Руководство покупателя недвижимости Испании

2. Агентства недвижимости Испании

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Агентства недвижимостиПонимание того, как работает рынок недвижимости в Испании, очень помогает при покупке. Чем больше покупатель знает о соответствующем бизнесе, тем легче ему выбрать наиболее подходящие компании и тем труднее кому-либо будет получить над ним преимущество. В этой главе будет проведен детальный анализ различных типов компаний, с которыми придется сталкиваться во время покупки недвижимости в Испании. Счастливая и успешная покупка будет отчасти зависеть и от компаний, с которыми будет решено работать, так что это дело большой важности.

Агентства недвижимости

Большинству покупателей придется работать с одним или несколькими агентствами недвижимости (в то время как Испанцы, особенно в сельских областях, предпочитают пользоваться «сарафанным радио»). Сейчас становится все более легким не прибегать к услугам агентств, покупая, например, напрямую у строителей в случае новостройки или обращаясь непосредственно к продавцу через сайты, содержащие частные объявления. Но даже и в этих случаях большинство англичан в итоге склонялось к использованию агентств, поскольку они могут оказать ценную помощь, если они соблюдают этику, компетентны и профессиональны. Проблема в том, что многие агентства не удовлетворяют этим условиям, а работа с неэтичными или некомпетентными агентствами подвергает покупателей значительным рискам.

В прошлом, членство в одной из двух Испанских профессиональных ассоциаций недвижимости (API и GIPE) было законодательным требованием для занятия посредническими услугами на рынке недвижимости Испании. Это гарантировало, что лицо, легально продающее недвижимость, прошло обучение и имело квалификации. Однако в 2000 году Испанское правительство сняло это законодательное ограничение и, как следствие, сейчас всякий может играть роль посредника в сделках по недвижимости. Многие легальные зарубежные продавцы недвижимости в Испании даже не говорят по-испански или говорят очень плохо, не имеют опыта и не знают юридических норм, регулирующих передачу прав собственности на недвижимость в Испании. Оказываемый ими сервис буквально закладывает мины на будущее, увеличивая вероятность того, что покупатели будут на себе испытывать все последствия связывания с некомпетентными агентствами.

Другой прискорбной реальностью Испанского риэлторского бизнеса, особенно в сегменте зарубежных покупателей, является то, что на него пришло много народа с таймшерным менталитетом агрессивных и неэтичных продаж. Это не совпадение: когда таймшер приказал долго жить, в Испании начался бум продаж недвижимости на основе полноправного безусловного владения, и множество людей, первоначально продававших таймшеры, двинулись в недвижимость. Взлетающие рынки имеют тенденцию привлекать лихачей, ищущих легких денег, особенно в бизнесе недвижимости Испании, который: 1) очень либерален, 2) не знаком покупателям и 3) очень доходен, – это привлекает больше спекулянтов, чем необходимо.

Трудно преувеличить важность избегания работы с некомпетентными и беспринципными агентствами, совершая покупку недвижимости в Испании. Следы многих крупнейших рисков, которые испытывают покупатели, берут свое начало в некомпетенции и недобросовестности агентств недвижимости. К счастью для покупателей, на рынке есть профессиональные, компетентные и соблюдающие этику агентства, но вопрос в знании, как их найти. Ниже мы обсудим, как оценивать и выбирать агентства недвижимости.

Качество агентства недвижимости

Хорошее агентство недвижимости может оказать ценные услуги покупателям. Агентства – основное средство сведения продавца и покупателя. Без них покупателям тяжело и трудоемко найти недвижимость, хотя интернет начинает менять старый порядок и создает новую модель совершения сделок. Однако, как и раньше, обращение в агентства все еще превалирующий способ покупки для зарубежных покупателей, и покупатели идут к ним для получения широкого выбора объектов от множества продавцов. Покупатели также выигрывают от знаний местного рынка и опыта компании, поскольку обычно зарубежные покупатели мало знают о рынке и процессе продажи в Испании. И, хотя и последнее, но не менее важное, - агентства могут снять языковой барьер для не говорящих по-испански покупателей.

Комиссии агентств недвижимости

Так же, как и понимание качества предоставляемых услуг, может быть полезным и знание получаемых комиссий.

Агентства получают комиссию от продавца при успешном проведении сделки. В случае вторичной недвижимости, комиссия обычно платится после подписания у нотариуса свидетельства о собственности, когда покупатель выплачивает окончательную сумму продавцу. В некоторых случаях агент имеет право получить комиссию, как только подписан депозитный контракт (contrato de arras) и покупатель его внес (обычно 10%). В этом случае агентство получает комиссию (из суммы депозита), даже если сделка сорвется. Это может стимулировать агентство оказывать давление на покупателя с целью внесения депозита, даже если финансовые обстоятельства покупателя этому не способствуют.

В сделках по строящемуся жилью, общепринятая практика, когда строитель платит комиссию по подписании частного контракта продажи, обычно за много месяцев до сдачи объекта. Это мощно побуждает агентства давить на покупателя для подписания контракта, независимо от его возможности финансировать покупку. Если покупатель не сможет завершить покупку, что иногда случается, это не влияет на агентство, поскольку это будет многими месяцами спустя, это будет проблема покупателя и строителя, и сама комиссия будет уже далеко. Такая ситуация часто возникает, когда агентство убеждает покупателя инвестировать в строительство, уверяя его, что объект можно будет легко продать с хорошим наваром. Покупатели с недостаточными средствами удивительно часто соглашаются на это, но затем обнаруживают, что не могут продать по переуступке до завершения строительства и не имеют средств на само завершение сделки. Тогда они теряют свой депозит, в то время как агентство получило щедрую комиссию. Строители уже начали понимать, что полная выплата комиссии на стадии подписания частного контракта создает неправильный стимул для агентства, которому не приходится иметь дела с последствиями.

Многие агентства также совершенно не стесняются упирать на новостройки (а также на вторичное жилье), от которых получают наивысшую комиссию. Объекты, с которых агентство получает максимальную комиссию, не обязательно максимально подходит и покупателю. Покупатели, которые позволяют агентству контролировать, какие объекты им показывать, не должны удивляться, что показанная им выборка сделана в пользу суммы комиссии.

Всегда нужно помнить, что агентствам недвижимости платят продавцы, что означает, что им платят не за соблюдение интересов покупателя.

Как должны работать агентства недвижимости

Прежде, чем перейти к обзору различных типов организаций в недвижимости, с которыми покупатели могут иметь дело, следует остановиться на признаках, которыми должны обладать хорошие агентства недвижимости. Хотя он и не исчерпывающий, нижеприведенный список отражает большинство признаков хороших агентств.

Агентство недвижимости должно:

= быть зрелым и хорошо говорить по-испански. Недвижимость – одна из самых крупных покупок, совершаемых людьми, и покупатели должны начинать работать, как минимум, со взрослыми и владеющими двумя языками продавцами. Множество риэлторов, в последние годы продающие Испанскую недвижимость иностранцам, по возрасту чуть более, чем подростки. Привлеченные прибрежными агентствами только на комиссионную оплату, они набрасываются на ничего не подозревающих клиентов, несмотря на свое полное незнание Испании, испанского языка и местного рынка недвижимости.

= демонстрировать настоящий опыт и знания местного рынка недвижимости, прожив там как минимум 5 лет. Ищите агентства, которые основаны в том же районе, где и покупаемая недвижимость, и которые имеют хороший выбор предложений. Следует избегать агентств, которые основаны в других регионах, поскольку они могут знать даже меньше покупателя о местном рынке недвижимости.

= быстро и профессионально отвечать на запросы покупателя. Многие фирмы отвечают медленно или вовсе молчат на запросы. Сторонитесь таких агентств.

= с самого начала прилагать усилия, чтобы понять запросы и потребности покупателя. Это означает самое детальное обсуждение требований покупателя.

= помогать покупателю понять ситуацию с предложениями на рынке и что можно реально купить согласно планируемому бюджету и требованиям к недвижимости. От неразумных ожиданий не выигрывают ни покупатель, ни агентство.

= снабжать покупателя ясными и полезными подробными отчетами о недвижимости.

= показывать покупателю ряд объектов, подходящих по цене и требованиям. Некоторые агентства намеренно демонстрируют покупателю очень отталкивающие варианты, для того чтобы затем по сравнению с ними самая заурядная, но чуть получше, квартира (которую они и хотят продать) показалась необыкновенной.

= четко и ясно отмечать, что включено в стоимость, например, мебель, и документально это подтверждать.

= иметь все важные документы, касающиеся объекта недвижимости. Для вторичной недвижимости это, как минимум, Выписка из Регистра собственности (nota simple) и копия Свидетельства о собственности. Хорошо организованное профессиональное агентство имеет также выписки по местным налогам, коммунальным и прочим платежам. Для новостроек, оно должно иметь все важные документы от строителя, а именно – текущие прайс-листы, планы и характеристики объектов, копии стандартных контрактов и копию строительной лицензии. Независимый юрист покупателя обязан все проверить, но это облегчает процесс покупки и говорит в пользу агентства, если оно может предоставить всю документацию.

= быть правдивым в отношении таких вопросов, как арендный потенциал, ожидаемого роста цен и действительных затрат при покупке жилья в Испании. Известно, что многие агентства преувеличивают арендный потенциал и занижают затраты на покупку и владение недвижимостью. Ни у одного агентства нет магического шара. Все, что они могут сказать наверняка, это то, какими цены были в прошлом.

= не оказывать никакого давления в процессе покупки. Как общее правило, следует игнорировать все заявления агентства недвижимости, что другие покупатели уже готовы купить этот объект и что цены растут. Если покупатель чувствует, что на него оказывают давление, он должен предупредить об этом агентство и, если необходимо, бросить его.

= присутствовать при подписании документов, если покупатель просит об этом.

= при покупке строящегося жилья информировать о ходе строительства и датах платежей.

= ясно обозначать свой уровень послепродажного сервиса. Нет ничего страшного в том, что агентство предоставляет очень мало услуг после продажи, если оно совершенно честно в этом и не вводит покупателя в заблуждение напрасного ожидания помощи, которая не придет. В действительности, может быть лучше нанять профессионалов, которые специализируются в послепродажных услугах, чем получать незаинтересованные попытки от агентства.

= открыто сообщать размер получаемой комиссии, если покупатель спрашивает об этом.

Использование хорошего, профессионального агентства, имеющего членство в международных ассоциациях недвижимости (а не только в Испанских, поскольку на их членов часто поступают жалобы, и они уже не служат надежным признаком профессионального сервиса), может значительно увеличить шансы успешной покупки, в то время как использование недобросовестного или просто некомпетентного агентства может накликать беду. Надо искать агентство, которое слышит потребности покупателя и остерегаться тех, которые больше заинтересованы в демонстрации того, что они хотят продать. Все, что говорят о «супер инвестициях», надо принимать с изрядной долей осторожности. Также, когда покупается недвижимость в Испании, хорошим советом будет работать с агентством, которое специализируется только по Испании и не продает недвижимость в других странах.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Риэлторская компания

Далее:

ESN: C7RPR-XW8SE-UPABB

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2007. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG