Руководство покупателя недвижимости Испании

15. Подготовка к покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости требует предварительной подготовки для ее осуществления, например, открытие счета и найм юриста. Серьезный подход к делу – когда покупатель уверен, что приобретение недвижимости в Испании это именно то, что он хочет сделать – предполагает наличие результатов подготовки уже на самой начальной стадии поиска недвижимости. Если это откладывать до того момента, когда найдена недвижимость, то придется действовать под давлением и в спешке. Обычно, при этом принимаются плохие решения, и возрастает стоимость. Но даже если это и вопрос спокойствия, следует начать такую подготовку перед поиском недвижимости и продолжать во время поисков. Так чтобы все было готово, и когда правильная недвижимость будет найдена, делать все быстро, но не спеша. Моменты подготовки зависят от личных обстоятельств, но большинству людей потребуется наличие нескольких или всех из ниже перечисленных моментов.

Найм независимого юриста

Важно найти своего, независимого юриста, а не использовать рекомендованного агентством недвижимости или девелопером. Потребуется юрист, которому можно доверять, чтобы проверить самый первый подписываемый контракт, что означает найм до того, как найдется подходящая недвижимость. Причина, по которой не следует ничего подписывать или платить без предварительной проверки контракта, раскрыта в соответствующей главе о процедуре передачи прав собственности в Испании.

На этой стадии, до того как найдена недвижимость, не надо производить фактический найм с выплатой гонорара, поскольку всегда есть шанс, что поиски не увенчаются успехом в этот раз. Все что нужно сделать – это найти хорошего юриста, которого можно использовать на момент, когда недвижимость найдена и можно ее купить. Следует также выяснить, сколько стоят его услуги и что в них включено. Многие юристы берут около 1% плюс налог от цены покупаемой недвижимости, а некоторые – почасовую оплату или фиксированный размер, к примеру € 2’000 плюс налог, независимо от стоимости недвижимости. Как будет понятно из главы о покупке, важно узнать, что включено в стоимость услуг. Некоторые включают пост-оплатный сервис, такой как оплата налогов по сделке и вписание нового владельца в регистр недвижимости, другие могут брать за это дополнительную плату.

Определение подходящей структуры собственности

Есть несколько вариантов организации владения недвижимостью в Испании:

единоличное владение;
долевое;
на Испанскую компанию;
на зарубежную;
на оффшорную.

Каждый вариант имеет различные финансовые моменты и аспекты наследования, а также стоимости владения. Это сложный вопрос, для подробного понимания которого требуется совет специалиста.

Большинство иностранцев покупают простым путем – на себя или совместно с супругой. Обычно это разумный вариант. Однако если есть моменты наследования – допустим, чтобы недвижимость получил определенный человек, тогда нужно рассмотреть один из других вариантов. Всегда следует обсудить с юристом свои потребности и обстоятельства в контексте Испанских законов, прежде чем решить, как организовать структуру владения. Если же решено, что интересы лучше всего защищаются покупкой на Испанскую компанию, то уже на этой стадии следует нанять юриста, который поможет ее учредить.

Открытие банковского счета

Для проведения обычных платежей, которые являются неотъемлемой частью владения недвижимостью в Испании, нужен счет в местной банковской сети Испании. Многие частные продавцы принимают только заверенные Испанским банком чеки. Девелоперы также начинают настаивать на проведении безналичных платежей с местных счетов. Поэтому рекомендуется заранее открыть счет в Испании до совершения покупки.

Если берется Испанская ипотека, то зачастую имеет смысл открыть счет в том же банке, который дает ипотеку. В этом случае выбор банков будет ограничен нужными условиями ипотеки. Если ипотека не требуется, то нужно провести изучение условий обслуживания частных лиц, которые предлагаются различными банками. Услуги и тарифы обслуживания сильно варьируются, и важно ознакомиться с этим вопросом прежде, чем открыть счет и купить недвижимость. Особое внимание нужно обратить на тарифы получения переводов из зарубежа и выписки заверенных чеков, что поможет сэкономить тысячи евро.

Подготовка ипотеки

Большинству людей нужна ипотека для финансирования покупки недвижимости, но даже те, кто в состоянии купить и без нее, могут выиграть от взятия ипотеки. Вопросы оценки и подготовки ипотеки для Испанской недвижимости детально рассмотрены в главах про денежные аспекты покупки. Здесь отмечу, что выбор условий ипотеки также следует провести заранее для получения более дешевой и гибкой ипотеки. Это укрепит позиции при покупке у девелопера и даст возможность оценить предлагаемые им условия.

Получение NIE (Numero de identidad de extranjero)

Все иностранцы, которые постоянно проживают или имеют недвижимость (или по разным причинам платят налоги) в Испании, должны иметь государственный номер NIE. Он переводится как идентификационный номер иностранца.

Хотя и вероятно купить недвижимость и заплатить соответствующие налоги на основании данных паспорта, на деле сейчас это почти невозможно. Поэтому очень может быть, что понадобится запросить и получить NIE к моменту покупки недвижимости.

Получение NIE может занимать от 2 до 6 недель в зависимости от того, где подавался запрос и как быстро Испанские власти его обработают. Поэтому опять же следует подготовить его получение заранее.

Поиск страхового брокера

Если при покупке берется ипотека, то по условиям банка может понадобиться страхование. Если страхование не требуется или не берется ипотека, тогда следует самому провести подготовку, чтобы застраховать свою недвижимость. В Испании множество страховых брокеров, поэтому можно выбрать подходящие условия заранее. Найдя хорошего страхового брокера в самом начале поисков недвижимости, будет легче получить лучшие условия к нужному моменту.

На этой первоначальной стадии есть еще много вопросов, которые требуют внимания, к примеру, геодезисты, оценочные компании, поставщики мебели и охранные компании. Все, что удастся запустить в работу и иметь готовым под рукой перед покупкой, поможет сохранить контроль за событиями, выбрать лучшие условия и компании, сэкономит время, деньги и здоровье.

16. Поиск недвижимости в Испании
- Выбор компаний и организация просмотров
- Выбор и использование агентств недвижимости
- Выбор агентств недвижимости для работы
- Использование агентств недвижимости
- Организация осмотров недвижимости
- Ознакомительная поездка
- Самостоятельные визиты
17. Осмотр недвижимости в Испании
17.2 Оценка других параметров испанской недвижимости
18. Осмотр новостроек в Испании
19. Подготовка к покупке вторичной недвижимости в Испании
20. Аудит недвижимости в Испании и его аспекты
21. Контракты купли-продажи недвижимости в Испании
22. Покупка вторичной недвижимости Испании
23. Покупка новостройки в Испании
24. Подписание контракта с испанским застройщиком
25. Полная стоимость покупки недвижимости в Испании
26. Полная стоимость владения недвижимостью в Испании
27. Планирование бюджета и ипотека в Испании
28. Инвестирование в Испанскую недвижимость

ESN: CPUE2-DA5MY-KT355