров недвижимости через местные агентства. Это даст хорошее понимание рынка, увеличит количество объектов, которые можно осмотреть, и устранит давление на принятие быстрого решения, которое испытывают люди, прилетающие на непродолжительное время.

Однако, по причине личных обстоятельств и временных рамок, не многие могут позволить себе снять жилье в Испании перед покупкой и вынуждены поэтому специально прилетать для осмотров. В этом случае важно тщательно спланировать каждый визит (их может быть и несколько, до момента выбора подходящей недвижимости), чтобы рационально использовать ограниченное время. Если исключить сезон отпусков, который не идеален для поисков недвижимости, то есть 2 основных формата посещения Испании с целью покупки недвижимости. Один – согласовать с агентствами, но распланировать и финансировать поездку самому, и второй – отправиться в бесплатную «ознакомительную поездку», которую предлагают многие компании.

Ознакомительная поездка

Многие из крупнейших агентств и девелоперов недвижимости предлагают ознакомительные поездки на 3-4 дня, которые либо бесплатны, либо очень дешевы (в районе €50-200 с человека). Клиентов отправляют в Испанию, селят в прекрасном отеле за счет компании, а затем водят стадом по новостройкам, сгруппировав по размерам бюджета. В течение первых 2 или 3 дней клиентам показывают 2 или более «проекта» каждое утро и вечер, и на последний день будут ждать, что клиент отметит, какой объект он осмотрел бы еще раз. Главная цель ознакомительной поездки, конечно же, -- получить с клиента оплату резервного депозита перед его возвращением домой.

Ознакомительные поездки преподносятся как легкий и дешевый путь осмотра недвижимости в Испании. Теоретически, клиентам достаточно указать свой бюджет и предпочтения в недвижимости и затем выбрать удобное время визита. Все остальное для них организует и оплатит компания. Чего уж лучше?

Ну, все мы знаем, что не бывает такой вещи как бесплатный сыр, и ознакомительные поездки не исключение. Совершенно прав тот, кто предполагает, что если компания оплачивает поездку, то это только потому, что это в ее интересах, а не в Ваших. В силу оплаты поездки, компания обретает полный контроль над всем визитом и четко решает, что Вы увидите и узнаете. Клиентов кормят и поят и рассказывают всех сортов сказки о показываемых объектах. При этом у клиентов нет возможности проверить эту информацию по другим источникам или сравнить показываемую недвижимость с остальным рынком. Ознакомительные поездки также создают совершенные условия для применения различных техник давления, тонких и не очень, и могут быть использованы для того, чтобы заставить клиента чувствовать себя обязанным компании, которая платила за поездку. И многие клиенты говорили, что королевское обхождение в начале поездки быстро исчезало и оборачивалось настоятельным, если они решали не покупать.

Некоторые агентства недвижимости предлагают индивидуальные ознакомительные поездки, в которых клиента возят по различным объектам в персональном порядке с представителем компании. От описанных выше эти поездки отличаются только по форме, но не по содержанию. Хотя клиенты и лучше знакомятся с каждой осмотренной недвижимостью и избавлены от элемента «группового давления» при поездках в мини автобусах, компания, которая оплачивает поездку, все еще пытается контролировать каждый момент визита клиента в пользу своих объектов, которые она хочет продать.

В среднем, ознакомительные поездки выгоднее для компаний, которые их предлагают, нежели для клиентов, которые ими пользуются. Они дают компании контроль, а клиентам «розовые очки», и повышают вероятность того, что клиент переплатит за посредственную недвижимость. В наши дни доступных путешествий и век интернета, ознакомительные поездки являются для покупателей классической фальшивой экономией.

Самостоятельные визиты

Лучший способ осмотра недвижимости в Испании – самостоятельно организовать свою поездку. Вы определяете даты своего визита, выбираете свой рейс, отель и машину и согласовываете свои осмотры с отобранными агентствами и девелоперами недвижимости. Это позволит Вам руководить большинством моментов своего визита и снимет ограничения любых компаний на доступ к информации. Также, нет и более лучшего пути для осмотра широчайшего выбора недвижимости. Авиа перевозчики эконом-класса и сайты для бронирования отелей и авто позволяют организовать свою поездку легче и дешевле, чем когда-либо раньше.

3-х или 4-дневный визит вряд ли даст достаточно времени на осмотр требуемого количества недвижимости и для начала процесса покупки, когда найдется подходящая. Одна из главных причин, по которой люди сталкиваются с проблемами, -- та, когда они спешат подписать контракт резервирования недвижимости прямо перед отправкой в аэропорт, чтобы успеть на обратный самолет. Нужно попытаться выделить для визита как минимум неделю, что позволит осмотреть достаточное количество объектов у разных агентств, а также проконсультироваться со своим юристом или менеджером банка, или просто изучить окрестности. Знакомство с районом, в котором предстоит жить, -- это всегда время, которое потрачено с пользой.

Следует тщательно спланировать свою поездку и иметь список объектов для осмотра, которые выбраны из вариантов, присланных компаниями заранее. Если время ограничено, то следует сосредоточиться на той недвижимости, которая подойдет с наибольшей вероятностью, нежели пытаться осмотреть все на рынке в заданной ценовой категории. Цифровые фотокамеры, веб-сайты, электронная почта – все это может снабдить Вас детальной информацией и изображениями перед поездкой. На основе этих данных можно выбрать недвижимость, которую стоит осмотреть. Хотя ничто не совершенно, и фотографии могут быть обманчивыми, поэтому при наличии времени имеет смысл посетить и ту недвижимость, что не входила в Ваш приоритетный список.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Бесплатная ознакомительная поездка за недвижимостью

Далее:

ESN: C1U8P-KP6NX-RQNK1

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2007. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG